高知土地活用ドットコム

一般世帯数の減少・・・・人口減少・・・相続税増税。

高齢者単身世帯数増加・高齢者夫婦のみ世帯数増加
補助金・・・

では、今後の土地活用として、魅力的に思えるのが「サ高住」ですよね。

しかし・・・
あえて言います「一括借り上げ」を望むなら「サ高住」はやるべきではない。

世間では、アパートの一括借り上げは、「30年一括借り上げシステム」
により、修繕費負担なし・原状回復費用負担なし・安心の管理システム等があると言っても、10年で家賃査定や5年毎の家賃査定・・・・

入居状況によって、その後「借り上げ賃料変動リスク」があるので、良く考えたら不安・・・

でも、サ高住は「20年・30年一括借り上げ」の場合、運営会社が借り上げてくれて、アパートの一括借り上げとほぼ同じサービスでしかも、家賃査定がないのが多い。また、ハウスメーカーさんが25年一括借り上げをして、優良な介護会社さんに転貸するスキームを打ち出している所もあります。

アパートの一括借り上げより、安心で将来性もある。
なんて言っても「毎月同じ賃料が入ってくるので安定経営が出来る」

なので、「一括借り上げを希望する」と言う地主さんが多いですね。

でも・・・・
本当に安心なんでしょうか?

そもそも、今の高齢者と今後の高齢者(団塊の世代)の方は考え方やライフスタイルが違います。

借上げを望むとどうしても、サ高住=介護
サ高住=介護施設の代替となりがちになります。
実際に今、登録が増加しているのは18m2の共有タイプが主流です。

何故か?戸数を多く取る為、結果、地主さんの収支はよくなり、借りる介護会社も
介護報酬アップが期待できるからです。

でも、考えて下さい。

今の賃貸住宅で飽和状態なのは?
そうです。学生や単身世帯向けに供給した「ワンルーム」ですよね。

これをサ高住で例えると、「18m2タイプ」になります。
万が一、予測通りに要介護者の方が増えなかった場合、どうなりますか?
「介護依存型の18m2タイプのサ高住」が溢れはじめます。

そうすると、どうなるか?今でも低価格路線が多いのに拍車をかけて、
価格競争になる可能性が高い。

すると、約束していた「借り上げ賃料」を支払えず、「減額」交渉をされる
可能性があります。

そして、団塊の世代の方は「元気」です。

現在の80歳90歳と比べると、比べ物にならないぐらい「元気」ですよね。
今の80歳90歳の方がお亡くなりになり、団塊の世代の方が入居すると思いきや、
元気なので、18m2や介護依存モデルを敬遠され、入居しなかったら・・・

リスクがありませんか?

私はサ高住は「保険外ビジネス」と捉えるべきだと考えています。
そして、地主さんもこう言う方を対象にして、こう言う住宅があれば良いなぁ～と
思っても「借り上げ」だと実現しません。

当然、借り上げてもらうので、手残り収支も下がります。

当たり前ですが、借り上げる方もリスクがあるので、特にハウスメーカーさんや
管理会社さんが借り上げて、運営会社さんに転貸する場合、「利益」が乗ります。

それでも、「安心」を求めたいとお考えなら
「賃貸経営」はやらない方が良い。
「経営」にリスクは付き物だし、リスクがとれないのであれば「経営」では
ありません。

全住宅の空室率は13.1%　(7,459,110(全空家)/57,119,170(全住宅))
賃貸住宅の空室率は18.9%　(4,141,050(賃貸住宅空家)/21,919,410(借家))
です。

しかし、若い賃貸経営者は2,000万円とかで
空室だらけのアパートを購入して、リフォームして利回り20%で回している方も
沢山います。
それは、リスクを恐れず「賃貸経営」と捉えているからです。

私も、過去に、1棟売りのアパートやマンションのオーナーチェンジの不動産コンサルをしていた経験があります。

不動産投資家さんは、借り上げを求めず、リスクを恐れません。

今は、良いかもしれませんが、
5年先、10年先で考えたら・・・・
一括借り上げでサ高住を計画するには「リスク」がありすぎると
考えています。

ご相談はお気軽に!!