豊中土地活用ドットコム

　人生にはたくさんの苦労があります。
特に『一家の長』であるお父さん、お祖父さんには『家の資産』を守る『責任』がありますから大変ですね。
こんな偉そうなことを言う私もついに61歳になりましたから、もう『お父さん』を卒業して『お祖父さん』の立場ですから『人ごと』ではありません。

　私達夫婦にはたくさんの『賃貸』がありますから、さてこれをどう家族で継承して、守っていけばいいのか、私にも時々分からなくなるのが現実の問題です。
400戸の賃貸マンションは99.1%の入居率で『大成功』していますが、また私達夫婦には30億円以上の『借金』もあるのです。

　しかしまた、その借金があるので『相続税はゼロ』ですが、もしこの借金を全て返済してしまうと、20億円の相続税の支払いとなりますね。
それはもう考えられないほどの『大問題』です。

　しかしこれは今のままほっておくと、入居者の家賃収入が年間3.6億円入りますから、どんどん借入金は減っていきます。
まあ20年もたてば借入金は全くのゼロになってしまいます。
その時に私はもう80才ですからどうでもいいのですが、私がお亡くなりになる頃、私の3人の子供達がどうやって『20億円』の相続税を『現金』で支払うのでしょうか。

　もーそれは無理な話しで、すべての土地建物を売るしか方法はありません。
さてそれでは私の80年間の人生は『ムダ』だったとなります。
何の為に一生懸命働いて、できれば子供や孫に少しぐらいの資産を残してやりたいのに、何もかも無くなってしまう訳です。

　私は相続相談や土地の有効活用の『専門家』として仕事をしています。
ですから、親の残した土地をちゃんと活用しないと、国が相続税でみんな持って行ってしまうご家庭をたくさん見てきました。
10億円の資産のある『お金持ち』の『大地主』さんが、お祖父さんが亡くなると、一晩でお金が無くなって、全ての土地を売って相続税を支払いますから、大地主が土地無しになってしまうのです。

　私の経験でも、私が行くのが1年遅れていたら、5億、10億、15億の相続税で家の財産が全て無くなっている農家がいっぱいありましたね。
しかし私が入れば、この相続税はゼロになりますから、皆さんが幸せに、安心して『一家の財産』を守りながら生活されています。

　私も幸せな気持ちになれますし、私を信頼して10億円、15億円を私に任せていただいて感謝しています。
『君がいたから私達はこんなに良くなった。』と言われることは、もう最高に仕事をする人間にとっては嬉しいことですね。これが生き甲斐でこれが仕事の喜びです。

　はい、ところでしかし、これらの大地主さんも、しばらくすると私と同じ『悩み』にぶつかる訳です。
(1)相続税は無くなった。(2)土地建物の財産は増えた。(3)毎月毎年、多額の家賃収入で現金収入が入る。(4)ほっておくと借金もどんどん減っていく。(5)そうするとまた多額の『相続税』支払いとなる。(6)毎年の収入も多く返済が少なくなると、多額の『所得税』支払いとなり、(7)またお祖父ちゃんの相続対策が必要となります。(8)人生には次から次にたくさんの苦労がやってきますね。

　私はそういう大地主さんの悩みがものすごく分かります。
私はサラリーマンの長男でしたから、父親の相続税の苦労はありませんでした。
しかし私が調子に乗って土地建物を日本と海外にたくさん持ってしまったお陰で、私の子供達が『20億円の相続税』を払うことになったんですね。
かわいそうに。本当に申し訳ない話しです。
一体どうしたらいいのでしょうか…?

　さて地主さん達も、このことは大変にご興味があることですね。
ではこれから、私、『くぼかわよしみち』がお答えいたします。これは『人ごと』ではなく、私の問題として真剣に申し上げますので、皆様も真似面にお聞きください。

　私が70歳で死ねば『10億円』。80歳以上で死ねば『20億円』のこの相続税の問題にどう対応するかの『答え』です。
それはA案とB案の2つがあります。
『A案とは』今の400戸の賃貸で上手に経営してゆく方法。
『B案とは』、今の400戸を800戸にする方法です。
ついでに言えば、孫の時代には1600戸の賃貸マンションを持つ方法です。

　皆さんは良くお分かりですね。
もうやりかけたら止まりませんね。日本で税金を払わないで、財産を増やして守る方法は、『100年』考えてもこれしかありません。
しかしこれはあくまで、(1)賃貸経営に成功していると言うことと、(2)多額の借入金が『低利固定』の国からの借金と『超低利変動』の銀行からの借金でバランスさせているという絶対条件付きです。そうすれば世の中の金利が6%8%になっても安心です。
それを銀行ばかりの変動金利ですと、10億円の8%金利は8000万円ですから『自己破産』ですね。
それでは失敗ですし、絶対にやってはいけない『相続対策』となります。

　はいこれがB案の計画です。今まで上手く成功したやり方を親・子・孫と引き継いでいくのです。
これでもう『相続税』の支払いはずっと『ゼロ』。『所得税』の支払いも、だいたい『ゼロ』ですね。
しかしここでマル秘テクニックをお教えします。
それは相続対策が成功した時点で、財産はみんな会社に移してゆきましょう。

　例えば私の場合で説明しますと、400戸の土地建物を、『私の別の会社』に全て売ります。
その会社に銀行がお金を貸してくれれば成立です。
これで私個人の財産はゼロ。借入金もゼロ。家賃収入もゼロとなります。
めでたしめでたしですね。そしてその会社を株式で子供や孫に引き継いでいけば、永遠に相続税ゼロとなります。

　しかし利益が多額あれば会社の税金が発生しますから、給料をとったり、たくさん経費を使ったりです。
それでも利益が出ますから、またその会社で1棟、1棟の賃貸マンションを建てて『節税』すればいいのです。
日本では100年考えてもこれしか財産をつくる方法はありません。私が断言いたします。

　次にA案はあまりお推めしませんが、一応説明しておきます。
賃貸に空室が多い。建物も30年たって老朽化している。相続対策で10億円のマンションを建てたけど、もう止めたいなー。建て直してまた30年頑張るか、古いマンションのまま安く売ってしまおうか…。
これも大きな悩みで迷われることがありますね。

　一言で言って、資産家の事業としての賃貸マンション経営がお好きでないご家族は、このあたりで大きくしないで運営される事をおすすめします。
税金対策でやった訳ですから、相続税がなくなったのなら、少し損をしても売ってしまう方が気が楽ですね。

　はいA案、B案、あとは皆さんでお考えください。
どちらにしても『人生には沢山の苦労』がある訳ですが、少しでも私の意見を参考にしていただければ、私としては大満足ですね。是非お考えください。