前橋土地活用ドットコム

賃貸住宅で考えればよほどの「ミス」が無い限り、満室なら大小はいづれの問題にしろ、「利益」は出る
しかし・・・
サ高住はそうはいかない。

事実!!満室なのに「赤字」と答えているサ高住は4割に上るというデータがあります。

どうして?満室なのに「赤字」

答えは事業モデルにあり!!

賃貸は当たり前ですが、テナント付きでない限り、収益の全部を「賃料収入」と言う事になりますが・・・
サ高住では、賃料で収益を上げると言うよりは、併設の「介護保険」で収益を上げる事業モデルが一般的。
だから、「満室」なのに「赤字」と言う事態に発展する・・・
当初予定通りに入居者様が併設の介護サービスを利用してくれれば良いけど・・・
他の事業所のサービスを利用する。
デイの利用回数が減った・・・
介護報酬がマイナス改定になった・・・
様々な要因で「赤字」もしくは「収益減少」という問題が「満室」なのに起きる・・・
まさに「異常」です。

今、拠点型サ高住を増やそうとしていますが、
それは、当然必要なサービスであり、確かに必要です。
但し、併設介護サービスは「外部(地域)」から利用者様を獲得する。
入居者様=利用者様
という事業モデルでは「危険」すぎる。

サ高住はあくまでも「住まい」と位置づけ、
併設介護サービスは安心・安全・将来不安を解決する為の担保として考える。

でも・・・・

よく言われるのが、「建物の価格が高く、介護保険を頼らないと事業収支が厳しい」

それは、最初の計画からの間違い・・・・
あとは「土地から購入」だと正直厳しい・・・

その場合の考え方は
サ高住は建物(併設介護施設含め)の返済を支払う為のもの
せめて入居率90%で返済できなければまずい・・・

●計画段階からのご依頼時には入居率70%台が採算分岐、
限りなく60%台を目指します。
逆に入居率70%台で回らなければ「事業不適」と判断し、
計画変更もしくは「中止」を進言します。

もちろん、介護保険収入は見込まずに。

コストが上がる最大要因は「建物」
いかに、建設コストをかけずにデザイン性があり、機能的な物を作れるか?
ここが「カギ」になります。

そして、現在サ高住をご計画中なら
提案されている事業計画書を今一度、「眺めて」下さい。

介護保険事業をやらなかった場合、
金融機関への支払いは出来ますか?
スタッフの人件費は支払えますか?
税金関係の支払いは出来ますか?
そして、多少なりとも「利益」は残りますか?

もし・・・・
残らない。
逆に「マイナス」と言うのであれば、

事業計画の見直しを進言します。
数億円と言う借金をして、
始めてから「やっぱり厳しい」それでは洒落になりません。

サ高住は賃貸等の住まいです。
ならば「満室」で黒字
それが「正常」です。
施設ではない!!

ここで暮らす価値の創造!!
選ばれ、持続可能なサ高住!!