倉敷土地活用ドットコム

色々な建設会社から提案を受けるが・・・・
最近、近所でもサ高住と言う物が増え始めたが・・・・
相続対策としての新しい土地活用として、税理士からも提案を受けるが・・・・

サービス付き高齢者向け住宅と聞いてどんなイメージをしますか?

サ高住=施設・サ高住=介護など、こんなイメージを持たれるのではないでしょうか?
ズバリ、そのイメージのまま、計画を進めて行ったら「間違いなく失敗します」

これからのサ高住は、「住まいとケア(介護)が分離された、高齢者の住まい」を
基本コンセプトに考えなければ間違いなく「失敗」します。

今、一番多いのは18m2タイプの共有型。
18m2にするメリットはワンルームアパートと同じ発想です。
戸数を多く取る事による採算性アップ!!

今のワンルームアパートはどうなってますか?
都心部でもワンルームマンションはどうなってますか?
第二の私的年金と言う謳い文句で注目を浴びたワンルームマンションの不動産投資、賃料は下落するは、転売しても売却価格は安すぎる・・・・
都内の一等地でも数百万円で購入できます。

学生や単身社会人向けに建てまくったワンルームアパート、
今はどうなってますか?入居率80%以上と言う物件はほとんどなく、
入居率は50%未満の物件が非常に多いです。

弊社にも非常に多くの空室対策の相談が来ます。
ほとんどがワンルームアパートです。

建設当時、建設会社さんは、将来は厳しくなるかもしれないけど・・・
話してくれましたか?
アパートメーカーさんは、借り上げるから安心ですよとか
悪い話はせずに、どんどんと物件数を増やしていき、
とうとう、借り上げを中止するとか、借り上げ賃料の大幅引き下げなどを要求してきています。

まさに、今の18m2のサ高住を見ていると、将来間違いなく、今のワンルームと同じ問題が起こるだろうと危惧しています。

一括借り上げをする介護会社さんの中には、一部屋あたり50,000円で借り上げ、
入居者さんからは一部屋あたり家賃として45,000円しかとらない
なんと、逆ザヤ現象を起こしてまで、運営している会社さんがあります。
これは、「危険」としか言えません。
その問題を知りながら、良い会社さんですから大丈夫。と言い切る建設会社さん。

信じられないですよね。

みなさん18m2って何畳かご存知ですか?
約10.9畳ですよ。
そこに、介護用ベッドをおいたら他に何がおけますか?
そんな部屋に住みたいと真剣に思いますか?
自分の大切な親を入居させたいと思いますか?

そして、地方では月額費用(食事込み)を10万円以下とするサ高住も現れ始めました・・・もはやライバルは「特養」か?

入居に苦戦し、金額を下げるサ高住も出てきています。
それは、絶対にやってはならない禁じてです。
なぜか?なんで入らないのか?を検証せずに、価格を下げると言う行為は
自殺願望者としか思えません。
理由があるから結果がある。

これからのサ高住は、安心できる住まい!!そして、終の棲家となり、
お気に入りの住まいとしての評価を勝ち取らなければ絶対に成功しません。

その為には「住まいとケア」の分離。
高齢期の賃貸住宅と言う発想。
これが、一番重要になってきます。

地主さんも一括借り上げをしてくれなければ・・・
と言う発想ももう古い。
その発想が変えられないのであれば、サ高住はやるべきではない。

私は、過去に住宅の営業とアパートの営業と不動産投資(一棟売りオーナーチェンジ)の営業をやっていた経験がある。

今思えば、当然、住宅を買いに来るお客さんは皆真剣に考えて、勉強している。
中には、やるなぁ～と思えるぐらい知識のあるお客さんもいる。
当然、夢のマイホームだし、自分たちが生活する空間だし、
妥協はしたくないと言う想いが伝わってくる。

しかし、アパートは違う、目的が相続対策であったり、有効活用であったりするので、仕方ないのかとも思うが、一言で言えば、人任せ。
内装も外観も全然気にしない。収益のみしか考えない方が非常に多い。
まぁ～当然、自分で暮らす訳ではないので、「こだわり」がうすいのも理解できるが・・・

そして、一棟売りのアパートやマンションを利回り目的で購入する不動産投資家さん達は、利回り追求のみではない、ロケーション、どんな入居者が住んでいるのか?外観、等検討しまくり、時には融資を受けて、リノベーションして、
自らの考えで、入居率を上げる努力をする。

まさに賃貸経営そのものであると思った。

サ高住もどんなものにしたいのか?
どんな入居者に入居して、どんなサービスを提供して、
喜んでもらえるか?自分の親も入居させたいと思えるか?
その様に考えてサ高住を建設しなければダメだ!!
但し、その場合は、一括借り上げは無理なので、
介護サービスや各種サービスを委託する形にする。

時流だからやるか?
高齢者向けだから安心だぁ～
なんて軽い気持ちでやった場合、先祖から受け継いで、守り抜いてきた土地を
失敗して手放す事になるかもしれませんよ。

弊社では、地主様向け総合プロデュースサービスを行っております。
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