30年一括借上げでも条件の見直しで手取りが減る危険性が!


 下の図は、一般的な家賃保証システムの保証プランです。当初5年の家賃支払期間が10年目から2年毎更新になり、その都度家賃の見直しが入っていることがわかります。
 この様な、家賃保証のからくりを理解して、このシステムを利用するかどうかを判断すべきです。

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更に詳しく解説すると・・・

・支払い免除期間(2~3ヶ月)
 新築引渡し後に入居募集を開始して、支払免除期間が2~3ヶ月あります。この期間は、家賃収入が安定しないためオーナーに対しての家賃の支払は免除になっています。(つまり、保障会社に家賃が入金されても、オーナーには支払われない)
・家賃支払い期間(当初4~5年)
 その後、新築時は家賃支払い期間が4~5年と比較的長く設定されています。言い換えれば、入居率の高い新築時のみ比較的長期の家賃保証をしているということになります。
・家賃見直し
 各家賃支払期間後に、家賃見直しが発生しています。ここで、この時点での物価・入居状況をみて家賃の見直しをします。

・家賃支払い期間(2年毎)
 さらに、継続して家賃支払期間が2年毎見直しをされながら続いています。中古物件になってからは、2年毎の家賃見直しとなります。
/pic/2/ori/20110717164824.jpg


「家賃保証」という言葉と実態はこんなに違う!


 それでも、長期にわたり入居状況にかかわらず家賃を保証してくれるというのは、安心感のある話です。「30年家賃保証」という言葉を聞いて、一般的にオーナー様が想像するのは下の図のような保証ではないでしょうか?
/pic/2/ori/20110717165744.jpg
  ここで、お客様がイメージする保証内容は、もし将来入居率が低下し家賃収入の総額が下図の太線のように下がっていった場合、この図の格子模様の部分が補填され、当初設定された家賃が保証されるといった内容です。
/pic/2/ori/20110717165831.jpg

入居率の悪いアパートは保証されない!


 しかし、実際に入居率が悪いアパートの家賃保証内容は、最初に説明した2年毎更新システムのために、保証家賃自体が徐々に引き下げられ、この次の図のようになり当初設定していた家賃収入が確保できなくなる訳です。
/pic/2/ori/20110717165912.jpg
 この様な家賃保証のカラクリを理解しておく必要があります。

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 以上は家賃保証システムの一例ですが解り難いシステムですので、契約前には専門家を交えて内容の確認を行うなど慎重な取り扱いが必要だと思います。

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小泉 賢司 さんのプロフィール

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小泉 賢司

小泉 賢司
(こいずみ けんじ)

中央建設企業経営振興事業協同組合連合会理事長
東京都生まれ

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