高知土地活用ドットコム

なぜ?

サ高住は入居苦戦が続くのか?

昨日も、「高齢者住宅フェア」で色々な方とお話していても、

一番の頭痛の種。

それは、「入居苦戦」と言う事です。

どうしてそうなるか?

そもそも、一番最初から間違えているからです。

どこから?

「開設ありきの市場調査」

例えば、私共の本社のある隣町

そう!!茨城県「水戸市」

高齢化率は23.9%
高齢者数は60,316人
平成25年と26年対比では、
2,079人の増加!!

そして、来年以降は団塊の世代が高齢者になるので、
高齢者人口は益々増える!!

という根拠をベースに数字を組み立てます。

それが、間違えの始まり・・・


まさに
地獄の1丁目へ「ようこそ」なんです。

コンセプト型サ高住で、介護保険には依存しない
「シニア不動産」としてなら、何も問題ありません。
がしかし・・・・

25m2以下で介護保険で売上を上げる
「要介護型サ高住」の場合、
ここに落とし穴が大きく空いている。



要介護認定者数でみると
認定率17%強

同じく平成25年と26年対比でみると、
363人しか増えていないんです。

高齢者と言う括りだと2,000人増加しているのに、
要介護者だと363人しか増えていないんです。

そして、サ高住・介護付・住宅型・ケアハウスを併せると
1,891室あるんです。

サ高住だけでも、25棟708戸の登録があります。

特養ですら「空床」があります。

すでに「供給過剰」と言える状態。

当然、入居率80%達成まで
1年半から2年かかる。

と言う事は、余裕を見ても2年分の返済原資もしくは、借り上げ賃料原資を
用意して、プラス人件費1年分ぐらいをみておかなければ
「資金ショート」なんて言う事態にもなりかねません・・・

これが、開設ありきの恐怖・・・

建設会社さんは建てるのが仕事。
開設コンサルさんは「開設させるのが仕事」
だから、「儲かる」話ばかりをします。

私共は開設・運営指導を行っておりますので、
最大ミッションは「早期満室稼働」

入居者様やそのご家族様に喜んでもらう
その為には・・・・

と言う事が念頭にあります。

供給過剰や市場性のないエリアでは、

「市場性無し」と判断します。

計画事体を中止させます。

客観的に分析し、勝てる見込みがない。
何億と言う事業投資で失敗は洒落にならない。

なので、「中止」と言う選択肢も当然あります。

クライアント様の利益を守る。

当然、我々の市場調査は有料です。

費用は35万円+消費税+交通費等の諸経費実費分。

建てさせるのが仕事ではありません。
「成功」させるのが仕事です。

まずは、高齢者住宅経営研究所で検索下さい。