もう25年前でしょうか、私はアパートマンション『経営の極意10ヶ条』を作って地主の皆さんに配布していました。なつかしい思い出ですが今でもこの10ヶ条はそのまま使えますね。25年たっても私の考えはその時と全く変わっていません。 この10ヶ条の1つ1つを守ってさえいれば『アパマン経営』大成功だと言うことです。私の実績も、全国の空室率が23%平均ですが、3,000戸の借り上げ及び賃貸管理をしていて90%以上の入居率を確保しています。そしてまた私に関係のある地主さんやオーナーさん達は今の不況の中での賃貸経営で非常に『利益』を出しているのですね。(image)  私自身も25年前に中古のマンションを買って失敗してから、数々の失敗を乗り越え、今では土地は1万坪以上、アパマンは500戸に達してしまいました。今はサ高住と海外物件と太陽光発電所に力を入れているところです。はっきり申し上げてアパマンの経営が上手く行っているので事業拡大しているのであって、リーマンショックで失敗していたり、人と同じようなアパマン経営をして失敗していれば、私の賃貸経営はもうとっくの昔に閉店していたとお考えください。 何故上手く経営できたのか…?それは一言で言ってこの『10ヶ条』のお陰でした。自分で作ったものを人にお推めしますから、自分自身もこの10ヶ条を必死に守って、この10ヶ条に従ってアパートマンションを作ってきたことが『アパマン成功』の理由だったと確信しています。ですからこれから数を増やす場合もずっと守り続けたいと決心しています。 さて本題ですがこの簡単そうに見える『10コの項目』を全て守ろうとすると、もの凄く難しいと言うことがお分かりになるでしょう。今までアパマンを数多くやっている地主さんもオーナーさんもびっくりの内容です。さて実行すると決めた地主さんでも、10コの内の守れて実行できるのはせいぜい『3つ』までですね。『7つ』は守れません。実行できません。それ程にこの10ヶ条は難しいのです。 何故実行できないのでしょう…?それは入居者を大切にする気持ちが無く、自分の欲得ばかり考えているからですね。そして欲と道ずれでアパート会社の営業の口車に乗っかって、安易なルーズな気持ちでアパマン建築をして、アパマン経営で失敗してゆくのです。これが9割の『失敗組』の実態です。 (1)の建設費用はあくまで目安ですが、人口30万人の郊外の価格です。家賃相場が高ければ当然に建設費用も高くすべきですね。 (2)まあアパマンの王道はコンクリート建設ですね。 (3)さて欲のある地主さんは高い家賃がお好きですが、私は安いのが好きです。 (4)さて駐車場2台分とれますか…?とれませんね。 (5)皆さんは仕入れを計算してますか…?してませんね。営業マンの言いなりです。 (6)手取りを合格点にして一日も早く無借金を目指します。 (7)建設と管理が別々だと全て無責任ですね。 (8)絶対、絶対、絶対に他のアパマンと競争しても負けてはいけません。 (9)20年で完済。できれば15年で借金完済です。 (10)保険のつもりで家賃保証に入りましょう。しかし自信があれば保証費用はムダですね。 はいこれが『10ヶ条』です。8つ守れれば『大成功』。3つしか守れなければ『大失敗』ですね。アパマンは事業の経営ですから、全員が成功する訳にはいきません。やはりどんな商売でも儲ける人は多くて2割ですね。8割の人は失敗して当然です。全員が儲かる商売など世界中探しても1つもありませんね。是非よくご理解ください。
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