高知土地活用ドットコム

私はサ高住の一括借り上げは基本的には勧めません。
その理由とは・・・

例えば・・・
デイサービス定員30人併設でサ高住30室
借り上げ賃料戸当たり45,000円
30戸なので、月額賃料135万円(45,000円×30戸)プラス消費税

建てるオーナー様側は、建物が1億9,800万円なら
表面利回り8.18%
悪くはない数字。

これで、20年一括借り上げ
一括借り上げなので、入居の心配はない。
20年間安定収益が見込める!!

これが、今一番多い、サ高住の一括借り上げのスキームです。

でも・・・
この借り上げ賃料は単純に1戸当たりの賃料×戸数
なので、入居率100%想定で決定している。

では・・・
借り上げて運営する運営会社にとって
家賃差益は期待できない。

周辺相場が家賃45,000円だとしたら
「ではうちも家賃45,000円で生活保護の家賃扶助が45,000円だし、
問題ないだろう・・・」と決定した場合。
満室でも家賃収入は135万円
細かく言えば、入居者から頂く家賃は(非課税)
なので入居率100%でも135万円

でも・・・
借り上げなので、オーナー様に支払う家賃は135万円+消費税
合計1,458,000円

家賃で見たらすでに満室でも消費税分が逆ザヤになってしまう・・・

家賃差益の取れないサブリース事業ってなんですか?

では・・・運営会社はどこで利益を出するのか?
それは、入居者に対して提供する
「介護報酬」

こんかいの事例で言えば、デイサービスを入居者が利用してくれる
デイサービスの介護報酬という事になります。

冷静に考えてもらいたい。
運営会社さんは単月借り上げ賃料税込み145.8万円
年間17,496,000円
20年間合計で約3億5,000万円も支払うんです。
しかも・・・家賃収入はゼロで・・・

建物のオーナー様からしたら
上手く行ってくれたらこれほど良い事はないですよね。

建物オーナー様も冷静に考えてもらいたい。
運営会社さんがもし、入居苦戦になり入居率永遠70%だったら
そして、どんどん介護報酬も下がり
デイの稼働率が落ちて行ったら・・・

「でも20年間一括借り上げだから大丈夫だよ・・・」

それは運営会社さんが安定して家賃が払える状況なら・・・
入居率70%台、デイの稼働率低下、報酬改定によりマイナス改定
制度変更により囲い込み禁止
なんてなったら間違いなく破たん「倒産」します。
倒産したら20年間一括借り上げ契約なんてただの紙切れとなります。

当然・・・建物の返済はオーナー様が払い続ける。
しかも、今度は自分の財布から
そうです「自腹」です。

すぐに貸し出す。

上手く行けば良いですが、行かなかったら・・・
同時破産。
十分に可能性はあります。



運営会社さんも
自ら土地を購入するより、一括借り上げの方が費用も掛からずに
安く済むから・・・

という発想ならそれは間違いです。

土地の金額にもよりますが
この事例ではオーナー様に20年間の総支払賃料は約3億5,000万円です。
しかも・・・家賃収入はゼロですから・・・

あまり上手く行かなかったら途中解約すれば良い
そんな甘い話ではありません。
契約ですから解約条項もあります。

今のスキームでは
お互いが不幸になる・・・

だからやるなと言っているんです。

ではどうすれば良いのか?
それは、当たり前の
普通に介護会社さんがサブリース事業を始めると考えれば良い。

詳しくはお気軽にご相談下さい!!