野崎恭一
野崎恭一 さんに相談・依頼をする“水面下物件情報”！！
東海道新幹線「新横浜」駅から
僅か2駅の新築アパート企画！
(image)
表面利回り８％超えは、希少！
新羽（にっぱ） ＜横浜市港北区新吉田町＞！
横浜ブルーライン
「新羽」駅 徒歩６分！
開発が進む横浜港北“新横浜”周辺は、高速道路の
主要インターチェンジとしても、首都高速・第三京浜・
そして、東名高速道路との連結も終え、横浜幹線道路の
ハブの役目を担い、周辺企業の流通の要の地として、
倉庫・事務所・工場等の多い地域。
本物件は、木造３階建て１K（約２０㎡）９世帯及び6世帯の建物で
設備も“宅配ボックス”等々の設置で、シングル層の需要も
考えて設計され、安定的な収入が見込まれる様、企画されている。
賃貸需要も再調査したところ、＜新横浜＞周辺はマンションが多く
シングル向けの１K間取りは、７万円超えが多い地域。
そんな中、アパート自体が少なく、広めの１Kが６万円台での
物件は、需要が多い価格帯。
企画が嵌った、面白い物件です。
現地までは、駅からも真直ぐの道程で“住環境も良好”の立地！
★全３棟中残り一棟！
★充実の建物設備、使いやすい広めの“１Ｋ”間取り！
木造３階建て １Ｋ（２０㎡）
・全室フローリング！
・全室エアコン付き！
・全室バス・トイレ別！
・全室ペアガラスサッシ仕様！
・全室ＴＶモニター付インターホン！
・宅配ボックス！ 等々・・・
他の新築アパートとの差別化を図って、収益性の安定を計る。
B棟 価格は、７，９５０万円！
表面利回り８．４５％での紹介！
所在：港北区新吉田町
土地： ９４．８３㎡
建物：１７８．５６㎡
構造：木造３階建て
用途地域：第1種住居地域
建蔽率： ８０ ％
容積率： ３００ ％
完成予定：令和２年１２月 完成予定
賃料設定は、９部屋 ５６万円（月額）
×１２ヶ月＝６７２万円
ＧＰＩ（総潜在収入） ６７２万円
空室率（７％） ▲４７万円
ＥＧＩ（実行総収入） ６２５万円
運営費（約１３％） ▲８７万円
ＮＯＩ（ネット収入） ５３８万円
購入諸経費 約４８０万円として、
総投資額は、８４３０万円！
ＦＣＲ（ネット利回り）は、６．３８％！
融資は、オリックス銀行で３５年返済での分析、
Ｋ％（ローンコンスタント）は、４．１６％！
この、“ＦＣＲ”と“Ｋ％”との“イールドギャップ”が、なんと
“ＣＣＲ（自己資金配当率）”で １８％以上を可能に出来る。
ん～、この物件、益々面白い！
首都圏の投資物件購入は、今が、チャンス到来か！
御興味の有る方は、御一報を！
ｂｙ Ｋ．Ｎ！
(image)
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