豊中土地活用ドットコム

　アパート経営において家賃設定は入居率と収益の両方に影響を与えます。
　当然、高い家賃であれば収入は増えますが、空室のリスクも増えるわけです。
　その様な観点から家賃設定・賃料査定に関しては正しい知識を付けることが必要になります。

　査定の第一歩は、まず対象案件のあるそのエリアで「標準的な物件と間取り」を選択します。いきなり特殊な物件・間取りで調べ出しても、分からないからです。土地の鑑定評価でも100m2(30坪)の標準的な住宅地にある「標準的画地」を査定するように、賃貸でも同様の手法をとるわけです。例えばそのエリアに軽鉄の2階建てアパートが多いのであれば、軽鉄の2階建てアパートで中部屋の日当たりも普通で、特に問題のない一般的な1Kタイプや2DKタイプをまず選択をするのです。

　そして、自分が査定したいのは本当は1LDKであっても、1LDKは少ないでしょうから、その選択した1Kタイプや2DKタイプの物件だったら賃料がいくらなのかを取材します。方法は地元業者へのヒアリング、そして情報誌等です。

　次に募集図面を人手して、その図面をもとにとにかく現調(現地調査)です。賃料査定で一番肝心なのは、こういう物件はいくらで決まっているんだ、という現場を見ること。1に現場、2に現場、3、4も現場で5に現場です。とにかく見に行くことが大切です。不動産は100あれば100の顔があって、全部違いますから、「なぜこの物件がこの値段で決まっているのか」を肌で感じなくてはいけないのです。こうした「エリアマーケティング」を現地で行うことによって、相場観が養われます。これが極めて大事なのです。

　そして次に、対象案件の査定に入ります。査定対象案件の物件に近いものを比較物件として選択して、「比較物件と比べたらうちの物件はこういうところが良い、悪い」と、あらゆる角度から比較検討するわけです。