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こんにちは。建築コンサルタントの西田芳明です。早速ですが、皆様に質問です。「サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームは、郊外でする事業である?」YESと答える方も多いかもしれませんが、しかし、それは少し危険な考え方かもしれません。サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホーム(以降:高齢者住宅という)は郊外でする事業ではありません。それはなぜなのか?高齢者住宅の本を見ると、ほとんどの本には郊外でする事業であると書かれていますげ、果たして本当にそうでしょうか。当社はここ2年間で30棟近くのサ高住を企画・建設させていただきました。また、NPO法人では約80社100施設の提携を結び入居仲介を行っております。　そこで気づいたことですが、高齢者は郊外で暮らしたがっているというのはウソです。この説を唱えたのは、デベロッパーや建設会社です。駅から遠い地主さんに土地活用をしてもらいたいがために言い出したことで、入居者の属性などは全く無視していました。高齢者は、「空気のおいしいのどかなところで暮らしたいはずだ」とか、「都会に出ることはほとんどないから、少し不便でもいいだろう」とか、「施設内で暮らすのだから、交通の便は考えなくていいだろう」とか、かなり、こちら目線、建設会社目線、コンサルタント目線で書かれています。では、いま、なぜ施設の事業者が、郊外型で入居が入っているのか?それは、ただ単に、供給量が少なく、仕方なくはいるからです。賃貸マンションも、供給量が少ないときは、少し離れていてもはいりました、今は供給過多で、少し離れると賃料を下げても入りません。それと同じ現象が、大阪には起きてきています。では、郊外型が100%失敗するのか?答えはNOです。郊外型でも、満室にする方法があります。それは、「コンセプト型」です。高齢者住宅も「誰の」「何のための」をじっくり考えて、市場に合った高齢者住宅を建てる。これがハードウェアだけでなくソフトウェアが大事になりますが、これをすることにより、他が真似できない、高齢者住宅ができます。それにより、駅から遠い、バス便しかないなどは関係なくなります。立地よりものその建物のサービスが魅力的だからです。賃貸マンションではなかなか難しい論理ですが、住宅+サービスというカテゴリーの発想で、高齢者住宅を考えると、NO.1の住宅ではなくオンリーワンの住宅の企画が大事になるのです。　オーナーは賃料が入ってきたらなんでもOKの時代は終わりました。そこまで考えて企画する土地活用が今後は必要になってきます。