/pic/58/tmb/20120624215719.jpg アパート・マンション経営による所得は不動産所得ですが、その算出法は「アパート・マンションによる総収入額」から「必要経費」を差し引いて算出します。

[総収入額]に含まれるもの
 家賃収入、礼金収入、駐車料収入
 権利金
 (敷金、保証金など返還することになっているものは総収入に含まれない)

[必要経費]に含まれるもの
 固定資産税、都市計画税などの公租公課
 火災保険料、修繕費、管理費など
 建物の減価償却費、銀行ローンの金利、専従者給与など
 青色申告特別控除、前年度所得に関する事業税

これら必要経費をいかに多く計上するかが節税のポイントになります。

減価償却とは


 建物や設備機器のように金額の大きなものを、単年度で費用として計上すると巨額の損失となるため、法律で定められた建物などの使用に耐えうる期間(法廷耐用年数といいますが)で、法律で決められた金額を毎年経費として計上していきます。これを減価償却といいます。

 減価償却費は帳簿上では費用として計上していきますが、実際にお金を支出するわけではありません。
このように、実際に出て行くお金と税務上の経費とには違いがあるため、実際は黒字でも、税務上は赤字となり、所得税や住民税がかからないといったメリットが出てくるのです。

建物などは

〔取得時の価格〕×0.9×
〔耐用年数によって定められた償却率〕
(定額法の場合)

で得た金額を減価償却することが認められています。

例えば、1億円で取得した鉄筋コンクリート造のマンションの場合は、

〔1億円×0.9×0.022〕=198万円

となり、この金額が毎年減価償却されることになります。ちなみに1998年4月以降に取得した物については定額法が適用されますが、設備は定額法と定率法のいずれかで計算することとなっています。

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