宮城土地活用ドットコム

住宅金融支援機構さんの一番の魅力は35年固定金利!!木造でも35年融資が受けられるので、民間金融機関さんと比べると10年も返済が長く見込める。つまり、月々の支払額が低くなる、と言う事は毎月の賃料収入が増えると言う事になり、一度は検討する方もいるのでは無いでしょうか?一部の地域では、金融機関さんのサ高住に対する融資条件が厳しくなっています。木造で15年、RCでも20年・・・そんな中、住宅金融支援機構さんは35年!!でも、融資条件の中に「資力」と言う項目がある事はご存知だろうか?そして、住宅金融支援機構さんの商品には2種類ある(1)施設共用型(保証なし)　(2)一般型(保証あり)当然、(2)一般型の審査基準は厳しい。感覚的には通常の賃貸物件より厳しいと言うイメージ。色々ありますが・・・今回は「資力」についてお話をします。住宅金融支援機構さんの資料によれば、「単月収支黒字になる入居率に達するまでに時間がかかる事が多い事から(累計収支が黒字になるまでに時間がかかるのが一般的)累積黒字に達するまでに不足する資金を補う資力があること」とあります。これは、私からすれば、「バカげた話」、全部が全部入居率が悪いのか?うちのプロデュースでは、オープン前満室だし、空室率0で待機者も多数いるコンセプト型サ高住がある。「実績」がある訳で、ひとくくりにして欲しくない。そもそも、では「累積黒字」を考えた場合、一番分かり易いのが「満室」まぁ～「満室」で累積黒字の出ないサ高住も多いですが、それはさておき、「満室」=累積黒字と仮定。一般的にはオープン後1年半から2年と言われています。ではオープン1年後と考え、居室30、デイ定員20の併設だと仮定。トータルな人件費で単月150万円借上げ賃料100万円一般管理費30万円合計単月280万円×12ヶ月=3,360万円が必要となる。と言う事は内部留保で約3,500万円なければ無理?!そんな馬鹿な・・・と思いますが・・・・でも、自己資金1,000万円、内部留保2,000万円ぐらいないと厳しいと言う事です。自ら建設する場合、総借入2億と仮定し35年返済金利3.03%毎月の返済が約74万円なので、やはり3,000万円の資金が必要になる。メインバンクと協議し、運転資金を別枠で調達する方法もある。しかし・・・金融機関が言いたいのは、累積黒字までもう1年ぐらいは見た方が良いですよ。と言う事。オープンしても即満室は厳しいと言う事。その為に、「資金」がなければ、途中で「資金ショート」して最悪は「倒産」と言う事も考えらるからその辺を十分に考えて、考慮してね!!と言う事だろう。満室経営のご依頼・ご相談はお気軽に!!まずは、高齢者住宅経営研究所で検索!!