高知土地活用ドットコム

サービス付き高齢者向け住宅【相談事例】最近の傾向

最近のメールでの相談事例をいくつかご紹介します♪♪

運営会社について(設計会社・地主さん)

この手のご相談は地主さんから8割、設計会社さんから2割ぐらいですか!!
たまに、同業からの相談もありますが(笑)

地方部では特に、一括借り上げをしてくれる運営会社さんが少なくなっている。
地方でも県庁所在地はわりと早く決まるが、それ以外の地域だと皆さん慎重になっていてなかなか決まらない。(設計会社さま)

地方でサ高住を計画していますが、建設会社さんから、運営会社がなかなか決まらず苦戦していると言われていて、計画が前に進まない。
希望しているのは一括借り上げです。(地主さん)

この手の内容の相談が非常に多いです。

■なぜ決まらなくなってきているか■

そもそも借り上げは中小の介護会社には負担とリスクもデカい。
だから、慎重に検討せざるを得ない。
周りのサ高住を運営している会社の話を聞くと、なかなか入居者が集まらず苦戦している話をよく聞く。
等の理由が多いようです。

例えば、30戸のサ高住で借り上げを1戸あたり4万円と設定した場合、
4万円×30戸=120万円にもなります。
この120万円を介護会社さんは地主さんに当然、入居者がいてもいなくても
毎月、きっちりと支払っていかなければなりません。
地主さんと協議して、免責期間をオープンから3ヶ月とした場合、
オープンから3ヶ月間は借上げ家賃の支払いは発生しませんが、
4ヶ月目から毎月120万円を支払わないと行けません。

通常のサ高住は30戸規模であれば、満室になるまでの期間がオープンから8ヶ月ぐらいとなると、借り上げ賃料支払だけで600万円からの持ち出しが発生する
リスクがあります。

なので、借り上げる方も当然慎重です。

弊社の提唱するコンセプト型サ高住は「一括借り上げ」と言う考えはありませんので、苦労しませんが・・・

そして、地主さんからの相談では仕方ありませんが、
設計会社さんからの相談では、運営会社を探して欲しいと言われます。
もちろん、地主さんからも・・・

問題はそこではなく、次です!!

では、市場調査報告書と運営会社用の事業計画書を送って下さいと
依頼すると、なんと「えっ・・・ありません」と

おいおい、じゃぁどうやって提案するんだ!!
っていうか?市場調査無しで地主さんに提案しているのか?
と思います。

話が長くなりましたが、以前はサ高住の物件件数も少なかったので、
満室もしくは採算分岐までオープン3ヶ月が平均でした、それが、6ヶ月となり、
いまでは8ヶ月ぐらいではないでしょうか?

そして、地方では、それだけではなく、物件数が増えたので、
介護人材の確保が難しくなってきているのも問題です。

やりたいけど、人材が集まらないと言う相談も介護会社さんからあります。

その問題もコンセプト型ならクリアできます^^

これからは、サ高住を建設したいけど、運営会社が見つからない・・・
と言うのも発生して来るでしょう!!


弊社では、運営会社のマッチングや誘致等は行っておりませんが、

運営会社さんを探す強い味方がおります。

★運営会社の誘致・開拓・紹介は一般社団法人日本アクティブシニア協会
コンサルティング事業部が行います★

もちろん、日本全国対応可
ご依頼・ご相談はお気軽に!!

http://www.nihon-asa.org/　一般社団法人　日本アクティブシニア協会

〒101-0033　東京都千代田区神田岩本町1番地1岩本町ビル3F
■アクティブシニア相談室　武蔵浦和
〒336-0021 埼玉県さいたま市南区別所5-10-5　メゾン別所1-101
TEL. 048-615-0133 / FAX. 048-615-6781

担当:かやはら　までお気軽に!!

コンセプト型サ高住!!サ高住プロデュースは
www.hwc-zoo.org　または「高齢者住宅経営研究所」で検索下さい。

■告知■
10月11日　東京ビックサイトで開催される
「不動産ソリューションフェア2013」で
16時40分よりH会場にて講演を行います。
是非、ご来場下さい。