宮城土地活用ドットコム

最近も相談件数が増えているのがこのテーマサ高住の入居苦戦。関西地方のとある所では、70戸のサ高住がオープン半年で20室しか入らない。関東地方のとある有料老人ホームでは、退去者が出た後は、次の入居者が入るまでに1年近く期間が空いてしまう・・・九州地方では、30戸のサ高住がオープン半年で3戸しか決まらない。首都圏でも30戸のサ高住がオープン8ヶ月で未だに入居率50%未満・・・補助金で食いつないでいるけど、それもそろそろ限界。空室サ高住達には共通点がある。サ高住あーそれは・・・どこにでもある様な外観、居室、介護サービス併設安ければ入ると言う神話による低価格物件の増加・・・収益元を介護保険に依存する。価格が安ければ本当に入るのか?では、どうして?8万円台の住宅型有料が埼玉県内のとあることろで半分ぐらい空いているのか?どうして食事込み7万円台で提供しているとあるサ高住は満室でないのか?その答えはマーケット無視にある。そして、高齢者住宅は低価格で生活保護者を狙え!!建物はローコストで出来るだけ安く立地は郊外で十分、とにかく安くする。生活保護者や特養の待機者を狙えばすぐに入ると言う神話があり、安くし、介護報酬で事業を安定させると言う考え方からスタートしている。事実、まず相談者に確認するのが、どうしてこのような金額帯にしたのか?ターゲットは誰なのか?すると。。。安くすれば52万人いる特養待機者や生活保護者が狙えるので安くしないと入らない。家賃・食費はギリギリで人件費訪問介護のスタッフを兼任させれば良い昼間はデイサービスを利用してもらうから入居者が入れば、デイの稼働率もあがるし高齢者は所得も低いから・・・と言われて「そうだなぁ～」と思い、言われるがままに・・・またとある相談者の場合はデイの稼働率が70%で伸び悩み頭打ち。「サ高住を作ればデイの稼働率も上がる」と言われやはり「安くなれば直ぐ入る」と言われ・・・・では?明確なターゲットは?それは「要介護者」それでは「市場調査」は?やったけど・・・高齢者がこの先増えて行くから問題ないと言われた。で・・・結果的に今の状況。苦戦するか?成功するか?その分かれ道マーケット・市場性をきちんと理解し、どんなニーズがあるか?誰を対象にして、そこでどんな暮らしが出来るか?がなければ当然、満室は夢物語ですが・・・その前に!!営業ノウハウがありますか?↑ここが一番大事なんです。営業ノウハウ、集客ノウハウ、運営ノウハウがないのに始める?それはいつ失敗してもおかしくない。そこから始めた方が良いですよ!!