横須賀土地活用ドットコム

よく、大手ハウスメーカーさんが、20年30年の一括借り上げなので安心です。

とセミナーを展開しておりますが、「本当に安心」なのか?

常に疑問が残ります。

地主さんの土地活用としてのサービス付高齢者向け住宅の開設スキームは

なにも「一括借り上げ」が全てではありません。

(1)一括借り上げ
(2)テナント型
(3)委託型
(4)自ら運営

大きく分けるとこの4つのスキームがあります。

(2)のテナント型から説明しますと、
デイサービス併設の場合、介護会社さんに、デイサービスのみを20年25年と
一括借り上げをしてもらい、サ高住の管理・運営をデイサービスを借りてもらう事業者に委託をします。

地主さんは、入居者から入る「家賃+共益費+デイサービス賃料」が収益となり、

運営する介護会社は入居者からの「状態把握費+食費+入浴・調理・健康増進・その他オプション」部分が収益となります。

地主さんのメリットは
家賃が相場プラスαで入る事。借り上げより賃料収入が高い事。
万が一、介護会社が破たん・指定取り消し・撤退した場合でも、
すぐに、次の運営会社が見つかり易い事。

地主さんのデメリットは
空室リスクは地主さんが負う事。マーケティングが重要になるので、
どこでもこのスキームが通用する問題ではないこと。

(3)委託型

デイサービス等を併設しない場合、物件内にサ高住の事務所を作り、
介護会社に事務所のみ借りてもらい、入居者に対する、状態把握・生活相談サービスを介護会社に委託します。

地主さんのメリットとしては、
家賃+共益費+事務所賃料が入り、相場プラスαになり、
借上げより収益が高い事。

デメリットは(2)と同じです。

(4)自ら介護に参入

地主さんが建物を建てて、法人を設立し、その法人が地主さんから借り上げる。
法人は当然、介護事業を始めます。
地主さんが設立した法人が運営・介護サービスを提供します。

地主さんのメリット
家賃+共益費+状態把握・生活相談費+食費+介護事業収益が入ります。
表面利回りで見ると介護事業収益を除いて、15%前後にはなります。
そして、介護事業収益が入ります。

税引き前経常利益率20%前後となります。
もちろん、介護人材を雇用して介護事業を立ち上げます。
地主さんは「社長業」に専念してもらい、自ら現場に入る事はありません。

デメリット

コンサルタントに依頼をするかFCに加盟するかどちらかの方法を取らないと
事業化できない。コンサルの腕次第で大きく左右される。

そして最後に(1)一括借り上げです。

通常の賃貸住宅の一括借り上げは30年物件を借りますよと言う契約で
だれも、30年間同じ賃料で借りるとは約束していません。
ココで皆さん勘違いするケースが非常に多いですよね。

サ高住はそれと違い、30年間借り上げると言ったら30年間賃料変動はありませんので、通常の賃貸の借り上げと比較すると、安心と言えます。

ただし、運営会社の選定をしっかりしなければなりません。

なぜか?介護保険は2000年から始まり、まだ13年と言う業界です。

いやいや、介護保険制度スタート前から介護事業をやってた!!
と言う所もありますが、逆に言えば「経営センス」は全くない所が多いです。
そして、介護事業は許認可事業だと言う事。

「指定取り消し」を受けたら介護事業はできなくなります。
だから「大手」だから安心!!と言う言葉には、違和感しか感じません。

当時、業界最大手の「コムスン」はご存知の通り、指定取り消しで破たんしました。
あんなに、大きい、業界最大手ですら、一つの間違えで、「破たん」するんですよ。

なので、大手だからと言う言葉に騙されて良いのか?
大手は100%コンプライアンスは守られているのか?
本体は徹底したコンプライアンス管理をしていても、地方の拠点のたったひとりの
管理者の不手際によって「指定取りけし」になる可能性はあります。

私は、東証一部上場の業界最大手の人材会社で本社　コンプライアンス本部におりました。コンプライアンス管理の番人として、担当エリアのコンプライアンス管理をしていた経験があります。なので言える事です。

では、どうしたら良いのか?
運営会社選びはその運営会社はどの様な「理念」のもと運営しているのか?
「職員の離職率は」「労働基準法を遵守」しているか?「平均稼働率は」
「近所のケアマネの評判は」そして、今回の物件の運営会社の「事業計画」は?
など等、チェック項目は多数に渡ります。

そして、運営を任せる、借り上げてもらうと言う事です。

安易に30年同じ賃料で借り上げてくれるから「安心」と言うのは
どうかなぁ?と感じています。

皆さんはどうですか?

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