2012-05-18T11:11:40+0900土地活用ドットコムSSS_ATOM_GENERATORtag:tochikatsuyoudotcom,2012tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=315大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-18T11:11:40+09002012-05-18T11:11:40+0900目的は明日の「医療法人&介護事業者向けセミナー」での講演の為です。
セミナー原稿が仕上がらず、昨日1日かけて作成予定が、夕方から急きょ打ち合わせが入り、今!!ようやく作成が終了しました。

間に合わなかったら・・・・・と考えながらも、昨日の夜は打ち合わせ後、
場所を変えて、飲みながら打ち合わせ^^でも完成した。

来週は茨城県つくば市で歯科医師向けセミナーが控えている。
その原稿は手つかずのまま・・・・・

私がコンサルしている古河市のサ高住が9月末に完成の予定!!
夜クライアントから電話があり、電話にて指導。
完成が楽しみ!!オープン1ヶ月で満室になる予定^^

では行って参ります。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=314久保川 議道これからアパート経営を始める方へ - 賃貸経営を失敗させる『落とし穴』とは？2012-05-18T09:04:30+09002012-05-18T09:04:30+0900　私がお客様から受ける質問で一番多いのが「アパート・マンション経営って本当に儲かるの?」です。
　今回はこれから賃貸経営を始めたいという方のために一番最初に皆さんが疑問に思うこの質問に対してお答えいたします。

　はっきり言って誰れがやっても儲かる商売と言うものは世の中にはありませんね。
また反対に、誰れがやっても儲からないと言う商売もありません。
そもそも、それは人に聞く事ではありませんね。自分で勉強して、調査して、現品現場で比較して、良いと思えばやる。ダメだと思えば止める。

　営業マンは必ず売り込みたいのですから、これが一番いいですよと言うに決っています。
結局、自分の目で見て考えて、決断するしかありませんね。そして成功しても、失敗しても自分の責任です。そこを基本にしてください。
しかし『土地活用』は専門の知識や経験が必要ですから、『信頼できる実績のある専門家』の意見を聞くことも大切ですね。そして話しに十分に納得されれば決断すべきですし、不安があれば止めるしかありません。

　さてここからが本音トークで過激な発言ですが、
(1)専門家の中に『税理士』を入れてはいけません。
　税理士の仕事は、税金の計算をして税金を払わせる事です。土地活用の専門家ではありませんし、アパート・マンションの賃貸経営についても全く何も知りませんね。
　そしていつも言う事は同じです。
『借金は危ないです。』
『借金しない方がいいですよ。』
『アパート・マンションは空室が多いですね。』
『失敗している人が多いです。』
『やらない方がいいですよ。』
何も知らないのに、自分は賃貸経営をやった事もないのに、言うんですね。困ったものです。

　(2)専門家の中に、『実績』のない専門を入れてはいけません。
　自分はやった事がないのに、賃貸経営をドウコウ言うコンサルタントの先生ですね。コンサルタントも困ったものです。人から聞いた事を自分の事の様に話します。たくさん知識がありますから、素人の地主さんは信用してしまいますね。
結果どうなるのか?上手くいったためしはありませんね。そしてその先生は何の責任もとってくれません。要注意です。
あえて(3)を上げれば銀行さんですね。同じ内容です。

　さてでは何が一番『土地活』や『賃貸経営』の参考になるのでしょうか。
それは親戚や友人や知り合いで『成功している人』の話を聞くことです。
簡単なようでこれをする人がほとんど居ませんね。頭を下げて相談しないから『失敗』するのです。もう一つの理由は、『成功している人』自体がなかなか居ないので、聞く人が見当たらないんですね。残念ですが可笑しな話しです。

　最悪聞く人が居なければ、『私に聞いて下さい。』
　私はコンサルではありません。会社経営者ですし、3000戸の賃貸を99.2%の入居率を達成していますし、個人所有の賃貸も400戸以上成功させています。高齢者住宅のサ高住も660人分、92%の入居率で介護看護医療も運営して成功させています。

　相談に乗るのが仕事ではありませんが、このホームページでご相談にお答えすることもできますね。成功している人は沢山の失敗もしていますから、あなたが『失敗』する前に、経験をお話しできます。何よりもどうすれば成功するかを体験と経験が知っていますから、成功者にご相談されることを強烈にお勧めいたします。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=313大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-16T10:08:34+09002012-05-16T10:08:34+0900
主催:株式会社アーバンアーキテック　担当石川
TEL029-276-0660

参加無料!!参加ご希望の方は直接主催者様へご連絡下さい。

講師は私大久保です。

皆様のご参加お待ちしております。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=312大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-16T09:58:39+09002012-05-16T09:58:39+0900
主催:日本在宅医療福祉保育連携研究所株式会社(HWC)

会費:一法人様5,000円(資料代込み)

講師は私大久保です。
参加ご希望の方はメールにてお申込み下さい。

o.etsuji@japra.org
件名にセミナー申込みとご記入いただき、
本文に法人名・申込み代表者名・ご住所・お電話番号・ご参加人数を
ご記入下さい。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=311大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-16T09:21:26+09002012-05-16T09:21:26+0900
内容はまだ言えませんが・・・・・プロジェクトを立ち上げました^^
今日は医療法人向けセミナーの原稿作成に終日追われます。
出張の旅2弾は今週の金曜日から日曜日まで「鹿児島」へ行きます^^

21日の週は22日会計事務所さんに介護ビジネスの勉強会、22日はつくば市で歯科医師向けセミナー講師。とやること盛りだくさん!!

今日も頑張ります!!]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=310大久保悦次ブログ2012-05-15T09:09:24+09002012-05-15T09:09:24+0900
今日は出張の旅最終日!!
さいたま市で司法書士・税理士先生と【高齢者相談ワンストップ窓口】の企画会議、
そして、茨城へ戻ります。。
企画会議は今回で2回目!!
高齢者やその家族の皆様が安心できる支援体制を構築したいと思います。
今日も1日頑張ります!!

フェイスブックもよろしくお願いします!!]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=309小泉 賢司不動産業者選びと家賃設定 - 入居者の確保を妨げる賃貸仲介業界の現状2012-05-14T01:05:29+09002012-05-17T11:57:52+0900
いかに、契約の入り口で入居者の属性、信用を確認しようとしても、入居した翌日からその属性が一変することは一般的なことです。
そこで、委託保証人制度を利用したオーナーにとって、委託保証会社はどのようなサービスを提供してくれるのでしょうか?
家賃滞納保証制度において、土地協に寄せられた入居者からの声を分析すると、以下のような負担を強いられていることが判明しています。
(1)委託保証料として、家賃の50%～100%を請求されている。
(2)2年毎の契約更新の際に、新たに、上記料率による負担を請求される。
(多くの入居者が誤解していますが、賃貸借契約で通常設定される「2年」の契約期間設定に、法的拘束力はありません。
借地借家法によれば、賃貸借契約は、一旦成立すると、貸主から「正当な事由」がない場合、勝手に原契約を解除する権限は法律上ありません。
従って、2年の契約期間が満了しても、更新契約を入居者が締結する必要は全くないのです。
原契約期間が満了した場合、更新契約を締結しない場合、入居者は退去する必要はなく、法定更新(法律上当然更新される)されます。
この場合、「期間の定めのない賃貸借契約」となって、入居者が任意に退去するまで契約は存続します。
そして、貸主は、法定更新された場合、6か月前に契約を更新しない旨の通知をすることができますが、この更新拒絶の通知は、原則通り、「正当な事由」がある場合に限定されます。よって、2年の期間満了時にいわれるままに更新料や、委託保証料を支払う必要はないのです。)

この保証料は、家賃の滞納発生時の立替家賃の原資となりますが、委託保証会社は、貸主からも家賃の相当料率による保証料を徴収しており、合わせた額が滞納家賃立替発生時の原資となります。

はたして、家賃が支払えなくなった入居者が、支払能力がない状況で、その部屋に不法に居座る危険がどれほどの率で発生するのでしょうか?
おそらく、数%しか発生しないレアケースにすぎません。
家賃を支払えない者は、良心に従って(契約に従うのではない)貸主に迷惑をかける前に任意に退去するのです。
従って、このレアケースを恐れて、滞納家賃保証制度を利用する貸主は、入居者が適正に家賃を支払っている場合、以下に無駄な費用を負担しているか、理解する必要があります。
(委託保証会社は、滞納家賃補填の出損をすることなく、相方から徴収した保証委託費を、まるまる収益として確保できる。そして、不労所得の誹りを回避するための演出として、「家賃の代行徴収(貸主からの保証料を確実に徴収するための演出!)事務」を行い、いかにもサービスを提供している様子を演出。)
そして、委託保証会社は、貸主から徴収する保証料、及び入居者から徴収する保証料、及び、貸主が預かった敷金(概ね2カ月分)を限度に、保証義務を履行し、当該限度額を超過する危険がある場合、直ちに、契約解除を貸主、又は、入居者へ強制しようと画策を始めます。
しかし、滞納家賃を立て替えて委託保証会社が支払っている場合、委託保証会社の都合で、原契約を「解除」することができるのでしょうか?
以下、次回に報告することとします。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=308大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-13T18:22:09+09002012-05-13T18:22:09+0900
お問い合わせを頂いたり、ご相談を頂いている方々には本当に申し訳なく思っております。クライアントを最優先させて頂いておりますので、
新規の相談業務は少々お待ち頂いております。
本当に申し訳ございません。5月一杯の面談相談はすべて埋まっておりますので、6月上旬になります。メール相談も返信が遅くなりますが、お受けしておりますので、メールでご相談下さい。

また、5月30日・31日は高齢者住宅フェア内にて無料相談コーナーを設けておりますのでお急ぎの場合はそちらをご利用下さい。
本当に申し訳ありません。

すべてはクライアントの成功の為。ご了解下さい。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=307大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-12T18:58:46+09002012-05-12T18:58:46+0900tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=306大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-12T10:01:13+09002012-05-12T10:01:13+0900
11日は相馬市の馬場野井戸端長屋を視察(市営住宅)、先週に完成した。
高齢者対応の平屋の市営住宅。2DK12世帯、共有の食堂とテラス・浴室を完備。実にコンセプトも明確で非常に良かったです。
私が視察中も4組の高齢者ご夫婦が見学に来てました。
同じものがあと3棟建つそうです。

その後、相馬市内のクライアントと打ち合わせの為、事務所へ・・・・・
しかし、いない・・・・・あれ?スケジュールを確認すると14時からでした。
13時に来てしまった^^出直そう!!相馬港へ行く事に。
クライアントの所は山側なので、津波の爪痕はありませんが、海側に行くと
未だに津波の爪痕が・・・・・
津波の壮絶さを物語ります。

そして、14時クライアントと打ち合わせを開始!!
17時に終了して、茨城へ帰りました。

福島県内では2件のクライアントがおります。
また来月訪問します!!

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=305大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-10T11:04:43+09002012-05-10T11:04:43+0900今日は二本松市の地主様が自ら介護事業へ参入するプロジェクトの打ち合わせと金融機関訪問。空いた時間で二本松市の介護保険課と打ち合わせ。

明日は相馬市のクライアントと進行状況の確認と打ち合わせ。

最近問い合わせが非常に増えて、なかなか進まないと言う「うれしい悲鳴」今月一杯はすべて予定が埋まっていて、相談対応もなかなかできず。
ご相談頂いた皆様申し訳ございません。
順次対応してまいりますので今しばらくお待ち下さい。

さぁ福島へ出発します!!]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=304尾浦英香入居募集のノウハウと空室対策 - 大家さんが自分で出来る『空室対策』2012-05-09T10:14:45+09002012-05-09T10:14:45+0900　「アパートの空室が埋まらない!」
そんな物件の多くは「オヤジ臭さ」が溢れています。
ニオイではありません。物件が醸し出す雰囲気です。
実は入居時の物件選択では85%が女性の意思で決まっているのですから
女性が「住みたい!」と思われる物件にしなければ入居に苦戦するのは当然です。

現在、アパート・マンションの空室にお悩みの大家さんの参考にしていただくために、
私のノウハウを約45分のビデオにしました。

このビデオでお伝えするノウハウの一部をご紹介すると、

■女性が「住みたい!」と思う物件が男性にも選ばれるのは何故か?
■長期空室物件が「人気物件」に!リフォーム事例紹介
■女性に受け入れられる物件づくりのワンポイントアドバイス

と、目からうろこのノウハウばかりです。

これらは通常、勉強会などで有料でお教えしている内容なので
これまでビデオ化していなかったのですが、
動画配信の試験のために期間限定で無料でご覧いただく事になりました。

(試験期間が終了すると、このビデオの無料配信は停止いたします。)

このビデオの視聴をご希望の方は今すぐ!
下記の応募フォームをクリックし必要事項を入力してください。

ご応募いただくとその場で動画配信サイトよりご視聴いただけます。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=303大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-08T10:16:02+09002012-05-08T10:16:02+0900全28居室、デイサービス30人定員、訪問介護事業所併設。

通常はだいたい10年ぐらいかかる投資回収が立地もよく、勝てる戦術もあるので、なんと5年弱で投下資本を回収できそうです。

色々な仕掛けをして、絶対に勝てる「事業プラン」
勝てる絶対条件はもちろん!!
私がコンサルをする事です(笑)

今日は午後から茨城県日立市の地主様と打ち合わせ!!
今回のケースも、地主様が「新会社を立ち上げ、介護事業に参入」する形です。頑張ってきます。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=302大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-08T10:08:09+09002012-05-08T10:08:09+0900まずは、私のテキストをダウンロード頂いた皆様から優先入会案内とサービス内容詳細をメールさせて頂きます。

お手数をおかけいたしますが今しばらくお待ち下さい^^
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=301大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-07T12:50:35+09002012-05-07T12:50:35+0900現在の予定では、会員制サービスで計画しております。
入会金105,000円　年会費20,000円　成功報酬で建物請負契約の5%となります。金額的にはサービス内容に比べ、リーズナブルに設定しました。

詳細が確定しましたら再度お知らせ致します。

なぜ?費用をとるのか?当然ながら建築主様の立場に立ったサービス提供であり、「建築ありき」の考え方ではありません。
私共もビジネスとして、建築主様によりよりサービス提供を行うには、
会費+成功報酬を頂かないと、成り立ちません。
その代り完全なる第三者として、成功へと導きます。
それが、私どもの使命だと強く感じております。

何億と言う高い買い物だからこそ、プロが必要であると考えております。

ご期待下さい。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=299大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-05T11:30:19+09002012-05-05T11:30:19+0900でも、メーカーの営業マンは沢山営業に来て、サービス付き高齢者向け住宅を提案するが、よく分からないし、不安がある!!

そんな声にお応えするのが、「ケアホームサポート24」です。
最大の特徴と言うのが、自社施工をしないこと!!

なんでそれが「特徴」なのか?と言えば、
施工会社=建設会社さんですよね。
当然、どこで「利益」を上げるのか?と言えば、建設費ですよね。
そうすると、「建設ありき」の提案になってしまいます。

私共は「建設会社」ではないので、当然施工はしません。
ではどこで利益を上げるのか?と言うと、会員制にして会費と成功報酬で成り立つ訳です。なので、「中立」にご提案が可能になります。

そして、更に特徴は「高齢者住宅」と一言で言っても色々あります。
その土地に最も適しているものは何か?どこが借りてくれるのか?
様々な角度からご提案をします。

主なサービス内容は
立地のマーケティング(市場調査)・事業性判断・事業計画の作成・
資金調達・ターゲット選定・借上げ(テナント)事業者の選定(誘致)・医療法人のマッチング・コンペ開催or入札開催、優良建設会社の紹介・行政折衝等をワンストップで行います。

その他
司法書士・税理士・行政書士・弁護士等による財産管理・遺言・身元保証・任意後見等の権利擁護相談が無料で受けられます。

さらに
資産活用コンサルタント・税理士による相続対策相談、
介護事業参入支援(起業or参入(転業))
等も対応致します。

完全に独立中立な立場で、資産活用を応援します。
もちろん提案内容には「なにもしない」と言う選択肢も含まれております。

あるようでなかったサービスです。
もちろん全国対応です。

詳しくは個別にお問い合わせを頂くか、5月30日31日の「高齢者住宅フェア2012IN東京」へご来場下さい。

失敗しない「転ばぬ先の杖」として本サービスをご利用いただければ幸いです。

大久保悦次]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=298大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-04T16:34:57+09002012-05-04T16:34:57+0900
収入には家賃・共益費・生活支援費等を含んでいます。
(自ら介護に参入するため)
今回は訪問介護に新規参入する形です。上記の収入に介護サービスを入れると低く見て、売り上げ月額100万円、入居者のみではなく、周辺の高齢者に訪問介護を提供した場合は低く見て200万円ぐらい(単月)の売り上げになります。利益率は36.28%

今回はなぜ?自ら介護に参入するのか?と言うと、
娘さんが介護福祉士の資格を持っていて、現役の生活相談員でもあり、
将来の事も考えて、参入を決意!!

私共が改修案から資金調達、職員採用支援、入居者(利用者)獲得の為の営業指導(支援)、職員教育、行政対応までワンストップで提供します。

今回は新会社を新たに立ち上げて、新会社が建物を借り上げるケースです。絶対に成功させるべく、動き始めます!!ご期待下さい^^

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=297大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-02T10:08:37+09002012-05-02T10:08:37+0900実はもう一つ補助金があります。
それが、「高齢者・障害者・子育て世帯居住安定化推進事業」です。

高齢者居住安定化推進事業は、高齢者世帯や要介護者等の増加、障害者の地域生活への移行や待機児童の増加等に対応し、高齢者、障害者および子育て世帯が安心して生活することができる住まい・住環境の整備により、その居住の安定確保を推進し、地域の活性化等を図ることを目的としています。

募集期間は6月1日から6月末まで

詳しく聞きたい・詳細が知りたい等ございましたら
相談フォーマットよりご相談下さい。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=296久保川議道新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-02T07:55:29+09002012-05-02T07:55:29+0900『サ高住・実践編』(1)『経営理念と経営戦略の基本』をお教えします。
今回から8回シリーズで、『サ高住・実践編』をお届けいたします。
(1)『経営理念と経営戦略』(2)『運営の基本と経営ソフト』(3)『顧客は誰れか。顧客にとっての価値は何か』(4)『求人採用・評価と給料・教育と訓練』(5)『設計・建設・設備・費用の基本』(6)『土地購入か建物借りか。資金と利回り計算』(7)『サ高住(アパマン)経営の相続税・所得税の大節税メリット』(8)『サ高住乱立、生き残るサ高住とは。』です。

　別の言葉で簡単に言うと、(1)理念と戦略。(2)運営(3)お客様(患者・利用者)(4)人。(5)物。(6)金。(7)税金。(8)事業の存続。ですね。
屁理屈の得意な私にとりましては、書く前からワクワク、ドキドキ、楽しくてお得で、お役に立てればいいなあ、と思っております。

　特に過激に書いてしまおうと考えているのは、私の得意な税金のお話です。
皆様も十分に感心がある問題ですから、3億円の年間収入でも所得税はゼロにできますよ、とか40億円の資産を子供達に相続税ゼロで渡す方法とか。おもいっきり過激ですが、真実の実践編として書いてしまいます。

　大丈夫です。私は個人も5つほどの会社も、一円の脱税もしていませんね。
それは国税さんも良くご存知です。個人で何億円収入があっても私は税金は払いません。その理由は仕事柄、節税ができる生の見本になって証明しなければ、私が税金の先生(?)であることが証明できないからです。
税理士さんには、そんなことはできません。税理士は税金の計算をして税金を払わせるのが仕事ですから、私の様なことをすれば、税理士さんは、直ぐに首ですね。
また私は相続税も払いません。
誰れがあんな不合理な2重課税を払うもんですか。一生ずっと所得税を支払って、それで残した資産にまた課税することだけは許せません。
しかし会社の法人税は毎年、何億円も何億円もお支払しています。

　国家とは税金のことです。と言うことは理解していますから、そのお金で自衛隊が国を守ってくれますし、学校も道路もできるのですから、私は税金はいつも多額払いますね。
1つだけ失敗して会社ではなく私個人で年間1.8億円の税金を払ってしまったことも6年程前にありましたが、あれは失敗でした。
もうしません。これからは同じ間違いはしませんが、私はそうやってすべて実践して、体験して学ぶタイプですから、まあ授業料です。

　ロスにも北京にも上海にもマンションを持ってましたし、銀行預金口座は、ニューヨーク、ロス、ハワイ、香港、ブリティッシュバージンアイランド、キプロス、ですね。
生命保険は日本では絶対に入りません。ニューヨークや香港で入れば、日本の20倍ぐらいの利回りの6%ぐらいで生命保険の資金運用ができるのです。

　そしてまた今回の『サ高住』も、ものすごく節税ができます。木造であれば本体22年、設備15年償却ですから、出費なしの経費が多額計上できますから、キャッシュが残ります。機械浴や車イス、ベッドなど備品の償却も6年程で計算してどんどん償却できますね。第7回でまた詳しくお話しいたします。

　自己宣伝を自分で勝手にしてしまいますと、『私はなかなか便利な人間』ですね。
税金はプロ。設計事務所もプロ。建設もプロ。コストもプロ。会社経営もプロ。社員教育もプロ。賃貸経営もプロ。PCソフトもプロ。不動産のプロ。融資やお金のこともプロ。サ高住の運営のプロ。医療法人の経営は残念ながらまだセミプロ。しかし介護看護はプロですね。

　さてプロとアマの差とは何んでしょうか。
それはプロはどんな最悪の状況でも『失敗しない』と言うことです。
必ずいい結果を出しますね。アマはダメです。運よく成功しても続きませんし、ほとんどだいたい失敗しています。それがアマですね。
私は実験好きですから自分のことでは時々失敗して泣いていますが、それは授業料です。
しかし『人の事』で一度も失敗したことはありません。立場上1000億円近い『借金』を人様にしていただいて、色々な建物をしましたが、この6000件近い私の顧客には、一人として失敗はありませんでした。全員と今もコンピュータでつながっていますし、お付き合いが続いています。本当に奇跡の様で、自分でも信じられませんが、ありがたいことです。

　まあ自画自賛ですが、それがプロとしての私の実績ですし、私の自信となっております。今回の『サ高住』の件でも、私はもう5年前の『高専賃制度』のできる以前の8年前の『終身建物賃貸借事業』から、手を出してやっています。
そして大失敗して、一生涯で一番苦しい体験をいたしました。11億円の個人と会社の現金をこの事業でなくして、土地建物で60億円相当の『サ高住』の運営を8年間やって、はじめて介護医療の『プロ』になることができました。
プロですから、必ず成功させる訳です。お金の責任もすべて、節税で解決しました(大変な高度な節税でした)。

　と言うことで、生意気にも皆様に『サ高住』のウンチクを述べさせていただいています。本当に申し訳ないと思いつつも、『私が言わなければ誰れが言うの』の乗りです。是非、8回シリーズにご期待ください。

はい、紙面がなくなってきましたが、第一回です。サ高住をやってみようかと考えている皆様にとっての、サ高住の『経営理念と経営戦略』についてです。

　ドラッカー的に言いますと、(1)『われわれの使命は何か』(2)『われわれの顧客は誰れか』(3)『顧客にとっての価値は何か』(4)『われわれの成果は何か』(5)『われわれの計画は何か』です。はいこれで終わりです。しっかりこの5つを考えると、経営理念や使命や存在価値や目的目標がはっきり分かります。

　次に、それをどう実行して実現するか、ですね。それには経営戦略が必要です。特に重要なのは。潰れてしまっては駄目ですから、企業や法人(医療)の存続に重要な領域の『8つの目標』を作ります。(1)マーケティング目標(顧客の立場で必要なもの、欲しいもの)と実現するための戦略。(2)イノベーション目標(新しい何か。人のやっていない商品、サービス、技術)(3)人的資源の目標(特に経営管理者が重要)(4)物的資源の目標(土地やサ高住やクリニックの建物など)(5)資金的資源の目標(自己資金や借り入れ返済など)(6)生産性の目標(ヘルパーやナースの効率や高齢者の一人当たり報酬など)(7)必要利益の目標(晴れ、雨、台風の時の利益計画)(8)社会貢献の目標(地域貢献や無料セミナーや寄付など)です。

　はい、ちょっと面倒臭いんですが、サ高住は『非営利』ではなく『事業の経営』ですから、いくら面倒でもこれだけはやっていただかないと、最初から失敗ですね。もしご不安であれば私をお呼びください。お話をお聞きすれば、直ぐに作ってしまいます。

　すみません。わたしも一応『経営のプロ』ですから、失敗はありません。是非ご相談ください。たくさん資料がありますから、皆さんで楽しく『経営理念』や『われわれの使命』や『8つの戦略』をお作り下さい。

　しかしこれは大変に重要なことですから、これを飛び越してサ高住はいいらしいね、で前にすすみますと痛い思いをいたします。ご注意ください。

　次の(2)『運営の基本と経営ソフト』についてをいくら一生懸命にされても、サ高住は上手く行きませんね。それは『戦略の間違いは、戦術ではカバーできない』からです。大変に失礼なことを申し上げましたが、ご理解の程をお願いいたします。では第2弾にご期待ください。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=295大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-05-01T19:18:46+09002012-05-01T19:18:46+0900
そう!!家主さんの異業種参入です。必ず「成功」させると胸に誓い。
コンサル開始です!!

明日はその打ち合わせの為、神奈川県秦野市に1泊
ゴールデンウィークの3日は介護24のこま代表と打ち合わせです。

子供との約束も多分今回は守る事が出来ず、連休中もフル営業です!!]]>