豊中土地活用ドットコム

サ高住が破たんしたら、すぐに新しい運営会社を見つけ、新しい運営会社が見つかるまで代行で運営する。

借上げ会社が建設会社を決めて、運営スキームを決定して、入居募集をサポートする。

メーカーが直接オーナー様(地主さん)から借り上げて、運営会社に転貸する。

建設会社兼運営会社が直接オーナー様(地主さん)から借り上げて、自ら運営する。

様々なスキームがあります。



様々な安心を付加したサービスが登場しています。

しかし・・・本当に安心安全なんでしょうか?

そして、すべてのエリアで全ての物件に対応してくれるのでしょうか?

当然ですが、借り上げも大切な「事業」です。

「事業」であるからには、「利益」を出さなければ行けません。

ココで疑問です。

例えば、家賃5万円戸当たりで地主さんから借り上げて、

入居者に6万円で貸せば戸当たり1万円の利益です。

仮に30戸あれば、月額30万円の安定収益になります。

万が一、相場が崩れて、募集賃料が戸当たり4万でなければ入居が付かなくなったとします。

それでも借り上げ会社は戸当たり5万円の契約のまま借り上げてくれるでしょうか?

逆ザヤになり、借り上げ会社は戸当たりマイナス1万円

月間マイナス30万円になってしまいます。

年間にしたら360万円のマイナスです。

これは「事業」と言えますか?言えませんよね!!

当然に戸当たり3万円に変更してくれと地主さんにお願いします。

拒否されたら・・・契約期間まで待って契約更新拒否、そうです。

借上げをしないと選択するでしょう!!

ですから、借り上げ賃料について、20年間固定契約などせずに、

当初10年固定以降2年毎の賃料査定(見直し)とかの契約にします。

最近では2年固定で2年以降2年毎の見直しと言う会社さんもあるらしいです。

おい、2年借上げってなんだよっとツッコミたくなりますよね。

もし、20年借上げ賃料固定で契約しているんだとしたらラッキーです。
20年間その会社が潰れない事を祈るまでです!!
そんな美味しい話があったら、弁護士さんを契約同席させて、契約しましょう!!
とても良い条件ですから^^

そして、万が一運営会社が破たんした場合、すぐに次の運営会社を探し、
見つかるまでは代行で運営しますと言う代行保証の団体さんもあります。

これは、私も前職で、一般社団の代表理事を務めていた時に、商品化を考えました。でも・・・

何でその運営会社が破たんしたのか?今の状況は?入居者数やスキームは?
これがとても大切です。

例えば、見つかるまで代行で運営する。
でも、確かにその団体が本拠地で介護会社として、指定介護事業所ならサ高住の部分のみ運営できますが、指定介護事業所でなければ、安否確認・生活相談を行う資格がありません。
指定介護事業所だったとして、入居者が平均介護度2.5で訪問介護併設。
そして、運営会社が訪問を併設して、入居者を100%サービス提供をしていたら?
デイサービス併設だったら?
運営代行会社さんが、そこで、新規指定申請をする必要があります。
本当にするんですかね?
満室ならともかく、入居率20%だったらどうするんですかね?
どうやって運営代行をしてあげるんですかね・

満室ならすぐに次の運営会社も見つかるかも知れませんが、入居率50%だったら
借上げ賃料を考えたらあいませんよね。借り上げますか?

建設会社兼運営会社であった場合、必ず注意して頂きたいのが、
代表取締役以外に役員は何人いるのか?
社長以外に事業責任者がいるのか?
社長にもしもの事があった場合、その会社に跡取りがきちんといるのか?
社長亡き後、その会社はきちんと存続できるんか?

だって、そう言う会社はワンマンが非常に多いです。
もちろん、社長個人との契約ではなく、その法人と20年や30年の契約です。
だからこと、きちんと聞くべきです。
「もし、社長さんが亡くなった場合どうなるのか?」を
社長も人間です。いつどうなるかなんて分かりません。
社長が亡くなって会社は解散、借り上げも当然なくなります。
そこで、契約違反だの債務不履行だの言っても無駄
だって、会社が解散してもうないんですから・・・

運営会社による直接の一括借り上げ、これも同様です。
その会社が潰れたらどうなりますか?
潰れる理由は「経営不振」だけではないのが、介護の世界。
指定取り消しを受けたら潰れるんですよ。
大手だからは通用しません。当時日本最大最大手のコムスンが指定取り消しを受けて、廃業しましたから。

そして、すべてに共通するのが、厳しいマーケット分析、
厳しいエリアだと思えば、最初から借り上げてくれません。

と言う事は、そのエリアはある程度のノウハウがあれば、10年はなんとかなる
と皆さん思っているんです。

ではどうすれば一番安心なのか?
賃貸経営ならば、入居リスクを覚悟して、
委託にしたり、コンセプトサ高住として、委託もしくはテナント方式の方が安心です。

まずは、ご相談下さい。

今、弊社に相談頂いている地主さん達は必ず言います。
最初から相談したり、プロデュースしてもらえばよかったと・・・

転ばぬ先の杖として、セカンドオピニオンも是非!!

www.hwc-zoo.org

明日、更に詳しく勉強会で伝授いたします!!