前橋土地活用ドットコム

ご存知ですか?

サ高住の一括借り上げはゼロか100か!?のまさに「博打」並みのリスクが有る事を



それはどうしてか?

それは一括借り上げをする「運営事業者」にあります。

通常のアパートの一括借り上げの場合、大手アパートメーカーやハウスメーカー様による30年一括借り上げですが、

サ高住の場合、ほとんどが、「介護会社・医療法人等」による
一括借り上げです。

そして、割合的に1番多いのが1棟のみの運営。

そこに「リスク」が潜んでいる訳です。

まぁ～4棟経営していても「失敗」した所もありますが・・・

ゼロか100か

上手く運営できれば当然100ですが、万一入居苦戦や職員の人手不足で
運営が上手く行かなくなったら・・・

そうです。

借上げ賃料の「滞納」が発生します。

そうすると「ゼロ」になってしまいます。

一括借り上げの場合、ではすぐに他の借り上げ会社を探すとなっても
すぐに見つからない可能性があるのと、見つかったとしても、
同じ条件での借り上げが不可能と言う場合もめずらしくありません。

なので、ゼロか100かと言う訳です。

そこで、安定的にサ高住で土地活用をする場合、

一番適しているのが、「ミモレットヒルズ」同様の「テナント方式」です。

これは、絶対にゼロか100か?と言う事が「ありえない」事業モデルです。

なぜ?ありえないのか?と言うと

居室部分はオーナーさんと入居者さんとの「直接契約」だから
「満室」であれば、賃料はオーナーさんに必ず入るからです。

極論、居住部分だけで、採算分岐が60%台であれば、
万一の時でもオーナーさんからの「持ち出し」は100%ありません。

そして、デイサービスを借りている委託会社が上手く行かなければ、
簡単に事業者変更ができます。
しかも、同条件で!!

と言う事は、一番リスクの少ないのは
「テナント方式」と言う事になります。

もちろん、空室リスクはオーナーさんにあります。
だから、空室になりずらい物件を作れば良いだけの話。

実際にミモレットヒルズはオープン前満室
現在も満室稼働しかも、待機者もおります。



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