倉敷土地活用ドットコム

満室なのに「赤字」に陥る・・・

サ高住経営の落とし穴。

通常、賃貸経営だと考えた場合、満室で赤字になる賃貸経営は絶対に存在しない。

そもそも、事業計画の中で「採算分岐」を設定しているはず。

私が設定する場合はどんなに悪くても70%台。

と言う事は、仮に採算分岐70%だとした場合、入居率が71%なら黒字。

なので、満室で「赤字」と言う事は考えられない。

しかし・・・

サ高住が通常の賃貸住宅とちょっと違う所は「人件費」がかかること。

そして、全体の85%は何らかの「介護サービス」を併設していると言う事も
大きく関係してくる。

えっ・・・

どういう事?

今、サ高住経営は満室なのに4割強は赤字と言う事実。

これは、とある地域で地場銀行さんが調べた結果。

でも、どの地域でもあるお話だと私は全国のサ高住や住宅型からのSOSを受け、
現場に急行し感じている事。

当初の事業モデルにある。

入居者様から頂く、家賃・共益費・サービス費は極力抑えて、
10万円台前半とかを目指す。

当然、これでは収益が出ない。

しかし、併設の介護サービスを利用する事を前提に考える。

例えば、併設しているデイサービスに入居者様が必ず通う。
デイサービスで収益を上げる。

そうすれば、安定経営が出来、利益も上がられる。

でも・・・

その事業モデルが根底から覆ろうとしている。

(1)デイを利用したくないと言う入居者様が現れた。
(2)軽度の入居者割合が多く、介護報酬減算で打撃を受けている。
(3)ご家族様も知識を付けはじめた。

大きくこの3点が今までの事業モデルが通用しなくなった最大の要因。

そこで、頭を抱える・・・

しかし、そういう所の施設長や経営者は諦めない。

そのうち、「うちのデイを利用してくれるから」

「家族も近い方が良いと言うにきまっている」

だから!!もう少しの我慢。

と言う考え方「本当にめでたい」ですね。

サ高住は施設ではない、住まいである。

社会保障に依存する「賃貸経営」がありますか?
外部要因に依存すると・・・
「制度リスク」が必ず付きまとう。

まるでストーカーの様に・・・

そんな将来リスクのある
事業がいつまでもちますか?

サ高住は住まいであり、介護保険外ビジネス。

ここを理解し、介護は介護で利益を上げる

入居者様に依存する事無く。

それが、出来ないなら辞めた方が良いと思う。

でも・・・

今からでもまだ間に合う。

ビジネスモデルを転換するべき。

今のままのビジネスモデルは必ず崩壊する


高齢者住宅はシニア期の住まい。
終の棲家である。

シニア不動産としてのサ高住
それは「コンセプト型サ高住」

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