豊中土地活用ドットコム

大変ご無沙汰しております。

   

最近はYouTubeメインになっており、ブログの更新が全くできておりませんでした。
（お陰様でYouTubeのチャンネル登録者数は1.5万人を超えております）

コロナ禍でも日々忙しく、元気に過ごしています。

収益物件の方はと言うと、不動産価格や建築費の高騰で利回りが下がり続けています。

東京の新築アパートは表面利回り5％台、横浜で6％、その他、利回りが高い物件は駅が遠いや企画が悪い（戸あたりが狭い）等、到底お勧めすることができません。

「首都圏は利回りが低いので関西の方ってどうなんでしょうか？」とご質問を頂くこともありますが、例えば大阪の場合、横浜と変わらず新築アパートで表面利回り6％ほど。

更に賃貸募集をすると新築でも必ず広告料は200％、退去すれば部屋が広い分、原状回復工事も余分にかかり、実質の利回りで言うと大阪の方が低いんです・・・悩ましい。

ただし、こういう時にチャンスなのはやはり売却。

まずは周辺の売り事例や成約事例から査定を行いますが、1億くらいで売れるかなと思っていたものが、1.2億で買い付けが入った！なんてことがあったりします。

建築費の高騰で新築物件が高くなれば、それにつられて中古も値上がっている印象。

売って残った現金をどう運用するのかという問題もありますので、キャピタルが取れるからと言って急いで売る必要はないと思いますが、そもそも運用のあまりうまく行ってない、今後リスクの高い物件であればこのタイミングでの売却はかなりチャンスです。

相談頂ければ私の方で「保有すべきか」「今売るべきか」を見ますのでお気軽にご相談ください。

まぁ当分はこんな感じでしょうか、この情勢でも良い物件があれば買ってもらってもいいとは思いますが、くれぐれも気を付けて頂きたいのは、利回りが取れなくなると売りに出る新築アパートエリアが広がるということ。

要は売主業者として、例えば「表面利回りで最低7％取れないと買い手が見つからないだろう」ということで、そこから逆算して土地を探すようになるのです。

すると私が絶対にお勧めしないようなエリアでの売り物件が増えてくるのです。

しかし素人の方が見て、空室率を5％くらいで計算するとやけにシミュレーションが良く見えて、これなら儲かる！っと魅力的な物件に映ります。

もちろん投資はリスクとリターンなので、それでうまく運用できれば儲かる可能性もあるでしょう。
でも実際にはそんなに甘くないということを知っておいてほしいのです。

私たちもぶれずに取り組んで行かないといけません。

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