倉敷土地活用ドットコム

最近多い、相談事例に「サ高住の入居者募集」があります。
驚くのは、家主さんからの相談が多くなったこと。
えっ!!一括借り上げですよね。と思わず聞いてしまいます。
では、なんで?一括借り上げなのに家主さんからの相談が来るのか?

事例(1)
関東地方
新築サ高住を介護会社に一括借り上げをしてもらっているが、オープン1年目
全28室中、入居が入っているのはわずか6室、賃料は毎月支払われているが、
そんな状況なので、いつ潰れるか分からず不安になり、相談しましたとの事。

関西地方
新築サ高住を介護会社に一括借り上げをしてもらっているが、オープン6ヶ月
入居者は0名、だんだん不安になり、相談しましたとの事。

この他に関東地方で2件、関西地方で1件、九州地方で1件
共に地主さんからのSOS
状況や相談内容はどこも一緒です。

私も2008年からこの業界でコンサルやプロデュースをしているが、
地主さん(家主)からのどうしましょう・・・と言う相談は初めて。
もちろん、運営会社さんからの相談は何件もありますが。

当然、無料で相談には答えますが、私が実際にコンサルをするとなると
コンサル料が発生しましよ。と金額を提示すると、皆さんどんよりして、ありがとうございました。と帰って行く。
「タダでやってもらえると思っているの?」と思う反面、そろそろあの物件はやばいなぁ～とも思う。当然、地主さん向けのサービスとして想定していなかったので、
事業者向けのコンサル料金になっている。
そこで、事業者さんを連れて来て下さい。と最後にお伝えする。

事例(2)
関東地方　サ高住運営会社さんからの相談。
オープンして8ヶ月、入居者は全25室中3室、デイサービス併設、
デイサービスの利用者は同じく3名。
月額料金が高いのかと思い、金額を下げて、月額98,000円3食込みで募集中
しかし、入居者が集まらない。
どうしたら良いですか?との相談。

話を更に詳しく聞いて、現地を見て、「残念ですが、これは入居募集指導では無理です。事業再生案件になります」と伝え、再生案を提示、コンサルフィーが高いとの理由でお断りされましたが、原因は社長にあるので、私と考え方が合いそうもないので、では結構です。とあとにした。

それから半年後・・・
倒産。
そして、建設会社さん経由で新たに運営会社さんを探して下さいと
依頼があり、話を聞いていると「あの案件か!!」と
あの物件は借り上げ賃料が高すぎる。金額が下がらなければ無理であるとお断り。

他にも信越地方2件、東海地方1件、関西地方1件、九州地方1件、関東地方3件

常に思う事がある。開設する時にコンサルに依頼すれば良いのに。
正直、開設指導も再生指導も金額は大きく変わらないし、
銀行融資に組み込む事もできるのに・・・

幸い私のプロデュース案件やコンサル案件は入居率95%以上なので
この様な事態には陥らないが!!

入居募集も以前とは大分変ってきました。
なぜか?物件数が右肩で上がり続けているからです。
私共は変化にすぐに対応し、新しいモデルを構築するので、苦戦しませんが。

失敗しない為にも!!まず、ご相談^^

入居募集に関するご相談もお気軽に
もちろん、相談無料ですが、コンサルフィーはかかります。
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