高知土地活用ドットコム

不動産投資や賃貸経営、土地活用と考えたら

気になるのが人口減少と高齢者世帯の増加・・・

15年20年というスパンで考えたら
高齢者世帯を無視した賃貸経営はありえない・・・

ならばとサ高住を検討したり、選択する土地オーナー様や
不動産投資家の方も後を絶たない今

だからこそ、「注意点とリスク」をきちんと理解した上で行うべきです。

まず
(1)入居ターゲット(入居対象者)を誰にするのか?

高齢者と一言で云っても全然違います。
夫婦世帯なのか?単身世帯か?男性か?女性か?
所得属性は?元気なのか?要介護状態なのか?・・・・

(2)どんな事業モデルで行うのか?

運営事業者による一括借り上げか?テナント式か?委託式か?自ら運営か?

他にも沢山ありますが・・・

今回はこの2点についてお話します。

例えば・・・
(1)ターゲット

これからは、やっぱり元気高齢者だろう・・・
シェアが違いすぎるし、周りにないから
絶対に行ける。
よし!!ターゲットは「元気高齢者」で行こう♪♪

↑ここまでは非常に良い^^しかし・・・

(2)では、運営事業者による一括借り上げで!!
一括借り上げで30年契約にすれば、賃料変動もほぼ無いし、
安定経営ができる。

↑ここが問題。

では?イメージする運営事業者は?
「それは介護会社か医療法人か・・・」

ダメ・・・
そもそも、介護会社さんや医療法人さんが
借り上げてまで運営するメリットって何ですか?

元気高齢者だとまだまだ「介護とは無縁」

そもそも、介護会社さんや医療法人さんが
どうやって元気高齢者さんを集められるのか?
入居募集は誰がやるのか?

↑ここが最大のネックになり・・・
誰も元気高齢者では借り上げたくない
だから、元気高齢者向けは圧倒的に少なく
今のサ高住のおよそ8割は「要介護型」施設の代替としてのサ高住になり
ターゲットは「要介護者」になり、
わずか2割に満たないマーケットを食い合っている。
そこには、入居苦戦、スタッフ採用苦戦、経営圧迫、報酬ダウン
破たん・・・と負のスパイラルが始まるんです。


いやいや・・・
そんな事はない
そういうなら、お近くのサ高住を見て、実際に話を聞いた方が良いです。

そこで、相談する方も
今、アパート経営をしている方が多いので
全て、不動産会社さんによる管理もしくは借り上げですか?
と尋ねると自主管理もある。
そして、自主管理物件の方が入居率が良かったりすると・・・

ならば、サ高住も自ら運営という選択肢はないのか?
・・・・

自ら運営のお話は次回!!

「注意点とリスク」

一括借り上げだと、狙いたいマーケットに参入できない。
自立から軽度者は介護会社さんが苦手とする。

ご相談・ご依頼はお気軽に♪♪