徳島土地活用ドットコム

洗浄機能のみの廉価版でしかも配線をビニールテープで補修&このトイレットペーパーのストックw・・・

少なくとも、住宅展示場の施設であれば来場者が盛り上がるような最新鋭・高機能の製品を設置すればいいのに・・とツッコミたくなるのは自分だけ？


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CPMの窓口「出口戦略・組合せ戦略のプロ」/猪俣淳CPM　

※今後の講演予定
11/28（土）　川越：川木建設主催：「磯野家の土地活用」
12/5（土）　福岡：「」不動産投資の正体」（ハッピーハウス主催）
12/12（土）　福岡：「CPMスキルを使った建築・リフォーム提案メソッド」
12/13（日）　熊本：豊不動産主催:「磯野家の土地活用」
12/19（土）　新横浜：CFネッツ会員セミナー＆大忘年会「個人投資家のための不動産マーケット戦略～何を買うか・いつ売るか～」

・・・詳細はこちらから。



ちなみに乃木坂にあるTOTOギャラリーのトイレはこちら・・・

昨日の土曜日は、横浜市内のニュータウン内にある住宅展示場の会場で「モデルハウスを見に行く前に聞く話」という少人数のセミナーを行いました。

家（マイホーム）を建てる人に必要な三つの視点として、

１．建築士→建築
２．FP　　 →予算
３．CPM　→損得

から見た住宅建築について1時間お話をさせていただきました。

セミナー後に個別相談の時間を設けましたが、その中で「賃貸併用住宅」についてのご相談が。

40坪くらいで建蔽率60％の土地を、市内で探して1階を24坪の自宅、2階をワンルーム4戸という企画で考えているそうですが、探し始めてもう数年も経つのに一向に前に進まなくて・・・と、ざっくりいうとこんな内容です。

もともと土地があって、そこの利用方法のひとつとして賃貸併用住宅というのと違って、土地から探す場合なかなか決まらない原因は２つあります。

１．自分が住みたいところと、入居者が住みたいところのギャップがある。

例えば、子育て世代のオーナーさんであれば、パチンコ屋や飲み屋といった施設が集積した駅前のごちゃごちゃしたところよりも、駅から離れた閑静な住宅街の中にあって公園や良い学校のある環境で子育てしたいのではないでしょうか。ワンルームの入居者であれば逆かもしれませんね。

投資としては魅力があるけど、自分は住みたくない。

自分は住みたいけど、投資としては合わない。

堂々巡りになる人は多いです。


２．自分の居住部分が投資として考えた場合効率が悪い

賃料単価は、面積に反比例します。

賃料5万円の5坪のワンルームは単価1万円/坪ですが、同一建物内の25坪のファミリータイプは25万円の家賃は取れますでしょうか？多分、20万円とか15万円とかになるでしょう。25坪でなければ貸せないところであればまだしも、5坪のワンルームでも投資として選択できるところにわざわざ、5室分を潰して自宅を作るのも・・・

また、売却する際にも実需の市場では一般的でないとして需要が弱含みになりますし、投資の市場では収益と利回りで価格決定されますから、アパートやマンションに比べると同規模の物件ならば安くなってしまいます。

併用住宅の魅力は、金利が低く、長期間組めて、フルローンも可能な「住宅ローン」が使えるという部分が大きいですし、その部分にフォーカスされがちですが、そのメリットと交換に失うものを併せて検討すべきでしょう。

何らかの事情で自分で住まなくなったら、住宅ローンは一括で返済を求められますし。


結論として、自宅は自宅、投資は投資として切り離すとシンプルだと思います。

この方は、自宅部分はそんなに夢を持っていないとおっしゃっていましたので、

（１）低コストで住めて
（２）流動性が高く
（３）リフォームなどによる価格のアップサイドが見込める

・・という点に留意して自宅物件を探すと良いでしょう。

自分が23歳の時（31年前）初めて購入した不動産は、自宅としての中古団地（64㎡3DK 築10年）でした。

当時、中が傷んでいるものを1450万円で購入し、150万円の内装をかけ2年住んで1,900万円で売りましたが、いまどのくらいの価格で取引されているかというと、中がぼろいので1200万円程度、リフォーム済みで1600万円前後とあまり変わっていません。

小中学校・幼稚園各2校、15000人規模の大規模団地で、6割を占める賃貸住宅からの引っ越し需要が限られたエリア内で市場を形成しているというのがその理由ですが、マンションでも戸建でも探せばあるはずです。


自宅は負債？


そうならない買い方もありますし、儲けたお金の使い途がマイホームというのは選択肢としてアリではないでしょうか。高級外車に使おうが、海外旅行に使おうが、それは稼いだ人の自由ですし、人生は限られています。


お申込み・詳細はCFネッツHPからどうぞhttp://www.cfnets.co.jp/seminar/kongo/2015apart_houteishiki.html


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12 月 6日（日）　　 銀座オフィス①10:30～・②13：00～・③15:00～
12 月 20日（日）　　 銀座オフィス①10:30～・②13：00～・③15:00～・④17：00～
12 月 26日（土）　　 銀座オフィス①10:30～・②13：00～・③15:00～・④17：00～
12 月 27日（日）　　 銀座オフィス①10:30～・②13：00～・③15:00～・④17：00～

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＊不動産管理協会 （IREM＝アイレム）
米国イリノイ州、シカゴに本部を置くプロフェッショナル協会、（社）不動産流通経営協会 (National association of Realtors) の同族団体で、世界中の不動産管理業界のニーズに応えることに貢献しています。1933年の創設以来、本協会は不動産管理業界に影響を与えるさまざまな問題に関する専門教育、称号制度、提唱活動において業界の最前線に立ち、集合住宅および商業スペース双方の不動産業界を手がける唯一のプロフェッショナル不動産管理協会です。

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「アパート大家さんになった12人のフツーの人々」（にじゅういち出版）
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※不動産投資コンサルタント猪俣淳が直接９０分程度の個別コンサルを行ないます。スケジュールの合間を縫っての時間調整となりますので必ずご予約ください。個別コンサルは初回無料（９０分）。ＣＦネッツのゴールド会員・プラチナ会員は回数無制限で無料です。（基本的に銀座オフィスか横浜オフィスで行いますが、地方のセミナーの翌日に現地でセッティングされている場合もありますのでＣＦネッツのＨＰをチェックしてみてください。）

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猪俣淳の不動産投資FAQ

その1 賃貸併用住宅の利点と問題点は？http://youtu.be/vCkgNwL6D3c

その2 空室がでた！どうしたら？http://youtu.be/Jo1anHRswaI

その3 金利上昇!? リスクに対処するにはhttp://youtu.be/Q_rhtOn43M4

その4 物件管理会社のサポートで差別化できる？http://youtu.be/CAI5oRy6QTw

その5 気になる震災後の不動産市場の動向は？http://youtu.be/UGxAT-vOch8

その6 住宅ローンで複数物件購入は可能？http://youtu.be/9W2hwj05APQ

その7 空室がでた！どうしたら？パート２http://youtu.be/clnCdIKEvpA

その8　不動産投資に必要な最低条件は？http://youtu.be/RapPyCgdG1Y