前橋土地活用ドットコム

いよいよ・・・
金融庁も日銀も「アパートローン」に対して監視を強化!!
「過剰供給リスク」で・・・・
12日のロイターが報じた。
http://jp.reuters.com/article/fsa-loan-idJPKBN14016D

相続税対策や超低金利を背景に富裕層などによる貸家の建設・取得需要が増大。
一方で人口・世帯数の減少が確実視され、空室率の上昇など供給過剰感が出始めたためだ。

首都圏を始め、今賃貸物件の空室率は「危険水準」へと突入
しかし・・・増え続ける賃貸住宅。

実際に、オーナーチェンジで不動産投資を行ったオーナー様の自己破産数も増加
毎月100万円ちかくの手出しオーナー様も現れている。

また、土地所有者様の相続対策としての賃貸経営も
空室上昇が続き、当初の借り上げ賃料を引き下げられ
手出ししないといけない状態のオーナー様や
借り上げ契約を解除されるオーナー様も現れている現実。

何度も言いますが、
賃貸経営の絶対条件は「世帯数が増える事」
新たにそのエリアに新規世帯流入がなければそれは
パイの奪い合いに過ぎない。

条件の良い新築に同じエリア内から引っ越すだけ。
では?空いた物件はどうなるのか?
空室が続く・・・



手出しでなんとかしのげるオーナー様はいいが
それも限界がある。

その場合、金融機関への支払いも滞り、最悪は競売。
でも・・・・
競売で落札しても、その物件が満室になるのか?
落札者が現れるのか?
バブルの時の様に金融機関の不良債権の在庫の山にならないか?

賃貸だけにとどまらず、
不動産価格はこの先全体では下落傾向へ

世帯数が減り、人口減少が続く・・・
そして、子供達も自分でマンションを所有したり
首都圏で働き、生活基盤がある中で、誰が実家を相続するのか?

不動産価格は需要と供給で価格が決まる。

戸建て賃貸だから大丈夫!!
果たして真剣に言い切れるのか?

そのエリアに戸建て賃貸が少なければ需要はあるかも知れない
しかし・・・需要と供給のバランスが崩れたらどうなるのか?

一般の賃貸同様、空室が目立つ。
そもそも、2棟セットの戸建て賃貸が多い中、2棟のうち1棟しか
入居がつかなければ空室率50%
それも、唯一返済原資の1棟も数ヶ月空いてしまったらどうなるのか?



では、この先は高齢者世帯と高齢者人口が増える
と言う事はこれからは「高齢者住宅だ」

そんな上手い話でもない。
確かに、「高齢者世帯数と高齢者人口」は急増する。
それはあくまでも「高齢者」の話
だれも「要介護者が急増する 」とは言っていない。

にもかかわらず、高齢者=要介護者と都合の良いように変換し
巷に溢れるのが「要介護者向け高齢者住宅」
介護保険依存モデルの物件達。

そこに需要はこの先あるのか?????

要介護者向けの施設の代替としてのサ高住等はエリアにもよりますが
既に飽和状態。

実際に、競争激戦地では、サ高住等の撤退、廃業、売却物件が出始めている。
事実、介護保険を頼りにするモデルで
憶と言う借金をしたり、20年30年と一括で借り上げるリスク・・・
介護報酬はマイナスにしかならない今
本当に持ちこたえますか?
勝ち残り、選ばれなければ厳しい・・・

この先の賃貸経営はどうすれば良いのか?

それは・・・・

資産の組み換えを含む戦略的活用
オンリーワンの物件
そして、コンセプトを持たせた
「シニア向け不動産」としての高齢者住宅
これもコンセプトを持たせた多世代シェアハウス

これが生き残る道のひとつ
あくまでも「選択肢のひとつ」です。

これから実家に帰省する時期です。
ただ言われたから、提案を受けたから
そんな安易に計画はせずに、
将来事業性を見極めた不動産戦略をお考え下さい。

来年1月「シニア不動産協会」発足。

詳しくはお気軽にご相談下さい!!