/pic/7/tmb/20110921213026.jpg すぐに決めようとすれば4万円がやっとだよ、という物件に「リニューアル工事」を施せば7万円で必ず決まるとします。リニューアルをしたことによる増加分は「7万円-4万円=3万円」になります。
 NOI率を80%とすると「3万円×12カ月×0.8=28.8万円」が年間修得賃料になります。
 この「リニューアルNOI=28.8万円」という数値をベースにリニューアルコストを算出していきましょう。
 ここで、「返済倍数」という投資指標を使います。
 「返済倍数(DCR)」とは、「NOI(営業純利益)」を「ADS(年間借入金返済額)」で割ったものです。
 [NOI(営業純利益)]÷[ADR(年回借入金返済額]=[DCS(返済倍数)]という公式なのですが、これは、借入金返済額の「何倍の実質収入があるのか?」という指標なのです。
 私はこの返済倍数が最低1.50以上は欲しいと思っています。
 これは新築であろうとリニューアルであろうと変わりありません。「返済倍数が1.50」という事は、例えばNOIが年間300万円で、年間借入金返済額が200万円なら「300万円÷200万円=1.50」となります。300万円の家賃が3分の1以上下がってしまって、200万以下になればローンが返せなくなるということですね。
 不動産投資において、一番あってはいけない事は借金が返せなくなる事です。このリスクの度合いを計る指標が「返済倍率」なのです。

 次回は、この「返済倍数」を使用してリニューアル工事にかけて良い投資コストを算出する方法についてご説明します。

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