金沢土地活用ドットコム

2.家賃滞納のリスクは、あってはならないのか?

いかに、契約の入り口で入居者の属性、信用を確認しようとしても、入居した翌日からその属性が一変することは一般的なことです。

そこで、委託保証人制度を利用したオーナーにとって、委託保証会社はどのようなサービスを提供してくれるのでしょうか?

家賃滞納保証制度において、土地協に寄せられた入居者からの声を分析すると、以下のような負担を強いられていることが判明しています。
(1)委託保証料として、家賃の50%～100%を請求されている。
(2)2年毎の契約更新の際に、新たに、上記料率による負担を請求される。
(多くの入居者が誤解していますが、賃貸借契約で通常設定される「2年」の契約期間設定に、法的拘束力はありません。

借地借家法によれば、賃貸借契約は、一旦成立すると、貸主から「正当な事由」がない場合、勝手に原契約を解除する権限は法律上ありません。
従って、2年の契約期間が満了しても、更新契約を入居者が締結する必要は全くないのです。
原契約期間が満了した場合、更新契約を締結しない場合、入居者は退去する必要はなく、法定更新(法律上当然更新される)されます。
この場合、「期間の定めのない賃貸借契約」となって、入居者が任意に退去するまで契約は存続します。
そして、貸主は、法定更新された場合、6か月前に契約を更新しない旨の通知をすることができますが、この更新拒絶の通知は、原則通り、「正当な事由」がある場合に限定されます。よって、2年の期間満了時にいわれるままに更新料や、委託保証料を支払う必要はないのです。)

この保証料は、家賃の滞納発生時の立替家賃の原資となりますが、委託保証会社は、貸主からも家賃の相当料率による保証料を徴収しており、合わせた額が滞納家賃立替発生時の原資となります。

はたして、家賃が支払えなくなった入居者が、支払能力がない状況で、その部屋に不法に居座る危険がどれほどの率で発生するのでしょうか?
おそらく、数%しか発生しないレアケースにすぎません。
家賃を支払えない者は、良心に従って(契約に従うのではない)貸主に迷惑をかける前に任意に退去するのです。
従って、このレアケースを恐れて、滞納家賃保証制度を利用する貸主は、入居者が適正に家賃を支払っている場合、以下に無駄な費用を負担しているか、理解する必要があります。

(委託保証会社は、滞納家賃補填の出損をすることなく、相方から徴収した保証委託費を、まるまる収益として確保できる。そして、不労所得の誹りを回避するための演出として、「家賃の代行徴収(貸主からの保証料を確実に徴収するための演出!)事務」を行い、いかにもサービスを提供している様子を演出。)

そして、委託保証会社は、貸主から徴収する保証料、及び入居者から徴収する保証料、及び、貸主が預かった敷金(概ね2カ月分)を限度に、保証義務を履行し、当該限度額を超過する危険がある場合、直ちに、契約解除を貸主、又は、入居者へ強制しようと画策を始めます。
しかし、滞納家賃を立て替えて委託保証会社が支払っている場合、委託保証会社の都合で、原契約を「解除」することができるのでしょうか?

以下、次回に報告することとします。