2012-02-22T16:27:29+0900土地活用ドットコムSSS_ATOM_GENERATORtag:tochikatsuyoudotcom,2012tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=203大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-22T16:27:29+09002012-02-22T16:27:29+0900
東京都内には約75万戸の空家があり、このうち約20万戸は、自住用に建設された住宅で、長期間空家の状態が続いている。
これをグループリビングとして活用することで、所得などの問題で有料老人ホームやサービス付き高齢者向け住宅などに入居できない層に、安心・安全な住まいの提供を目指して補助金を出すそうです。

そして、20万戸のうち戸建住宅は6万戸。そのうち4万戸は建物に大きな損傷はなく、すぐに使用できる状態!!だそうです。

ココにビジネスチャンスあり!!
グループリビングとは、高齢者等が一戸建で共同生活を送る物件。
例えば戸建4DK家賃8万円で募集をしている。
1世帯が借りたら賃料当然8万円。
でも、4DKに高齢者1人づつ入居した場合1人家賃3万円だとしたら
3万円×4人=12万円となり、4万円のプラスになる!!

入居者は家賃3万円　光熱費5千円　食費1万円
月額4万5千円で安心な生活ができる!!
もちろん住宅改修も必要になり、更に付加価値をつけるには
ノウハウが必要です。

グループリビングの開設・入居募集等はすべてJAPRAが指導支援します。
ご相談下さい!!

※2月～3月上旬まですべて相談依頼で予定が入っておりますので、
3月14日以降のご相談となります。
早めに予約を頂かないと予定が入ってしまいますのでご了承下さい。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=202大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-21T19:32:29+09002012-02-21T19:32:44+0900土地活用相談^^その中でやはり、賃貸住宅かサービス付きか?と言うご相談。そこで「賃貸住宅VSサービス付き」の比較についてお話します。

まず、設定条件　
建設費が2億4,000万円だった場合。
何室できるか?アパートは大手アパートメーカーさん、サ高住は地元建設会社様

アパート　1LDK28戸　サ高住30戸(25m2)

アパート収支
家賃70,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円
月額合計80,000円×28室=2,240,000円
30年間一括借上げの為、運営代行保証料総収入の9%
2,240,000円×9%201,600円(保証料)
2,240,000円-201,600円=2,022,400円が地主様の満室時月額収入になります。

サ高住収支
20年間一括借上げ
サ高住30戸デイサービスなし。
月額2,040,000円(借り上げ賃料)
地主様の月額収入2,040,000円

アパートの月額収入2,022,400円
サ高住の月額収入2,040,000円
サ高住の方が月額17,600円プラスになる。
年間211,200円プラス。

そして、月日は流れ5年後・・・・・
アパートは入居率が低迷し、家賃交渉をされて家賃が値下げされた
家賃63,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円になり
月額73,000円に。そして、入居率80%・・・・・
73,000円×22居室(80%)=1,716,000円
ここから保証料9%を引いて月額収入1,561,560円
新築時から比較すると月額460,840円のダウン
年間5,530,080円のマイナスになります。

一方サ高住はかわらず、月額収入2,040,000円のまま
20年間一括借上げの為賃料変動なし。

アパートと比較すると
サ高住が478,440円(月額)のプラス年間では5,741,280円のプラスになります。

アパートの場合5年目で新築時から比較し年間マイナス553万円
なのに対してサ高住は年間574万円のプラス!!

あなたはどちらを選びますか?

アパートメーカー様の30年間一括借上げは
借り上げる約束はしているが、30年間の借り上げ賃料の保証はしていません。だから入居が悪くなれば当然、家賃交渉をされます。
それは、大手アパートメーカー様のサブリース部門はほとんどが「赤字」です。

しかし、サ高住は20年間家賃は一定です。
なので、家賃変動リスクはありません。
※一部変動する借上げ会社はあります。

なので、30年間一括借上げの賃貸経営は「空室リスク」があります。
サ高住は「空室リスクゼロ」です。

そして、全国の賃貸物件の空室率は年々上昇しています。
少子高齢化の波はとまりません。

どちらが賢い賃貸経営でしょうか?

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=201山浦献幸入居募集のノウハウと空室対策 - 大家さんが自分で出来る『空室対策』2012-02-18T14:37:51+09002012-02-18T14:38:51+0900大家さん向けにDVD「不景気でも何故か決まる!空室対策マル秘テクニック」をプレゼントさせていただいておりますが、その前身として一昨年作成していたCD版をお申込みいただいきました大家さんのお話をご紹介させていただきます。

DVD「不景気でも何故か決まる!空室対策マル秘テクニック」無料プレゼントはこちらから

この方は、築12年のプレハブアパートの空室に悩まれていました。

ワンルーム15部屋中8部屋しか入居がなかったのです。(入居率53%!)
さらに、新築して以来12年間で満室経営が出来たのは、たったの半年間だけという異常な状態でした。

それでも大家さんご夫婦が色々と努力をされて建物を綺麗にしてきましたが、入居が改善されなかったので、このCDのプレゼントに申し込まれたとの事でした。
一昨年の2月の初旬でした。

それが、たった1ヶ月間の取り組みで”満室”です!

「いままで、入居対策をやったつもりでしたが、このCDを頂いて、これなら効果が出そうだと思ってやりました。」

「これからは、次の入居の入れ替わりの際に、家賃の値上げが出来る物件にしていきたいです。」

以上は、この大家さんの言葉です。

CDをお申込みいただいた当時と比べてとても元気良くされていました。

以上、アパートの入居率は大家さんの取り組みの姿勢で全く変わるという事を実践で証明された大家さんの事例のご紹介でした。

丁度、2月も後半に差し掛かり、入居の書き入れ時です。
全国の大家さんの空室対策が成功することをお祈りいたします。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=200山浦献幸ブログ2012-02-15T22:42:43+09002012-02-15T22:42:43+0900DVD「不景気でも何故か決まる!空室対策マル秘テクニック」の無料プレゼントを再開いたしました。

このDVDは、私がアパート経営セミナーで講演させていただきました内容を収録したものです。
1月に先着50名様限定で無料プレゼントをさせていただき予定数に達したため終了しておりましたが、丁度、アパートの入居の繁忙期ということもあり、再度20名様限定ですが再開いたします。

このDVDは、仲介業者の店頭アンケートを参考に、アパート探しをしていた方から人気があった間取り・装備・家賃などの情報を分析し、今後の入居促進につなげます。
　■　お金を掛けずに中古物件を人気物件にするミニ改造
　■　貴方の物件だけに見学者を増やす広告戦略

など、あなたの空室対策に実践的な情報が満載です。

例年2～3月がアパートの入居の書き入れ時になりますので、このDVDをご覧いただき、あなたの空室物件の改善のお役に立てていただきたいと思います。

ご希望の方は今すぐ!下の応募フォームをクリックしていただき、必要事項を入力してお申し込みください。

※無料プレゼントDVDには化粧ケースは添付されておりません。
このDVDは、昨年開催した同名のセミナーで収録したものですので、一部データが古い可能性がありますが、ご容赦願います。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=199大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-13T21:07:37+09002012-02-13T21:07:37+0900なんで「旅館・観光ホテル」が向いているのか?
それは、資源が揃っているから!!「箱(建物)・人材・サービス・料理・温泉」など必要な物が全部そろっている。
何より、「ホスピタリティマインド」がある。

しかし、残念な事に近年旅館・観光ホテルの廃業が相次いでいる・・・・・
そこで、高齢者住宅+介護+高齢者向け旅館へと転業する。
地域にもたらす効果も絶大にあるし、従業員のリストラもしなくて済む!!

もし、50室の観光ホテルをこのビジネスモデルで転業した場合、
デイサービス30人定員にして、50室中30室を高齢者住宅へ転用した場合、「税引き前利益率なんと36%」と高粗利も期待できます。
額にすると単月230万円の利益!!年間2,760万円
15年で4億の利益。プラス20室分の宿泊料は別収入で入ってきます。

入居者にとっても「絶大なるメリット」があります。
心配なのは「ノウハウ」それもご心配なく。
すべてJAPRAで支援いたします。
ご興味のある方は是非、お問い合わせ下さい。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=198大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-11T19:58:34+09002012-02-11T20:00:17+0900地主様なので、もちろん介護ビジネスは右も左も分からない。
その場合、JAPRAが総合プロデュースをして、新規参入支援および指導を行う。

企画から職員採用、職員への教育、入居者募集指導、オペレーション構築、その後の運営顧問まで引き受ける。
地主様は経営に徹してもらう!!なので初めてでも大丈夫!!

その場合、20室規模で返済、諸経費、人件費等を引いて税引き前で140万円ぐらいの手残りになる(単月)。年間1,680万円
30年間合計で5億になる。

平均介護度は1.9　介護保険利用率は70%で見ている。
エリアにもよるが、もう少し利益は獲れると思う。

成功へのポイントは!!
施設長次第である。そして、施設長に対する教育!!ここが肝心である。

地主さまに経営していただくので、もちろん、勉強もして頂かなければならない。そう言った「座学」も用意している。

土地活用+介護ビジネス!!
ご興味のある方は是非、ご相談下さい。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=195小泉 賢司ブログ2012-02-09T19:24:18+09002012-02-09T23:51:12+0900中建連では、傘下に800社を超える建設事業者及び工務店を組合員として組織し、現在、サービス付高齢者向け住宅(サ高住)の、土地オーナーへの積極的な提案及び成約を実現しております。

この度、当会所属員が提案及び受注した、各施設形態によるサ高住施設の運営を担うことのできる優良介護事業者をネットワークし、提案及び受注をバックアップするプロジェクトに着手しております。

当会所属員は、全国に及び、介護事業者の施設展開を目論む地域にて、介護事業者の規模、仕様及び形態に即した土地情報、企画情報を定期に提供することが可能です。

当会の建設事業者全国ネットワークと連携することで、介護施設等の開発展開を計画している介護事業者の施設開発部門の役割を担うことも可能となります。
現在、東北ブロック、上越ブロックにて当会事業者ネットワークとの施設連携開発を合意する優良介護事業者を公募しております。

又、各ブロックにて事業者連携説明会を随時開催する予定ですので、本ホームページにてご案内いたします。ご興味のある介護事業者はお気軽に、当会建設介護融合事業管理局までお問い合わせください。(03-5795-1424)]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=194大久保悦次ブログ2012-02-09T16:26:08+09002012-02-09T16:34:20+0900
そこで、そもそも、改正高齢者住まい法はなぜ?誕生したのか?高専賃や旧適合高専賃時代も劣悪な高専賃が数多く、そのたびに法律を改正して市場からの締め出しを行ってきた。
しかし・・・・
サービス付き高齢者向け住宅が誕生しても、劣悪ホームは形を変えて、サービス付きに忍び寄る。

当たり前だが、あえて劣悪な環境にしているのではなく、「ノウハウ」がないから。「理念よりお金」で考える参入組もあるから劣悪になるのではないか?

最近、私どもに相談が来るのはサ高住や有料老人ホームからの事業再生の依頼が多くなってきている。
内容は、職員の定着率の悪化、入居苦戦である。
ヒアリングしていると「経営者に問題がある」ケースがほとんどだ。

残念だが、手の施しのないホームは「売却」と言う形になる。

しかし、サ高住は全部うまくいかないのか?と言うとそれは「ウソ」
やり方次第である。

地主様からしても、借り上げてくれている事業者の運営状況と言うものは
当然ながら気になる。
万が一失敗して倒産や撤退という事になったらどうなるのか?
サ高住はブームだが、ブームだからこそ、不安も残る。

笑うサ高住の共通点は職員がしっかり定着している。
泣くサ高住は「安易」に参入している。

私どもはサ高住運営会社が失敗しない様に様々な支援をしている。
職員採用、定着率向上、福利厚生支援、サービスマインド研修、入居者募集支援、そして、継続サポートだ。
ノウハウがないから失敗するならば、ノウハウを付ければ問題ない。
そして、プロが経営アドバイスをすれば、失敗しない。

更に、私どもでは、地主様向けに運営事業者のモニタリングサービスも行っている。月に1度土地所有者様に代わり、運営事業者をモニタリングする。
チェックリストに基づいて、運営状況、介護報酬実績確認、スタッフヒアリング、コンプライアンスチェック等を行い、結果をまとめて土地所有者様にフィードバックする。安心感を与えるサービスである。

きちんと事業戦略を立てれば問題ない。
よく「サ高住はもうかるのか?」と質問されるが、私は「もうかる」と答える。
ただし、やり方次第である。
笑うサ高住は「やり方」が正しい、泣くサ高住は「やり方が悪い」だから
泣くのである。
よく考えて頂きたい。儲からないのに大手が出店を加速させるか?
儲からないのに参入するのか?
当たり前であるが、営利法人は「利益追求集団」である。
慈善事業ではない。はっきり言おう「確実に利益は出せる」
絶対条件は「やり方次第」である。

私どものグループ会社のアーバンアーキテックが企画、設計施工した一番小さい物件は9戸デイサービス・訪問併設であるが、黒字で常に満室だ。

土地所有者様もどこの建設会社にお願いして、どこのコンサルを付けるかが一番のキーポイントになる。
成功へのロードマップを共に作りこんで行ける真のパートナーを選ぶべきである。そして、何の目的でサ高住を建設するのか?をよく考えて、目的に合わせたリスクをとる必要もある。

そして、どこに借り上げてもらうか?またはテナントとして入っていただくか?これが勝敗の分かれ道である。

理念のある。そして、目的のある土地所有者様ならば自ら参入すると言うのも選択肢である。今JAPRAでは、土地所有者様が自らオーナーになる
プロジェクトを茨城県と福島県で2件進行している。

私どもは「戦うアドバイジング集団」である。
今、日本で一番わかりやすい地主様向け
サービス付き高齢者向け住宅が分かる教本!!を執筆中です
楽しみにお待ち下さい。

一緒に笑うサ高住を作りましょう!!
住み慣れた地域で最期まで、尊厳を守り、笑顔で暮らしていただく為に
孤立死ゼロを目指して!!

サ高住は地域貢献型賃貸住宅経営であると
私　大久保は考えています。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=193大久保悦次ブログ2012-02-09T10:49:15+09002012-02-09T10:49:15+0900フロントには24時間スタッフが常駐し、平日昼間は常勤看護師が入居者の健康管理を行い、医療法人とも連携。

今後、シニア分譲マンションや賃貸型シニア向けシェアハウス、コーポラティブハウス等が益々普及してくると感じている。
ひとりで暮らす不安は東日本大震災以降増しており、「絆」がキーワードになってくる。ただし、介護と医療の連携は欠かせない。
終の棲家としての機能がなければ成功はありえない。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=192大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-09T09:45:07+09002012-02-09T09:45:07+0900予算は100億円を計上

マンションなどの空室物件を改修して高齢者や障害者世帯などを入居させれば、改修費用で補助金が出る。
私どもJAPRAでは、通常の賃貸物件に医療と介護・見守りの生活支援サービスを付加して、高齢者世帯が安心して暮らせるよう、「高齢者あんしん賃貸住宅システム(介護不動産)」を展開しており、補助金を活用できれば、更なる普及が期待できる。

オーナー様が悩むすべての問題を解決できるノウハウがある。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=191久保川議道新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-08T22:15:50+09002012-02-08T22:23:23+0900
DVD「サービス付き高齢者向け住宅運営成功の3つの秘密」プレゼントはこちらから。

　ゴールドトラストはサ高住の『運営会社』ですし、サ高住を日本中に普及させたいので『開業支援』や『コンサル』をしていますし、『PC経営ソフト』の製作と販売もしています。
　なのに『やらないで下さい‼』と申し上げるのはそれなりの理由があります。

　逆にお聞きしますが、サ高住の前の『高専賃』が5年前からたくさんできましたね。
　『高専賃は儲かったよ‼』なんて話しを聞かれた人は、手をお上げ下さい。
　はい、誰もいませんね。そうです、高専賃はみんな儲かるどころか、『赤字赤字』で、ほとんどの運営会社が失敗しているのです。

　たくさんの会社が倒産しています。

　2011年10月現在で、高専賃は6.2万戸あります。
　なんと平均入居率は50%と言われていますね。
　27戸が1棟平均ですから日本中で2300棟の高専賃が建てられました。
　その半分が空室ですから、当然に運営は赤字赤字、倒産倒産となる訳です。
　まあ儲かったのは、高専賃を建てた『建築屋さん』とこれからは高専賃がいいですよ。とセミナーで宣伝していた『コンサルタントの先生』ぐらいでしょうか。
　このコンサルタントの名前は言えませんが、いい加減なやつが、自分は運営で失敗しているのに、人にはいいですよ、と言って高専賃をさせて、失敗したら『知らん顔の無責任』なコンサルの先生達でした。

　まあほとんどの高専賃は儲かるどころか、資金不足との戦いばかりで、今生き残っているところは『お金があった会社』だけだと私は正直な感想を持っています。
　人のことは言えません。
　私も11億円のお金を捨てましたし、業界最大手の会社も決算書にたった2年で15億円の赤字を計上していました。

　しかしそんな中でも『高専賃で成功しました‼』と言う会社さんがいますので、3パターン程お話ししますが、それは私の言う『成功』ではありません。

　まず(1)『医療法人様』が高専賃をやって、満室です。
　成功しましたの場合ですね。地域で信用のある診療所さんは高齢の患者さんをたくさんお持ちですから、入居者が入って家賃は黒字ですね。
　それと在宅診療でレセプトは多額の黒字です。
　しかし外部サービス利用型の『介護』がはたして黒字ですか。とおたずねすると、人件費、諸経費を支払って、トントンですね。とお答えが返って来ます。
　高専賃の介護報酬は、クリニックさんでも利益が出ていません。
　しかし診療報酬と家賃だけは黒字です。
　ですから私はそれを介護事業の『成功』だとは考えていません。

　次に(2)『介護会社様』が高専賃で成功した話しです。
　高齢者円滑入居賃貸住宅のはずの高専賃ですが、入居をこばむ高専賃にした介護会社は利益を出しましたね。
　どういう意味かと言うと、『自立は入れません。要支援は入れません。』と介護度が高く、収入の多い高齢者しか入居させません。
　そして介護報酬の上限まで使いますからね。とご家族にも約束させて、ケアプランを上限いっぱい作って、ほとんど『包括請求』に近い運営をします。
　もう1つ、ついでに入居者専用に『デイサービス』を使って当時良くないと福祉部で言われた『囲い込み』をするのです。
　これで利益が出ます。
　しかしなんかおかしいですね。高専賃の時代のこうした介護会社の運営は、私はいくら利益が出ると言っても、やってはいけない事だと考えます。私はやりませんでした。

　今年、サ高住の時代になって、『囲い込み』はやっても良い、介護の必要な高齢者しか入居させなくて良いことになりました。

　しかし当時は、いくら利益が出るからと言ってもあまりお奨めできる運営ではありませんでしたね。
　まあ小規模の20人とか30人の高専賃さんが生き残るためにやっていた『苦肉の策』でしょうか。
　今は大規模に、正々堂々と運営できますから、もし必要であれば私共ゴールドトラストに『運営のノウハウ』をお問い合わせ下さい。
　制作費用7000万円かけた、サ高住専用の経営と運営のできるコンピューターソフトも無料で貸与させていただきます。

　さて(3)は、『社福さん』が高専賃をやって成功させましたよ。と言われる成功事例です。
　これはまあ、簡単ですね。40万人以上の待機者のいる『特養・老健・療養型』の社福さんが、高専賃を運営する理由も明らかですし、待機者を一時『高専賃』に入れておくことは『商売上手』です。
　私はいつも『非営利組織』について考える時、宗教団体は非営利ですね。ですから『無税』です。医療法人も営利を目的としてはいけません。社福さんも同じです。
　しかし私達、株式会社と不平等な競争をして、勝つのは『社福さん』ですね。という考え方には私は反抗しています。
　利益も上げて、私は税金も払って、社福さん以上の仕事がしたいと常々考えています。
　分かりやすく一言で言えば、利益を出しても税金を払わなくてもいい経営でしか、成功できない高専賃経営の成功が、本当の成功だと私は思えないのですね。
　ですから、社福さんの高専賃経営の成功の物語りは、一般の株式会社での高専賃の成功のモデルとはなりません。と私は考えています。

　3つの成功事例に、文章を使い過ぎましたが、高専賃経営は『サ高住経営』と内容は全く同じものですから、要注意点としての『成功事例』の分析を詳しく申し上げた次第です。ご参考になれば幸いです。

　さて、『サ高住はやらないで下さい‼』ですが、高専賃でも有料老人ホーム住宅型でも、サ高住でも全て『訪問介護』の『外部サービス利用型』ですから、問題点は1つだけですね。『介護報酬』が異常に低いことでしょう。

　一人当たり平均介護報酬を比較すれば、一目瞭然です。療養型施設で45万円。老健で30万円。特養で28万円。介護付有老の特定で20万円。『サ高住は8万円です。』一般の訪問介護は5万円ですね。5万円よりは多くても、大きな土地と多額の費用を使って建物を建てますから、一般の訪問介護とはいっしょになりません。

　『8万円』では、『赤字赤字』ですね。『高専賃』が『サ高住』になっても、何も変わらないのですから、『やらないで下さい。』と申し上げます。しかし『サ高住』は日本の超高齢社会にはどうしても必要ですから、もしされる場合は、私共のノウハウを是非とも活用していただけることをおすすめいたします。

　先程申し上げた業界第一位の介護会社様の2年で15億円の赤字は、今はものすごい『経営のノウハウ』となっています。

　ですからこれから『サ高住』を1万戸建設して、運営すると発表していますね。
　失敗の中から『成功のノウハウ』を作りました。
　しかしそのノウハウは『秘密』です。
　上場企業のノウハウは他社に教えてしまったら大変ですね。だから秘密ですし、教えてはくれません。

　しかし私共のゴールドトラスト(株)は、小さな会社ですし、秘密にする必要はありませんから、失敗したこと、こうすれば成功しますよ、と言うことを全て『お教え』しています。

　PCソフトまで『貸与』して『無料』で使っていただいています。私が何故このPCソフトにこだわるのかと言うと、これがないと『サ高住』の運営で利益が正しく出ないからですね。
　私の7年間のノウハウの『結晶』です。是非お使い下さい。
　そして一件でも多くの『サ高住』が成功して、入居者である高齢者が『幸せな生活』をしていただければ、私は本当、それだけで十分『私の夢の実現』ですから、私の会社が儲かるとか、儲からないとか、上場企業ではありませんからあまり大きな問題ではありません。

　さて紙面が無くなってしまいました。これからが『サ高住』の大問題点のお話しでしたが、残念ながら次回となります。
　大きく『10項目』の『サ高住のやってはいけない。』をお知らせします。
　ですから、しかし、その10項目さえクリアーすれば『是非ともサ高住をやって下さい。』となる訳です。
　しかし、1つ1つ簡単な事ではありません。
　私の7年間の悪戦苦闘の『結晶』をお知らせいたします。第2弾(その2)をご期待ください。

DVD「サービス付き高齢者向け住宅運営成功の3つの秘密」プレゼントはこちらから。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=190大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-06T17:43:36+09002012-02-06T17:43:36+0900平成25年3月31日までの建設について「特例措置」とれている。

所得税・法人税・固定資産税がいずれも5年間軽減され、不動産所得税も軽減されるからうれしい限りだ!!

しかし、無条件ですべてが、軽減される訳ではない。
所得税・法人税は5年間　割増償却40%(耐用年数35年未満28%)
条件は25m2/戸(専用部分のみ)　戸数要件10戸以上

固定資産税　5年間税額を2/3軽減
条件は30m2/戸(共用部分含む)　戸数要件5戸以上

不動産取得税　家屋:課税標準から1,200万円控除/戸
土地:家屋の床面積の2倍にあたる土地面積相当分の価額等を減額
条件30m2/戸(共用部分含む)戸数5戸以上

実はかなりの節税効果も期待できる。
但し、補助金を受ける事やm2数・戸数の要件もあるので、
チェックが必要だ!!

サービス付きの床面積要件は原則25m2以上、共有型でキッチン、お風呂、収納を共有で設ける場合は、18m2でも可ではあるが、その場合、節税効果も減る。

18m2のメリットは部屋数が取れる事だが、計画地の現状や、土地活用の目的にに合わせた計画が必要である。


]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=189大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-03T17:32:22+09002012-02-03T17:32:22+0900
そして、今年4月の介護保険法改正である。
ココで注目したいのは「介護老人保健施設(老健)についてだ!!

2012年介護報酬改定で、在宅復帰率とベット回転率の高さを要件に基本報酬を2つに分ける。より多くの入所者が在宅復帰している老健を評価するのが目的で、要件を満たした施設の報酬は現行に比べて0.7%～4.5%上がるが、満たさない施設では報酬が1.9%～3.3%下がる

本来ならば老健は「在宅復帰を目指すリハビリ施設」であり、入所上限も3ヶ月目安と定められていたしかし、実態は1年、2年入所している方もいて、
第二の特養とも言われている。

厚労省はこれを通常のあるべき姿に戻そうとしている。
単位の下げ幅はいずれにせよ。元の姿に戻るべきとの強い意思表示ととれる。

そうするとどうなるのか?
病院の在院日数の短縮化の動きと同様になると考えられる。

そうすると、老健さんは3ヶ月を目安に在宅復帰を促す⇒しかし、在宅は無理だから老健にいる⇒とは言っても退所させたい⇒サービス付きが出口となる。⇒サービス付きの需要は更にますばかり!!

サービス付き=在宅ですので、在宅復帰にはもってこいであり、
24時間の医療連携のケアサービスがあり、とても安心。

若年層の減少、高齢者の増加、60年後の高齢化率
節税対策、相続対策としてのサービス付き、
是非、土地活用の一環としての選択肢として、サービス付きもご検討下さい。
それが、高齢者の為にもなり、社会貢献ができる唯一の土地活用です。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=187大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-01T21:14:42+09002012-02-01T21:14:42+0900お話を非常に多く頂きまして、この度、JAPRAとして、運営事業者の誘致サービスを開始致します。すでに、いくつかの案件相談は入ってきております。但し、JAPRA会員様向けのサービスとして行いますので、
まずは、入会頂く事から始めて頂きます。

特徴とすると、マッチングが終了し、運営開始後も土地所有者様や借り上げ事業者様からの相談無料と、ご要望があれば、運営事業者様の運営状況を月1回モニタリングをして、レポートとしてご報告するサービスもあります。実際の運営会社様の開拓はJAPRA各支部または(株)アーバンアーキテックが行います。すでに実績も2件あります。

詳しいご相談はお気軽に
事業本部事務局までお問い合わせ下さい。
「事業者誘致サービスの件で」と伝えて頂けるとスムーズです。
または、相談フォーマットからお願いします。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=186大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-02-01T10:27:35+09002012-02-01T10:27:35+0900皆様も、新聞やテレビでご覧になったと思う。

2010年の総人口は1億2806万人⇒2060年8,674万人となり、
1億人を初めて割り込む。

生産年齢人口は2010年8,173万人⇒2060年4,418万人と減少、
そして、平均寿命も2010年男性79.64歳⇒2060年男性84.19歳、
2010年女性86.39歳⇒2060年90.93歳と男女合わせて長寿になる。

この人口の変化は賃貸経営をされる皆様にとっても、決して無視できない数字であり、今後の賃貸経営をどの様な方向性に持っていくのか?
戦略を立てる必要性があります。

「2060年の話だろ」あと48年後には高齢者が4割になるんだろ。
そんな先の話は大丈夫だよまだ!!とお考えの方がいらっしゃるのなら、
「その考え方は明らかに間違っています。」現在の高齢化率は23%超、
これが、年々上昇しているのです。しかも物凄いスピードで。

そして、核家族化の影響で「家は必ずあまります」高齢者の80%強の方が、
持ち家を持っています。子供たちがひとりだとした場合、その子供たちが結婚すると、妻方の実家、夫方の実家等家が2軒ある事になり、
まして、子供たちはマンションを購入した場合、不動産が将来的に3軒になる計算になります。

これからの賃貸経営はあらゆるリスクを想定し、そして、人口の変化も見極め、なにが一番効果的な不動産投資かを考えて行かなければ行けません。30年一括借上げだから大丈夫と言う、意味不明な安心感はもはや通用しないじだいです。

]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=185大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-01-30T11:56:57+09002012-01-30T11:56:57+0900厚生労働省は2012年度から在宅での医療・介護への支援策を大幅に拡充する。医療と介護サービスを一体提供するための連携拠点を2,000カ所設けるほか、深夜の往診や自宅での(サ高住)「みとり」の報酬を上げて、医師らが積極的に取り組むように促す。

団塊世代の高齢化で病床が不足するため、病院依存から脱却を進める狙いで、民間の介護事業者も在宅サービスへシフトを加速する。

日本の死亡者数は20年後に現在より約40万人多い、160万人程度まで増える見込み。
と日経は伝えています。

国の政策も「脱施設」・「脱病院」そして、「在宅」へと医療・介護財源の問題もあり、在宅シフトを進めております。

在宅には「高齢者住宅(サ高住・有料)も含まれております。
在宅で介護ができるのは同居世帯であり、「老老介護・認認介護・高齢者のひとり暮らし世帯」では、現実的に無理があります。

そうすると「高齢者が安心して住める住まいの普及」が絶対に必要になってきます。それが、「高齢者住宅」です。
医療・介護と連携した高齢者住宅の必要性は増すばかりです。
しかし、最も大切なのは「事業計画」です。
安易な事業計画では絶対にダメです。
しっかり検討して下さい。]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=183大久保悦次新しい賃貸形態 - 土地活用2012-01-23T20:10:35+09002012-01-23T20:10:35+0900その中でもやはり魅力なのが「補助金」だと思います。
私の所にも、土地所有者様から「通常の賃貸経営ではお上からお金を貰えないけど、サービス付なら貰えるので、そして、需要もあるから」と多数相談が来ます。

その魅力的な補助金「平成23年分」の申込みをあと8日と迫ってきました。
「今から申し込んでももらえませんけど・・・・・」

気になる平成24年分はと言いますと予算355億円で、年間を通してか、
2期に分けてかは定かでありませんが、4月下旬あたりから申込み開始と言うのが、濃厚です!!

そこで!!事業計画ですが、大きく分けると3つの手法が考えられます。
(1)運営事業者に返済期間と同等(たとえば25年返済なら25年借り上げ)
の一括借上げ契約で借り上げてもらう。

(2)建設もしくは不動産会社に長期一括借上げをしてもらう。

(3)テナント方式、入居者の家賃は土地所有者様に直接入り、運営事業者様からはデイサービス部分を家賃として頂く。

3つともそれぞれのメリット・デメリットはあります。
(1)(2)は地方都市では平均表面利回り8%～10%程度でしょう。
(3)は平均表面利回り10%～12%前後でしょう。
(3)で都市部なら15%～20%も可能です!!

まずは、どのパターンで事業計画を組むか?
がとっても大切です。

投資目的を明確にして、検討しましょう!!]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=182大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-01-21T19:32:00+09002012-01-21T19:32:00+0900
では、建物のハード面はどうすればいいのか?バリアフリー工事にお金がかかってしまうと「痛い」とお悩みになる家主さんも多いと思います。

「高齢者=バリアフリー」と言う考え方は間違えています!!
たとえば、築20年の物件をバリアリー改修工事をするならば、(物によりますが)建て替えをした方が良いと思います。

話を戻しまして、では?どうすれば良いのか?
必要最低限の改修に留めます。
それは、「手すり」を付ける。手すりでしたらそんなに費用もかかりません。

それに空室対策としての高齢者の入居でしたら、介護度が重い人には向いていません。ですので、自立から要介護2までの想定でしたら十分です。

現在の高齢者がお住まいになっている住宅もバリアフリーでないのが
当然ですし、バリアフリーでない物件の方が、介護度が上がりづらいと言う
データーもあります。

ただし、3点ユニットの物件はおすすめしません。
違う入居対策を行うべきと考えます。

あとは、当たり前ですが、維持管理の状態です。
管理状態が良好であれば、決まります!!

今回のお話は「バリアフリー工事は必要ない、手すりのみで十分」
と言う結論です。
]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=181大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-01-19T19:45:01+09002012-01-19T19:57:24+0900高齢者入居と聞くと一番するのが、「家賃滞納」そして「孤独死」ではないでしょうか?私も空室対策の相談業務の中で、一番懸念される1位と2位です。

まず、家賃滞納ですが、今のご時世連帯保証人で息子さんになってもらったところで、保証能力がない方が非常に多いです。だとするならば保証会社を通して、家賃保証をしてもらいます。

「収入がないのに?保証会社が使えるの」と聞かれる方がいますが、
年金収入があるので、保証会社は使えます。

はい、これで問題解決!!保証会社が使えない方は当然NGです。
ココがポイント!!連帯保証人は獲らないが「身元保証人」は付けてもらいます。死亡、入院等のリスク対応です。

そして、原則、「高齢者は家賃滞納しません」なぜか?家賃滞納をしてはならないと思う様な付加サービスを付けます。
そうする事で、通常の賃貸住宅との差別化を図ります。

旧適合高専賃では、家賃滞納ゼロです。
「ここに住み続けたい」と思わせる事!!
滞納を心配するなら「若年層のシングル」の方がよっぽどひどいです。

万が一「孤独死」をしたらどうなるのか?
これは、高齢者に限った事ではなくて、若い世代のシングルでも同じです。
でも、この場合、もちろん、身元保証人に連絡して、引き取ってもらいます。
ここで問題になるのは、身元保証人のいない場合です。
生活保護世帯なら生活保護の葬祭扶助で対応できます。

身元の分からない場合は行旅死亡人として、市が対応してくれます。

その他、損保各社や少額保険で、火葬から納骨、原状回復、残存家具の処理まで行ってくれる保険もあります。

一番肝心な事は「見守りサービス」を付ける事です。
私どもJAPRAの高齢者あんしん賃貸住宅システムでは、
24時間緊急駆けつけサービスの他に、現在は提供エリアが決まってますが、24時間かかりつけのお医者さんにホットラインでつなぐサービスもあり、いつでもドクターや看護師が駆けつけてくれます。
優れものなのは、さみしい時に話し相手にもなってくれるところです。
※もちろんドクターや看護師ではなく、専門スタッフがです。

普通に高齢者を入居させるのではなく、「高齢者の方が安心して住める」ソフトも充実させてから入居させることが肝心です!!

そうすれば、非常に良い「優良賃借人」になってくれるに違いありません!!]]>tag:tochikatsuyoudotcom,2012-page=179大久保悦次新しい賃貸形態 - 高齢者向け賃貸住宅・高専賃・サ高住2012-01-18T19:42:35+09002012-01-18T19:42:35+0900
住宅金融支援機構」も重い腰を上げ、ようやく本格的に貸し出しを開始した。1月10日から3月9日までが第4回の申込み期間だが、あやしい感じになってきた。

と言うのも、住宅金融支援機構はあくまでも、「賃貸住宅」への融資なので、
入居者との契約形態は「賃貸借契約」しかし、そうすると、「住所地特例」が使えなくなる。

(※住所地特例:住所地特例とは被保険者が他市町村の住所地特例対象施設に入所または入居し、施設所在地に住所を移した場合、施設入所前の市町村の介護保険被保険者として取り扱われる制度です。)

賃貸借契約だとこの「住所地特例」が使えない。
何が問題か?と言うと、今、自治体では、サービス付き高齢者向け住宅の建設を認めない自治体が増えてきていることだ。
何故か?住所地特例が使えない場合、建設予定地の市町村の介護保険を使うことになる。そうすると、市町村の介護保険財政を圧迫する恐れがあるので困ることになる。

行政の立場からすれば、前からの住民なら当然介護サービスを提供していきたいがしかし、いきなり「隣町からサービス付きに入居してきて、介護保険を使うと言われても迷惑」「他の市町村から沢山移り住んできたら、介護保険料を上げなければならなくなる可能性が出てくる。市民に迷惑がかかる」

だから「住所地特例」が使えるなら認めるが、使えないのであれば、作って欲しくない(作らせない)と言う自治体がある。

茨城県つくば市は条例を制定して反対すると言う。
同じく笠間市は充足しているので、必要ないとの判断。筑西市は「住所地特例」使えるなら容認する。これは、茨城県内に限った事ではなく、全国で起きている問題である。

話を戻すと、住所地特例がつかえないなら認めないと言う自治体が増えると、サービス付きでも住所地特例を使う為、賃貸借契約ではなく、
利用権方式にする。そうすれば、住所地特例が使えるので、自治体も問題ない。しかし、「住宅金融支援機構」が利用できなくなる。

なんの為の住宅金融支援機構なのだろうか?
サービス付きをご計画中の地主様も、計画地の自治体の対応をよく、確認してから計画をお立てになる事をお勧めします。]]>