横浜土地活用ドットコム

今のサ高住は採算分岐までオープン2年半ぐらいかかると言われ、
体力的に持たずに「売却」や「廃業」する物件が増加している・・・

これは、私が4年前から警告している事。
私の過去記事を読んでもらえば分かります。

先日もとある方から相談がありました。
サ高住25戸デイサービス通常規模定員30人併設で
月の単月売り上げが500万円ちょっとと提案され、
非常に興味があるが、本当に単月500万円の売り上げになるのか?
「セカンドオピニオン」で教えて欲しいと

細かく話を聞くと借り上げ賃料1戸当たり月額50,000円
×25戸なので月額125万円

そして、どんなサ高住をやりたいのか?
と伺うと、要介護型で要介護者を入居させ、介護サービスを提供する。と

一番多い、サ高住の事業モデルと言えます・・・

そこで、このエリアの家賃相場は45,000円
単純に1部屋あたり5,000円の逆ザヤになる・・・
毎月125,000円の持ち出し(赤字)となる。

すると・・・
でも住宅部分だけでも満室なら300万円の単月売り上げになると言われたと

確かに・・・
売り上げ的には満室なら3,125,000円の売り上げになる。
でも・・・
そこから借り上げ賃料(家賃返済)、人件費、水道光熱費、食材原価
金融機関からの借り入れ返済、事務経費等を引くと
ほとんど残らないし、マイナスに転じるか?トントン・・・

細かく説明すると「えっ・・・」と理解し青ざめました。

では?どうしてこんなことをやるのか?
みんなやっている・・・
と聞かれ、
答えは「デイサービスの売り上げ」そして、何も考えずに
表面だけの数字を見て、こんなに出るのか?
これならやろう!!
でも・・・2年経っても満室にならない・・・
到底事業継続が厳しくなる。

これが今の現状であり、現実。

何度言っても理解されず、耳障りの良い言葉に喜び
事業を行う・・・

結果、火の車になり・・・
ようやく事態の深刻化に気づき・・・
どうしたらいいのか?



これは、運営事業者さんだけの問題ではありません。
土地建物オーナーさんも
万一運営事業者さんが破たんしたらどうしますか?
20年30年一括借り上げ契約なんてなんの効力もなくなるんですよ・・・

数多くのサ高住の事業再生や入居募集指導、運営改善指導を行ってきて
満室にしてますし、改善も出来ています。

満室にならない物件はひとつもない。
改善できない物件はひとつもない。
でも・・・かなりな「覚悟が必要」です。

クラッシュ&ビルドが私のやり方。

相談・ご依頼はお気軽に!!