宮城土地活用ドットコム

(image) サービス付き高齢者向け住宅で最も「リスク」な事は、運営会社の「破たん」です。地主さんにとってリスクヘッジのつもりの一括借り上げが逆にあだとなるケースそれが、介護会社・医療法人の「破たん」です。実際にサービス付きの前身にあたる「高齢者専用賃貸住宅」でも破たんはありました。その中でも、秋田県男鹿市で「山田内科診療所」を経営する医療法人「泉の会」(山田坦理事長)が、7月2日付で秋田地裁から破産手続きの開始決定を受けた。負債総額は約4600万円。 この医療法人泉の会は、高齢者専用賃貸住宅を運営していた。そもそもの破たんのきっかけは、経理を担当していた院長夫人の死去が原因である。その様に、きっかけはなんにしろ、「医療法人」ですら破たんする現実。もし、破たんしてしまったら入居者の生活はどうなるのか?地主さんの金融機関への支払いはどうなるのか?そして、すぐに次の運営会社は見つかるのか?介護ビジネスは今後50兆円マーケットと言われており、多分、今の現状でこれほど将来性のあるマーケットはないですよね。しかし、その反面、参入が相次ぐと言う事は、当然、競争も激化すると言う事です。介護会社の倒産件数は、2006年7件、2007年23件、2008年26件、2009年32件と右肩で増加してきました。2010年は17件、2011年は14件と減少。減少していると喜ぶのはまだ早く、中小企業金融円滑化法によって生き延びている事業所も多い。当然、医療法人も倒産する時代です。では、どうしたら良いのか?最低でも20年25年と安定して経営してもらえなければ意味がありません。そこで、介護会社の選定がとても重要になってきます。弊社では、規程基準を設けて選定にあたっております。そして、万一の事態が発生しない様に、運営事業者のモニタリングサービスも行っております。そして、最悪の事態を想定して、リスクヘッジをかけるなら実は、一括借り上げより、テナント方式の方が、リスクが軽減できます。破たんリスクが軽減でき、エリアによっては地主さんの手残り収入も増えるそれが「テナント方式」です。なぜ?一括借り上げよりリスクが少ないのか?例えば、1室45,000円の借り上げ賃料で30室だった場合、介護会社が地主さんに支払う毎月の賃料は月額135万円この場合、介護会社が破たんしてしまったので、すぐに違う会社を探した場合、月額135万円の賃料を減額して募集する減額リスクもあります。それに対して、テナント方式でデイサービスの賃料月額25万円、事務所賃料5万円合計30万円だとしたら、どうでしょうか?135万円支払うのと30万円支払うのだと、当然、30万円の方がリスクが少なくて済みますよね。そして、入居者から月額5万円の賃料を地主さんがもらうと、5万円×30室+デイ30万円合計180万円の賃料収入になります。その差額毎月45万円のプラスになります。でも、入居募集や管理はできない・・・ご安心下さい。入居募集から管理まですべて介護会社さんが行います。まとめますと、サービス付きは確かに需要はありますが、本当に将来的にみても大丈夫か?運営会社は?一括借り上げか?テナント方式か?万が一の場合はどうするのか?すべて、想定して、事業計画を作るべきです。ニーズがあるから大丈夫だ!!そんな甘い言葉には騙されないで下さい。弊社は厳しいと判断したらお断りしたり、建てさせないと言う選択肢もあります。ご相談はお気軽に!!