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昭和60年(築33年)の貸家3DKが家賃75,000円「年間賃料収入90万円」♪♪

関東某所の築33年の貸家3DK5戸建ていて、今は全て「空き家」となっている。親からの相続貸家・・・リフォームをして、貸したら家賃はいくらになるか?地元の不動産会... 続きを読む

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築40年後半でも「年間賃料117万円」の賃貸収入!!【戸建て活用型障がい者グループホーム】

事例!!築40年代後半の一戸建て売買でも売れず、賃貸でもなかなか決まらず・・・それが、障がい者グループホームで年間117万円の賃料収入を!!しかも、法人契約なの... 続きを読む

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親の老後と住まいと介護・・・「相談事例」

昨日は数十年振りに中学の同級生と食事!!そこで、母親が今年他界して、地元に父親が一人暮らし・・・身の回りの事も余り得意ではなく心配・・・都内の自分の家の近くに呼... 続きを読む

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購入決定♪♪社会貢献型不動産投資!!【表面利回り18.46%】

築30年の物件を不動産投資家の方が購入して、社会貢献型不動産投資として保護犬と暮らす障害者グループホームへ賃貸する!!前回、調査に行き、問題ない。そして、この地... 続きを読む

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築古不動産を購入して「障がい者グループホーム」に出来ませんか?実際の相談事例!!

築古物件を購入して障害者グループホームへ転用できませんか?相談事例!!70年代物件が数百万で売りに出ているんですけど・・・今、他にも築古物件で投資をしているんで... 続きを読む

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空き家活用が犬・猫の「命」を救う!!それが「社会貢献型不動産投資・不動産活用」!!表面利回り14%超

年間殺処分される犬猫の数をご存知ですか?保健所だけで、5万頭・・・民間の殺処分所では30万頭とも云われています。罪の無い犬猫の小さな命が失われる・・・それを救う... 続きを読む

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あなたの実家「大きな物置」になってませんか?

相続した実家「大きな物置」にしてませんか?国土交通省の調査によれば、空き家となった住宅を取得した経緯で一番多いのは相続として取得が56.4%そして、空き家にして... 続きを読む

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アパート・マンション経営の一括借り上げとサ高住の一括借り上げは違う【高齢者住宅の一括借り上げのリスク】

アパートやマンション経営での一括借り上げそれはサブリース契約となり、建て主(所有者)様が貸主となり、管理会社さん(建設会社)さんが借主となる契約を交わす。そして... 続きを読む

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社会貢献型不動産投資表面利回り9% しかも1,500万円以下の投資で!!

ワンルームの不動産投資より、アパートの不動産投資よりリスクが少なく、しかも「社会貢献」になる。そんな不動産投資なんて・・・それが「社会貢献型不動産投資」なんです... 続きを読む

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土地から購入して「表面利回り10%超!!」社会貢献型不動産投資(土地活用)障がい者グループホームの新築商品企画♪♪

今日は設計士の先生と新築障がい者グループホームの商品企画会議!!精神・知的・身体障がい者共に増加傾向にあり、障がい者グループホームは圧倒的に足りていない現状があ... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住の一括借り上げを勧めない「理由」【オーナー様も運営会社も不幸になる仕組み】

私はサ高住の一括借り上げは基本的には勧めません。その理由とは・・・例えば・・・デイサービス定員30人併設でサ高住30室借り上げ賃料戸当たり45,000円30戸な... 続きを読む

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土地活用としてのサ高住の「注意点とリスク」シニア不動産としてのサ高住のススメ

不動産投資や賃貸経営、土地活用と考えたら気になるのが人口減少と高齢者世帯の増加・・・15年20年というスパンで考えたら高齢者世帯を無視した賃貸経営はありえない・... 続きを読む

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満室にならない「サ高住」は絶対にない。「必ず満室になる」

今のサ高住は採算分岐までオープン2年半ぐらいかかると言われ、体力的に持たずに「売却」や「廃業」する物件が増加している・・・これは、私が4年前から警告している事。... 続きを読む

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金融監督庁も日銀も・・・アパートローンの監視強化「過剰供給リスク」で

いよいよ・・・金融庁も日銀も「アパートローン」に対して監視を強化!!「過剰供給リスク」で・・・・12日のロイターが報じた。http://jp.reuters.c... 続きを読む

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運営会社破たんサ高住の再査定・・・「一括借り上げのリスク」

土地活用として提案を受け当初の想定表面利回りは10%手残りも返済後税引き前で98万ぐらい。悪くない土地活用だと思う。でも・・・それが一括借り上げだと話は違う。遡... 続きを読む

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サービス付き高齢者向け住宅の苦戦・・・

本日時点でサ高住は全国に総登録件数6,391件総登録戸数208,416戸登録があります。制度発足から右肩上がりで急成長してきましたが・・・今、ほとんどのサ高住が... 続きを読む

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満室でも「赤字」サ高住を再生せよ!!

満室なのに「赤字」・・・・そんなサ高住が増えています。どうして「満室なのに赤字になるのか?」それは、「収益構造」に欠陥がある。借り上げ物件にそれは多く、建物オー... 続きを読む

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建設会社様からの相談激増・・・しかし・・・

最近、建設会社様からの相談が激増しています。大きく2つ(1)土地活用として、オーナー様がサ高住を検討している。借り上げてくれる運営会社を探して欲しい。(2)一括... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

犬の老犬ホームを研究していて感じた事これは高齢者住宅でも当てはまる・・・

犬の世界も人間同様、医療の発達や食べ物のお蔭で寿命が延びている。ドッグイヤーと言われたのは一昔前のお話し・・・・そうすると、人同様に介護の問題も出て来る。当然、... 続きを読む

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デイサービスを含む「通所・短期入所介護事業」の倒産が約2倍増‼‼と言うが「今やるべき事」

デイサービスを含む「通所・短期入所介護事業」の倒産が約2倍増2015年の老人福祉・介護事業倒産の内訳をみると、施設系のデイサービスセンターを含む「通所・短期入所... 続きを読む

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変革なき、大家業のリスク・・・「大家さんの今と昔」

空室は年々増加し、平成25年では13.5%820万戸ですが・・・将来は30%台とも40%台突入とも言われている。当然ですが、少子高齢化、世帯数の減少が大きな理由... 続きを読む

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満室でも油断が出来ない「サ高住の落とし穴」

賃貸住宅で考えればよほどの「ミス」が無い限り、満室なら大小はいづれの問題にしろ、「利益」は出るしかし・・・サ高住はそうはいかない。事実!!満室なのに「赤字」と答... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

介護経営も高齢者住宅経営も抱える問題点は同じ・・・・「今そこにある危機」

前回もブログで「介護経営の課題」とデイサービスの苦戦は「競合が増えたからなのか」と書きましたが(※ご興味のある方は過去記事をご覧くださいブログは大久保悦次のコン... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

これは酷い・・・それでもあなたは「一括借り上げ」をやりますか?

私の知人から相談が・・・・関東のとある所で、土地オーナーさんによる高齢者住宅の建て貸し土地オーナーさんが建てて運営会社さんが一棟一括で20年とか借り上げるパター... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

ワンルームマンション「家賃下落が止まらない」・・・・この先どうするのか?

今、ワンルームマンション等の賃料下落が止まらない・・・・大学生等を狙った郊外型のワンルームマンション等が大苦戦・・・・当初の半分程度の家賃。借り手がいなければ当... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

来年から経営悪化の可能性「サ高住の危険性」

来年から経営悪化の可能性が増大するサ高住その根拠は・・・税制優遇にあります。5年間の固定資産税の優遇それが、来年で切れてしまう・・・固定資産税が3倍に跳ね上がり... 続きを読む

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やっぱり危険・・・サ高住の一括借り上げ

「やっぱり危険・・・サ高住の一括借り上げ」大手ハウスメーカーさんや建設会社さんが、「相続対策」「遊休地活用」としてサ高住を提案します。確かに、通常の賃貸住宅より... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

高齢者住宅開設ビジネススクール第1回終了♪♪

11月19日高齢者住宅開設ビジネススクール第1回を開催。無事に終了しました。講義では、高齢者住宅の基本、現状の課題、どうして入居苦戦をするのか?お願い営業からの... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

お盆の時期です!!実家に帰ったら話し合いましょう「親の今後&相続」!!

毎年、この時期になると定番の様に書いていますが、久しぶりの実家!!気になるのは「親の老後と相続」!!相続税も改正され、いよいよ・・・真剣に検討しなければならない... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

大競争時代幕開け「メルマガバックナンバー」

今世間の高齢者住宅では大きなふたつの問題に直面しています。それは・・・ひとつめ「入居苦戦」先日もサ高住を建設した建設会社の担当者から相談が・・・相談内容は「地主... 続きを読む

鈴江崇文鈴江崇文

家賃以外の収入源を確保する賃貸

昨年、中古のマンションを購入しました。地方都市にある築35年の古いマンションです。今まではいくらリフォームや入居付をしても将来の空室リスクを考えてしまって、購入... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

不動産は買わないと言う選択肢「そして大空室時代に備えよ」

不動産は買わないと言う選択肢がある一方で増え続ける「空室」不動産価格は下落の一方・・・東京オリンピックを控え、マンションの建設ラッシュが続き、相続税改正の影響で... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

これからの「高齢者住宅」勝つ為の戦略講座1

今までの高齢者住宅は入居時の健康状態具合が悪くなってから・要介護状態入居動機不安だから・家で誰も観てくれない。事業者の収益介護保険しかし・・・これからは入居時の... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

今の高齢者住宅に物申す!!

例えば、今のサービス付き高齢者向け住宅・・・全国に18万戸を突破した。しかし・・・その80%以上は「要介護型」介護報酬をインセンティブとして、ビジネスモデルを構... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

やっぱり危ない一括借り上げ(サブリース)・・・・・

一括借り上げ(サブリース)を巡るトラブルは後を絶たない・・・家賃の入金が突然遅延・・・そんな事が起き始めている。リーマンショックで資金繰りが厳しくなり、借り上げ... 続きを読む

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低価格の恐怖・・・価格競争の先には『サ高住価格戦争勃発』

以前にも土地活用ドットコムで何度か低価格競争の恐怖についてお話しましたが・・・・そして、私のセミナーでも低価格サ高住は血みどろの戦いに巻き込まれる・・・とお話を... 続きを読む

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セミナーで想う事1「要介護依存型サ高住の危険性」

「セミナーで想う事」1私のセミナーの基本は「サ高住は住まい」「施設の代替ではない」「介護保険に依存しない、保険外ビジネスとしてのシニア不動産」と言うお話をします... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住の一括借り上げは絶対に信じるな!!

この件に関しては前々から警鐘を鳴らしていますが、未だに相談メールに「一括借り上げに関して」の相談があります。なんで?一括借り上げなのか?安定的に20年25年と借... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

特養「約半数が赤字に?!」これからは「脱施設」の時代到来!!

介護報酬改定で全国の特別養護老人ホームは「約半数」が赤字になると全国老人福祉施設協議会が懸念を示しています。特養だけではなく、介護業界は介護報酬改正に猛反対の声... 続きを読む

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北の大地「富良野リゾート型賃貸住宅」プロデュース

19日にクライアントの夢である上富良野賃貸住宅プロデュースPJの打ち合わせをおこないました。雄大な十勝岳と共に北の大地でスローライフ!!66m2の戸建て感覚の賃... 続きを読む

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サ高住事業者に経営のプロはいない。

某金融機関さんとの打ち合わせの中で、私の相談者は異業種からの参入。すると、金融機関の担当者が、「ひとつ心配な事はプロではない」と言う事です。と・・・・そこで、私... 続きを読む

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サ高住の事業計画書について思う事②

事業計画について思う事(2)セカンドオピニオンで、事業計画の診断を依頼される事があります。ほとんどが、事業計画と本当に呼べるものなのか?疑問がある。サ高住の賃料... 続きを読む

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サ高住運営会社さんが自己破産申請・・・『やっぱり危険な一括借り上げ』

帝国データバンク福岡支店によるとサ高住等を7ヶ所運営する一般社団法人医療介護施設助成事業団が負債総額約3億9800万円で自己破産を申請すると発表・・・・運営して... 続きを読む

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しかし・・・凄い勢いで「新築アパートラッシュが起きている」

今、ほとんどの地域で相続税改正の影響もあり、新築アパートラッシュです。私の今年までの本拠地である茨城県ひたちなか市でも凄い勢いで建設中。茨城県ひたちなか市は賃貸... 続きを読む

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賃貸経営で生き残る為には

賃貸住宅は住まいだと言う発想常々思う事があります。高齢者住宅だけではなく、賃貸住宅全般をみて思う事が。私は、土地活用としての賃貸住宅の営業も不動産投資としての1... 続きを読む

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サ高住への訪問系介護サービス「減算」について

毎回セミナーでお話している通り、予測通りと言う展開に・・・前回までは、訪問系サービスは入居者「30人以上」と言う人数要件がありましたが、次期改正では、人数要件は... 続きを読む

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広島県の市場調査終了♪♪

11月4日~6日まで広島県府中市にサ高住新規開設の市場調査へ行ってきました♪♪市町村合併で府中市になった町です。府中市は人口4万7,000人の街!!依頼者の心配... 続きを読む

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介護保険、限度額まで“取り切り” 高齢者向け住宅、はびこる悪質業者で溢れかえっている?!

老後の新たな住まいとして急速に建設が進む高齢者向け住宅。ビジネスチャンスとみて事業者の参入が相次ぐ中、一部で利益優先の運営や質の低いサービスが問題になっている。... 続きを読む

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高すぎるサ高住の建設金額にご注意を!!

先日、とある昔の知り合いの建設会社の営業さんから電話が・・・すると「今、競合しているサ高住があるんだけど、その建設金額が安すぎる」と幾らか?と尋ねると「坪80万... 続きを読む

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要注意!!そのサ高住本当に大丈夫ですか?「高齢者住宅、介護漬け横行 自治体50%強が問題視」

「サービス付き高齢者向け住宅」など老後の住まいで、運営事業者が不必要な介護保険サービスを提供したり、自社の介護利用を入居の条件にしたりといった事態が横行し、監督... 続きを読む

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築20年でも満室の賃貸物件と新築でも空室だらけな賃貸物件の違い!!「そこから学ぶサ高住満室手法」

築20年も経過するのに、満室の物件・・・しかも中には、当時の新築時より賃料がUPする物件もでも、新築なのに全然満室になる気配を感じない賃貸物件も・・・その差!!... 続きを読む

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要介護型サ高住の『制度リスク』《低価格型サ高住の落とし穴》

低価格型サ高住の落とし穴・・・例えば、18m220戸デイ16人定員併設建設費1億6,000万円土地オーナー様の建てがし20年一括借り上げ土地オーナー様の表面利回... 続きを読む

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市場調査の必要性!!「そこに市場はあるのか?」

「市場調査の必要性」私共は市場調査を最も重要視しております。重要視するから、「市場性無し」とも判断し、「事業不適格」とする事も当然あります。なぜか?どんなに高価... 続きを読む

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超低価格型高齢者住宅「ノア」月額食事込み58,000円~!!【介護保険に依存しない】

超低価格帯高齢者住宅弊社ホームページでも9月下旬のリリースを告知していますが、着々とまとまってきました。案ですが、家賃33,000円共益費5,000円食費20,... 続きを読む

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突然ですが・・・40㎡16戸と18㎡30戸どちらが収益が高いと思いますか?

えっ・・・そんなの戸数が多いんだから30戸でしょう!!とお考えの方!!それは「間違えている」当然、エリアにもよりますが、仮に18m2家賃40,000円のエリアだ... 続きを読む

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高齢者住宅は何も新築ばかりではない。「地方のペンションや旅館転用のススメ」

例えば、実際にある物件で例えると、群馬県片品村ここにペンションが売りに出ている14部屋+4LDK敷地は約550坪、プール付!!価格はなんと500万円。これを「コ... 続きを読む

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サ高住は「介護報酬に頼るな」♪♪と言うコンサルさんが増えてきましたが・・・

最近、ようやくと言って良いと思いますが、サ高住は「介護報酬に頼るな」と言うコンサルさんが増えてきました。ちなみに私は独立当時から一貫して「介護報酬に依存するサ高... 続きを読む

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満室なのに「赤字」そんな事・・・・

以前もお伝えしましたが、最近また増えてきました・・・通常賃貸経営と考えた場合、毎月赤字でも良いよ♪♪と言うオーナーさんがいるでしょうか?例えば、一括借り上げをし... 続きを読む

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サ高住に対する「住宅金融支援機構」の融資条件について

住宅金融支援機構さんの一番の魅力は35年固定金利!!木造でも35年融資が受けられるので、民間金融機関さんと比べると10年も返済が長く見込める。つまり、月々の支払... 続きを読む

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2015年介護保険制度改正「地域密着型小規模デイサービス」大枠決まる。

来年に迫った「介護保険制度改正」その中で、小規模通所介護(小規模デイ)が地域密着型に移行する事はすでにご存じの通りです。では、新たに創設される「地域密着型小規模... 続きを読む

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サ高住の入居苦戦はなぜ?起きるのか?!①「開設ありきの市場調査」

なぜ?サ高住は入居苦戦が続くのか?昨日も、「高齢者住宅フェア」で色々な方とお話していても、一番の頭痛の種。それは、「入居苦戦」と言う事です。どうしてそうなるか?... 続きを読む

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3年先は「闇」まさに3年先が全く見えないーーそれが「要介護型サ高住」

どんな事業でも短期計画、中期計画、長期計画と言う事業計画を立てて、途中途中で微調整して、方向を修正しながら「勝つ」為にはどうすれば良いか?を模索しながら進んで行... 続きを読む

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始まった・・・・「サ高住経営の地獄」≪入居率低迷が招く悲劇≫一括借り上げにご注意を!!

始めにお伝えします。これは残念ながら「実話」です。サ高住の入居苦戦が更に激しさを増しています。全国で15万戸を突破した「サービス付き高齢者向け住宅」国は2025... 続きを読む

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選ばれる物件こそが生き残る!!それは「賃貸住宅から始まっている」

http://www.aomame.jp/concept/東京都練馬区に3月にオープンした。コンセプト型賃貸住宅その名も「青豆ハウス」居室内を自由にカスタマイズ... 続きを読む

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コンセプト型サ高住と通常のアパートマンションでは『賃料はコンセプト型の方が高く取れます』

良く聞かれるのが、高齢者住宅は家賃が高く取れない・・・と聞かれますが。思わず『何の事ですか?』と通常の要介護型サ高住は低価格モデルが主流なので、どうしても賃料を... 続きを読む

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似非コンサルにご注意を「注意喚起情報」

最近、相談が多いのが補助金は難しいですか?と言うもの。詳しく話を聞くと、介護経営コンサルと名乗る方から「今、サ高住の補助金は難しく、非常に人気だから補助金を獲得... 続きを読む

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本当に要介護型サ高住はまずい・・・「次期制度改正のリスク」

要介護型サ高住は確かに、病院からの退院先としての機能。施設から在宅への流れの中で、要介護型も必要だと思います。問題は、その収益構造にある。要介護者を入居させて、... 続きを読む

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サ高住大倒産時代に備えよ!!「生き残りを賭けたオンリーワン戦略を伝授」東京秋葉原セミナー開催!!

介護保険に依存しない!!訪問診療に依存しない!!住まいとしての「サ高住」相次ぐ経営不振の相談・・・土地オーナーさんからは、借り上げ賃料滞納相談急増中!!どうした... 続きを読む

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要介護型サ高住がもたらす深刻な問題・・・・・

まず、今国の政策としては大きく3つ1つ目は「高齢期になっても安心して暮らせる住まいの整備」ご存知、サービス付き高齢者向け住宅の普及促進です。その為、整備にあたり... 続きを読む

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サ高住の現状分析「2014.3月末」

本日現在、サービス付き高齢者向け住宅は全国で総登録件数4,616件総登録戸数148,386戸の登録があります。47都道府県で今やサ高住の無い都道府県はありません... 続きを読む

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月額戸当賃料10万円の賃貸経営♪♪それが『愛犬共生型サ高住』

当然、エリアや相場にもよりますが、月額戸当たり賃料10万円をとれる可能性が高いのが、『愛犬共生型サ高住』です。通常の賃貸住宅で2LDK・3DKでも賃料10万円と... 続きを読む

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サ高住で成功したいなら『介護施設を見るな』満室賃貸住宅を見習え!!

今、通常の賃貸住宅もコンセプトを持たせて、満室にする物件が増えています。築20年30年の物件をコンセプトを持たせてリノベーションして満室。しかも、新築当時より賃... 続きを読む

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ゼロか100か「危険な一括借り上げの落とし穴」

ご存知ですか?サ高住の一括借り上げはゼロか100か!?のまさに「博打」並みのリスクが有る事をそれはどうしてか?それは一括借り上げをする「運営事業者」にあります。... 続きを読む

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賃貸住宅が着工ラッシュだけど・・・

都内をはじめとして、全国的に賃貸住宅の着工ラッシュが続いている。首都圏では、即満室で皆さん喜んでいます。来年1月に控えた「相続税改正」もあり、賃貸住宅市場はにぎ... 続きを読む

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求められるニーズを探れ!!それが「成功」への近道

今、サ高住の入居率は70%台と低迷している。高齢者住宅新聞の調べでは41.7%のサ高住が入居率90%未満なかにはオープン2年でも未だに50%台という物件はゴロゴ... 続きを読む

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表面利回り11.8%のコンセプト型サ高住「ミモレットシリーズ」【相続対策として、私的年金として年間1,900万円】の不労所得♪♪

年間1,900万円の不労所得♪♪そんな夢の話の様な不動産活用!!それが、コンセプト型サ高住「ミモレットシリーズ」です♪♪しかも!!金利4%で試算しても採算分岐は... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

始まった!!「住宅型有料老人ホームの逆襲」低価格型サ高住は生き残れるか?

住宅型有料老人ホームの逆襲が始まった!!低価格サ高住VS低価格住宅型の熾烈な価格競争が幕開けする。今の、低価格型サ高住は月額家賃・食費・サービス費込みで10万円... 続きを読む

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高齢者住宅の一括借り上げと言う「罠」に注意せよ。

実際に「今、そこにある危機」についてお話します。名前は言えませんが、ローコスト型高齢者住宅を展開している運営会社が新規開設をストップしたと言う情報が先月に飛び込... 続きを読む

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療養費から自費診療へ接骨院から学ぶ『保険外収益の必要性』

今、接骨院等も療養費の保険診療から自費診療へと切り替える動きが活発化している。大きな理由としては、“療養費制度”に振り回されたくない!!と言うのが大きな理由とし... 続きを読む

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サ高住の一括借り上げは本当に必要か?「一括借り上げを考える」

そもそも、何で一括借り上げが良いのか?煩わしい、募集とか、管理とか、滞納とか、嫌だし、が主な理由か?では、入居募集から入居者審査、管理、集金滞納管理まで全てやっ... 続きを読む

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アパート着工好調!!でも本当に大丈夫?

国土交通省が28日発表した1月の新設住宅着工戸数は前年同月に比べ貸家は21.5%増と11カ月連続で増えた。15年1月に控える相続増税を見据え、貸家で節税しようと... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

テキスト「サ高住は『収容所』ではなく『夢のシニア住宅』を目指せ!」無料プレゼント

平成23年10月20日から施行された『サービス付き高齢者向け住宅』『サ高住』制度ですが、日本の高齢化対策の主流として期待されていたサ高住の全国の平均入居率は何と... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

テキスト「サ高住は『収容所』ではなく『夢のシニア住宅』を目指せ!」無料プレゼント

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大久保悦次大久保悦次

「同一建物」診療報酬大幅激減!!次は介護か?どうなる【要介護型併設サ高住】

来月4月の改定を控えた【診療報酬】新たに「同一建物」の項目が設けられた!!新設された背景には医療費の引き下げと、高齢者の囲い込みと言う問題点がある。在宅時総合医... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

介護サービス24時間提供 高齢者住宅を本格展開、パナソニック

パナソニックは5日、きめ細かな介護サービスを24時間体制で提供する高齢者向けの賃貸住宅事業に本格参入すると発表した。同様の賃貸住宅は全国に約13万戸あるが、高度... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

まだサ高住「一括借り上げ」を推奨する愚かなコンサル・建設会社

未だに、「一括借り上げ」は安心だ!!と思い込んでいるコンサルさんや建設会社さんが数多く存在する。非常に危険で残念な事です。私の所にも、「コンサルさんが無料でコン... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

コンセプト型サ高住!!

最近うれしい事はだんだんと「コンセプト型サ高住」が浸透してきたこと。地主様からも「コンセプト型サ高住」に関して問い合わせや相談が多くなり、介護会社様からの相談や... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

がら空き状態の新築アパート・・・

職業柄、車での移動でも、電車での移動でもアパートの新築現場には思わず、目がいく。「新しくアパートやるんだぁ~」とそれから数ヶ月が経ち・・・「あっ完成したんだぁ~... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

高齢者住宅の一括借り上げはやるべきではない。

高齢者住宅の「一括借り上げ」はやるべきではない。そもそも、賃貸経営は経営!!と言う事は「経営にリスクはつきもの」しかし、すぐ満室になり、空室になりづらい物件を作... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

2015年介護保険改正がもたらす「サ高住への影響」

いよいよ来年に控えた「介護保険改正」本当の影響は2018年改正だと言われておりますが、まず今回の改正でサ高住にどの様な影響を与えるのか「予測」しました。持続可能... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

年末年始だから話そう^^土地活用について「最終回」

前回もお話した通り、「ご存知!!人口減少」は始まっていて、「世帯数の減少」も始まります。そこで!!今後の土地活用をどうするのか?「サ高住って最近増え始めているよ... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

世界一の空き家大国ニッポン。「賃貸住宅経営は本当に安心か」②年末だから考え様!!土地活用を

「日本の世帯数の将来推計」によれば、6年後の2019年5300万世帯をピークに減少に転じるとしている。そして2035年には4950万世帯まで減少・・・人口の減少... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

年末年始で土地活用を考えよう!!「本当に大丈夫か?賃貸住宅??」

最近、増えて来たなぁ~と思うのが、新築アパート!!軒並み建設ラッシュが続いている。そして、おっ完成したなぁーと3ヶ月前に思った物件が未だに全8室中1室も入居して... 続きを読む

西田 芳明西田 芳明

サ高住の再定義2

こんにちは。建築コンサルタントの西田芳明でございます。前回の続きの全てのニーズは一つのサ高住で受入れ可能か。という問題ですが、答えはNOです。たとえ暮らせたとし... 続きを読む

西田 芳明西田 芳明

サ高住の再定義2

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大久保悦次大久保悦次

今日は戸建ての内見♪♪

今日は、一戸建て住宅を貸したいと言う案件で、物件の内見に行きました^^庭も広く、建物もしっかりしていて良かったです。問題は賃料ですかね。通常一戸建ては一般賃貸物... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住運営に対する危険な「考え方」こんな考えなら「辞めた方が良い」

サ高住の運営リスクについてお話します。常日頃私が提唱しているのは、全事業部門黒字。黒字幅は低くても良いから絶対に「黒字」ひとつでも「赤字」の部門が出るなら、事業... 続きを読む

西田 芳明西田 芳明

サービス付き高齢者向け住宅と立地について

こんにちは。建築コンサルタントの西田芳明です。早速ですが、皆様に質問です。「サービス付き高齢者向け住宅や住宅型有料老人ホームは、郊外でする事業である?」YESと... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

えっ意外と知らない?「サ高住の補助金と税制優遇」

結構、知っている方は多いと勝手に思ってましたが、セミナーをしていると意外と知らない方が多くいらっしゃいます。「えっ補助金が貰えるんですか?税制優遇ってあるんです... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住「満室なのに赤字」のなぜ?事例②

サ高住運営会社さんからの相談事例(2)満室なのに「赤字」のなぜ?とある所のサ高住運営会社さんからの相談事例です。1年前にオープンして、やっとなんとか満室になって... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

とあるサ高住運営会社からの「相談事例」

サ高住は「成長産業なんですよね」からの相談・・・確かに、成長産業ですが・・・「実はオープン1年で全30室まだ6室しか入居者がいません。地主さんに建貸してもらい、... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住【相談事例】

サービス付き高齢者向け住宅【相談事例】最近の傾向最近のメールでの相談事例をいくつかご紹介します♪♪運営会社について(設計会社・地主さん)この手のご相談は地主さん... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住が破たんしても安心?代行保証や一括借り上げスキームがある!?「それは本当に安心か?」

サ高住が破たんしたら、すぐに新しい運営会社を見つけ、新しい運営会社が見つかるまで代行で運営する。借上げ会社が建設会社を決めて、運営スキームを決定して、入居募集を... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住の登録状況

サービス付き高齢者向け住宅の本日時点での登録状況は全国で117,355戸相変わらず、20m2未満の住宅が増えている。最近、弊社に多く寄せられる相談は「入居苦戦」... 続きを読む

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そのアパート経営?本当に大丈夫ですか?「30年一括借り上げに潜む罠」30年一括借り上げに騙されるな!!

最近多い相談は、アパートメーカーさんに30年一括借り上げで、賃貸経営を提案されているが、どう思うか?と言う相談。介護とかは嫌だ、高齢者は嫌なので、サ高住ではなく... 続きを読む

朝日 康代朝日 康代

【初心者歓迎】不動産投資セミナー  『データ分析を用いた賃料査定法で ラクラク不動産投資』

【初心者歓迎】不動産投資セミナー『データ分析を用いた賃料査定法でラクラク不動産投資』私の知人でもある不動産投資家でFPの田中友也さんが、8/3(土)ワンコインセ... 続きを読む
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これからのサ高住とは?!どんなものが成功要因となるのか?地主様はどんなサ高住を建てて土地活用するべきなのか?その答えは・・・

色々な建設会社から提案を受けるが・・・・最近、近所でもサ高住と言う物が増え始めたが・・・・相続対策としての新しい土地活用として、税理士からも提案を受けるが・・・... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

※要注意※こんな土地活用のご提案には十分注意して下さい。

この間、相談業務を行っており、耳を疑う様な話がありました。建設会社でサ高住を運営している会社さんからの提案!!建物はその建設会社で建てて、自社の介護部門でサ高住... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

そのアパートの新築請負契約ちょっと待った・・・「本当に大丈夫か賃貸経営」30年一括借り上げーー

第3四半期過去最高売上へこれは、某アパートメーカーさんのお話です。そのアパートメーカーさんだけでなく、ココに来て、アパートメーカーさんは軒並み、過去最高益を叩き... 続きを読む

朝日 康代朝日 康代

期間限定!◆関東エリアに物件をお持ちの大家さんに朗報!賃料分析サービス『適正家賃ドットコム』のモニター大家さんを大募集!◆

田中友也氏が代表を務める『適正家賃ドットコム』では居住用賃貸住宅の賃料分析サービスを行っています。web上で最寄駅や平米数などの情報を入力してもらい、その情報を... 続きを読む
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サ高住を検討中の地主様!!「一括借り上げ」を望むならサ高住はやるべきではない。

一般世帯数の減少・・・・人口減少・・・相続税増税。高齢者単身世帯数増加・高齢者夫婦のみ世帯数増加補助金・・・では、今後の土地活用として、魅力的に思えるのが「サ高... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サービス付き高齢者向け住宅とは?「皆さんはどの様なイメージですか?」

全国に総登録件数3,414総登録戸数109,857登録されており、その70%が25m2未満、そして、一番今登録が多いのが18m2と言う現実。全体の80%が介護事... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

今後の世帯数の推移。本当に「賃貸住宅で大丈夫ですか?」

今後の高齢世帯数は、平成42(2030)年には1,903万世帯と22(2010)年から約1.2倍に増加すると見込まれている。これに対して一般世帯総数は22(20... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

ハウスメーカー大手、【アパート受注好調】しかし、その先には・・・

全国賃貸住宅新聞によると、各ハウスメーカー大手が2月に2013年1月度受注速報を発表した。積水ハウスは2012年2月~2013年1月累計9%増大和ハウス工業20... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サービス付き高齢者向け住宅の20年30年一括借り上げは安心か?

よく、大手ハウスメーカーさんが、20年30年の一括借り上げなので安心です。とセミナーを展開しておりますが、「本当に安心」なのか?常に疑問が残ります。地主さんの土... 続きを読む

NPO日本土地活用協議会NPO日本土地活用協議会

入居者を食い物にする昨今の賃貸借契約方法に異議を提唱する。

当会に寄せられた賃貸アマパン入居者から、以下の多くの疑問が寄せられるようになっています。その中から特に「民法/賃貸借編」「借地借家法/第3章借家編)」に抵触し、... 続きを読む

小泉 賢司小泉 賢司

入居者を食い物にする昨今の賃貸借契約方法に異議を提唱する。

当会に寄せられた賃貸アマパン入居者から、以下の多くの疑問が寄せられるようになっています。その中から特に「民法/賃貸借編」「借地借家法/第3章借家編)」に抵触し、... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

東京都内のサービス付き高齢者住宅の現状そして、「失敗しない為に」

東京都内には144棟、5,574戸が本日時点で登録されている。もちろん建設中のものも含まれる。平均で食事込みでいくらするか?ご存知ですか?平均で186,078円... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

最近多い、相談事例「サ高住入居者募集」について

最近多い、相談事例に「サ高住の入居者募集」があります。驚くのは、家主さんからの相談が多くなったこと。えっ!!一括借り上げですよね。と思わず聞いてしまいます。では... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

地主様から見た「サ高住の収益構造」

最近非常に多い相談内容に「サ高住の収益を知りたい」とのお話が多いので、ご説明致します。まず、サービス付きの収益構造は(1)家賃+共益費(2)管理費(サービス費)... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

家賃4万円台の物件が9,500円に大幅下落。「需要消失と言う名の賃貸経営地獄」

去年にまして家主様からの「空室対策」の相談が相次いでいます。そんな中、賃貸住宅新聞を読んでいて気になる記事がありました。需要消失・・・・大工場縮小の果てに・・・... 続きを読む

小林宗春小林宗春

実は損していませんか?家賃保証の落とし穴(その1)

間違えやすい!2つの家賃保証「家賃保証」とは便利な言葉で、漠然と「賃貸アパマンの家賃を保証してくれるかな・・・」と誰でもイメージできますが、実際は、全く中身の異... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

その高齢者集合住宅の計画ちょっとまった!!「サ高住の住宅規模」

高齢者集合住宅である「サ高住」「サービス付き高齢者向け住宅」の住宅規模、専有部分の床面積は25m2以下が7割を占めています。ほとんどのサ高住は18m2の共有型で... 続きを読む

新山 泰民新山 泰民

第4回 http://wordpress.com/で無料ホームページを作る!記事制作&ダッシュボード(管理画面の入り方おさらい)

後2回ほどで終わります。最終的な形を↓コチラのリンクに貼っておきます。参考にしてください。※スマートフォン対応です。サンプルサイト今年中には完結する予定です。ま... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

相馬のクライアント訪問から帰ってきました^^

相馬市もすっかり秋になり、もうすぐ紅葉がピークになります。今回は、サ高住登録の打ち合わせと、賃料、コンセプトの決定です。オープン1年以内に、太陽光を設置して、自... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

土地活用としてのこれからのサ高住

今のサ高住は正直、「病室以上施設以下」であると思います。もちろん、高級有料老人ホームはそうでないですけど、一般的なサ高住はまさにそうです。外観も倉庫の様なものが... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

あとを絶たない介護会社の不正請求。もし、サ高住で運営会社が不正請求をおこしたら・・・

三重県で訪問介護会社不正請求で指定取り消し。キャリアブレインニュースより。介護給付費を不正に請求したなどとして、三重県は株式会社アクティブ・スマイル(志摩市)が... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

なんでサービス付き高齢者向け住宅の建設費は高いのか?

いつも疑問に思う事がある。それは、なんでサービス付き高齢者向け住宅は高いのか?サ高住だけではない、有料老人ホームも高い。じゃぁアパート・マンションはどうか?今は... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

成功するサービス付き高齢者向け住宅への道第2回目「一括借り上げかテナント方式か」

第1回目は運営事業者の選定でした。今回第2回目は一括借り上げにするか?テナント方式にするか?についてお話します。まず、一括借り上げのメリット20年・25年とそれ... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サービス付き高齢者向け住宅に潜む「リスク」介護会社が倒産したら・・・・・

サービス付き高齢者向け住宅で最も「リスク」な事は、運営会社の「破たん」です。地主さんにとってリスクヘッジのつもりの一括借り上げが逆にあだとなるケースそれが、介護... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

アパート一括借上げのリスク~なぜ、地主様は30年一括借り上げシステムを選択するのか?【リスク管理】

私には疑問で仕方がない。なぜ大手アパートメーカーやハウスメーカーの30年一括借り上げシステムを選択するのか?恐らくアパートの30年一括借上げシステムで賃貸経営の... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

アパート経営はするな!

このお盆の時期、お子様やご兄弟も集まり、土地の活用についてお話する機会もあるのではないですか?相続税の増税の話もあり、今後どうするか?悩む所ですね。私の所にも毎... 続きを読む

渡辺よしゆき渡辺よしゆき

オンボロ築古物件購入の「功」に関して

さて、第一回目の前回はボロ物件購入の「罪」に関してのお話をしました。第二回目の今回はボロ物件購入の「功」に関しましてお話します。木造のオンボロアパート(1R×8... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

まだ義兄のアパートが空いている(これは実話です)

先ほど、姉から電話があり、アパートが半分以上空いていてどうにもならないとの相談。姉と言っても私の20歳年上です。(ちなみに本当の姉)もう15年ぐらい前ですかね?... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

補助金申請について(建設会社様からの相談)

平成23年度の補助金確定分でサ高住登録を申請しているが、指摘事項で帰ってきてしまった。どうしたら良いのか?との相談内容指摘を受けた事項まず、契約形態が「利用権方... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サービス付き高齢者向け住宅なぜ?地主さんは一括借上げを希望するのか?

私は、日々の相談業務の中で、必ず地主さんから言われる事が。「一括借上げ」で運営会社を探して欲しんだけど。確かに、通常の賃貸経営の様な一括借上げではない。サ高住の... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サ高住と賃貸住宅の違い!!

サ高住と賃貸住宅の違いについて!!(1)管理費がいらない通常の賃貸住宅は大家さんが不動産管理会社へ総賃料の3%~5%を支払って募集から審査、清掃、集金、クレーム... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

信じてはいけない アパート経営で大儲け!(プレジデントより)

今書店に行けば、「アパート・マンション経営を勧める本」が数多く並んでおり、多くが、「高利回り」や「老後の安定」「相続税対策」などをうたい文句にしている。例えば、... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

既存物件の転用「秦野プロジェクト」①

秦野市の人口は169,974人、世帯数70,196世帯、高齢化率21.7%という街です。今回の案件はテラスハウスの4世帯をサービス付きに転用して9世帯にします。... 続きを読む

久保川 議道久保川 議道

日本の住宅は壊すためにある?

欧米諸国では、国民の豊かな住生活を実現してきました。イギリスでは、18世紀に建てられた住宅が、今でも共同住宅やホテルに形を変えて街に息づいています。古い住宅を直... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

低価格サービス付き高齢者住宅の危険性

今、ブームの低価格のサービス付き高齢者向け住宅。10万円台で提供するところが増えている。中には8万円台もある。入居者やその家族からみればありがたい限りだが、経営... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

高齢者住宅は必ず成功する訳ではない。無計画が招く失敗②

前回の続きです!!失敗の最大の原因はズバリ「運営会社(介護会社)」にあります。まず、入居を付ける「営業力」がない。明確な目標がない。運営ビジョンがない。はぁ~何... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

高齢者住宅は必ず成功する訳ではない。無計画が招く失敗

北関東のとある所の地主様から相談がありました。2年目前に住宅型有料老人ホームを建設して土地活用を始めた。しかし、一括借上げをしている介護会社が経営不振。わずか2... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

一般戸建の空室対策に補助金1件100万円(東京都)

東京都は来年度からグループリビングに1件あたり100万円の補助金を出す!!東京都内には約75万戸の空家があり、このうち約20万戸は、自住用に建設された住宅で、長... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

賃貸住宅VSサービス付き高齢者向け住宅!!

最近、地主様からの質問で多いのが!!土地活用相談^^その中でやはり、賃貸住宅かサービス付きか?と言うご相談。そこで「賃貸住宅VSサービス付き」の比較についてお話... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

これからの土地活用

これからの土地活用はどうあるべきか?最近は、地主様からの土地活用相談も非常に増えてきています。よく、相談があるのは、アパートを建てるか?サービス付きを建てるか?... 続きを読む

大久保悦次大久保悦次

サービス付き高齢者向け住宅の必要性

現在日本の総人口は平成22年10月1日現在、1億2,806万人65歳以上の高齢者人口は、「過去最高」の2,958万人となり、高齢化率も23.1%となった。高齢者... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

リスクから逆算するリフォームコスト②

すぐに決めようとすれば4万円がやっとだよ、という物件に「リニューアル工事」を施せば7万円で必ず決まるとします。リニューアルをしたことによる増加分は「7万円-4万... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

リスクから逆算するリフォームコスト①

新築より難しい中古再生投資築年数が経過し陳腐化した物件は、ある程度のコストをかけて根本的に『間取り』『設備・仕様』『外観・外構』をリニューアルする必要があります... 続きを読む

浦田 健浦田 健

「利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法」の6刷り目の増刷

なんと!「利回り20%をたたき出す戸建賃貸運用法」の6刷り目の増刷。非常に小刻みですがロングセラーありがとうございます!なぜ、この本が売れているのか?賃貸経営コ... 続きを読む

倉橋隆行倉橋隆行

サラリーマン大家さんの加熱する不動産投資に対する警鐘

現在の不動産投資に対する加熱ぶりから「サラリーマン大家」と呼ばれている人たちが、不動産投資の基礎を身に着けずに無謀な投資を行い、結局、ローンの支払いが出来ずに破... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定に影響を与える要因 ~嫌悪施設・異臭

・墓地や廃棄物処理場など、嫌悪される施設が近隣にはない・深夜営業の店舗などが近隣にはない・スナック、飲み屋、風俗店などが近隣にはない・高圧電線が敷地に架かってい... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定に影響を与える要因 ~騒音

・交通量の多い幹線・高架道路、線路、工場が近隣にはない騒音は、賃料に悪影響を及ぼすだけでなく、しばしば解約の原因になってしまいます。交通量の多い幹線沿いでは、騒... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定に影響を与える要因 ~プライバシー

・窓側に接する道路からのぞかれる状況にはない・窓側から至近距離の建物の同階や上階からのぞかれる状況にはないプライバシーは近年、急速に高まっている最大関心事の一つ... 続きを読む

小泉 賢司小泉 賢司

家賃保証とは、どんなものなのか?

アパート・マンションを建てよう、と思ったとき気になるのは、入居者が入ってくれるかどうか?ですね。入居率は場所や家賃の設定で決まるケースが多いので、適正な家賃設定... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定に影響を与える要因 ~日当たり

ファミリータイプでは日当たりに妥協してはいけない・採光をする窓側が北側(真北・北東・北西)ではない・採光をする窓側が建物等で遮られていないファミリータイプにおい... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定に影響を与える要因 ~アクセス

鉄道の駅の近さが賃料に影響するエリアの場合・駅から徒歩5~10分の距離に物件がある鉄道よりも車での移動が主となるエリアの場合・住居エリアとオフィスエリアヘのアク... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

家賃設定のための基礎知識

アパート経営において家賃設定は入居率と収益の両方に影響を与えます。当然、高い家賃であれば収入は増えますが、空室のリスクも増えるわけです。その様な観点から家賃設定... 続きを読む

山浦献幸山浦献幸

間取りの選び方

入居者に気に入ってもらえなければ何にもならない従来は、賃貸住宅の入居者=低所得者といった発想から採算性を優先した設計になり、間取りは二の次といった物件も数多くあ... 続きを読む

山浦献幸山浦献幸

家賃設定の際に検討すべき点は?

アパートの企画提案書は、家賃設定次第でいくらでも魅力的に加工が出来ます。高い家賃設定で提案されて、建ててから入居が決まらず「しまった!」という事では遅いのです。... 続きを読む

後藤保孝後藤保孝

アパートローンが返済可能かどうかについての検討方法

●返済期間・償却耐火・準耐火構造であれば、住宅金融公庫なら最長35年、一般の銀行融資や農協なら30年です。一般的に耐用年数が長く耐火構造の鉄筋コンクリート造のマ... 続きを読む

山浦献幸山浦献幸

アパート建設の立地条件③ 「用途制限」「環境適正」「市場性」「規模適正」「複合化の可能性」 

アパート建設の立地条件の最後に、客観的な評価をするための5つの切り口に関してお話します。普段見慣れている土地なので、思い入れがあるため贔屓目に評価しがちですが、... 続きを読む

藤澤雅義藤澤雅義

入居者審査の方法

入居審査の方法入居者審査は、以下の手順で進めます。(i)中込書のチェック(ii)与信・ブラックチェック(iii)電話確認(iv)書類の提出必要に応じて、以下のよ... 続きを読む

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