豊中土地活用ドットコム

最近も相談件数が増えているのがこのテーマ

サ高住の入居苦戦。

関西地方のとある所では、70戸のサ高住がオープン半年で20室しか入らない。
関東地方のとある有料老人ホームでは、退去者が出た後は、次の入居者が入るまでに
1年近く期間が空いてしまう・・・
九州地方では、30戸のサ高住がオープン半年で3戸しか決まらない。
首都圏でも30戸のサ高住がオープン8ヶ月で未だに入居率50%未満・・・
補助金で食いつないでいるけど、それもそろそろ限界。

空室サ高住達には共通点がある。
サ高住あー

それは・・・
どこにでもある様な外観、居室、介護サービス併設
安ければ入ると言う神話による
低価格物件の増加・・・

収益元を介護保険に依存する。

価格が安ければ本当に入るのか?
では、どうして?8万円台の住宅型有料が埼玉県内のとあることろで
半分ぐらい空いているのか?

どうして食事込み7万円台で提供しているとあるサ高住は満室でないのか?

その答えは
マーケット無視にある。

そして、高齢者住宅は低価格で生活保護者を狙え!!
建物はローコストで出来るだけ安く
立地は郊外で十分、
とにかく安くする。
生活保護者や特養の待機者を狙えばすぐに入ると言う神話があり、

安くし、介護報酬で事業を安定させると言う考え方からスタートしている。

事実、まず相談者に確認するのが、
どうしてこのような金額帯にしたのか?
ターゲットは誰なのか?

すると。。。

安くすれば52万人いる特養待機者や生活保護者が狙えるので
安くしないと入らない。
家賃・食費はギリギリで人件費訪問介護のスタッフを兼任させれば良い
昼間はデイサービスを利用してもらうから
入居者が入れば、デイの稼働率もあがるし
高齢者は所得も低いから・・・

と言われて「そうだなぁ～」と思い、言われるがままに・・・

またとある相談者の場合は
デイの稼働率が70%で伸び悩み頭打ち。
「サ高住を作ればデイの稼働率も上がる」と言われ
やはり「安くなれば直ぐ入る」
と言われ・・・・

では?明確なターゲットは?
それは「要介護者」

それでは「市場調査」は?
やったけど・・・高齢者がこの先増えて行くから問題ないと言われた。

で・・・結果的に今の状況。

苦戦するか?成功するか?
その分かれ道

マーケット・市場性をきちんと理解し、
どんなニーズがあるか?

誰を対象にして、そこでどんな暮らしが出来るか?

がなければ当然、満室は夢物語ですが・・・

その前に!!

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