高知土地活用ドットコム

サービス付き高齢者向け住宅はどこも満室だと思いますか?
東京都内のサ高住は約半数は入居に苦戦してます。
私も仕事柄色々なサ高住を見に行きます。ご依頼を頂いていない所も当然行きます。
営業にではなく、見学にです。基本私は営業しませんから。

満室のサ高住は待機者がいるのが共通点。入居率の悪いサ高住はスタッフさんの士気が低いのが共通点。ひどいサ高住はオープン1年で入居率60%と言うものもあります。地域性によっても多少の違いはもちろんあります。

一部エリアでは、下落が始まっている所もあります。家賃・食費・サービス費込みで16万円のサ高住が12万円に・・・・当初の事業計画からすると大幅に変更しなければなりません。ましてや家主さんへの家賃の支払いや返済があります。
正直、苦しいですよね。

入居率が悪い→スタッフの士気が低下する→やるきがなくなる→見学者にも伝わる→空室が続く→家賃や返済が負担に感じる→入居者の介護報酬を100%取ろうとする→必要のない過剰なケアサービス→入居者の介護度が逆に重度化する→スタッフに負担がかかる→スタッフの退職→不正請求に走る→指定取り消し→破たん。
なんて言う「負のスパイラル」が発生する可能性は決してゼロではありません。

地主さんからしても物凄いリスクです。
一括借り上げだから安心と言うのは通用しません。
サ高住には大きく分けると4つのパターンがあります。
(1)委託方式　(2)テナント方式　(3)一括借り上げ　(4)自ら介護事業に参入
ひとつひとつメリットとデメリットやリスクがあります。

そうなんだよね。リスクは嫌だから「一括借り上げが安心」と言うそんな簡単なものでもありません。
一括借上げ事業者が破たんしたら、撤退したらどうしますか?
それもリスクです。

どのパターンはどういうものか?きちんとひとつづつ理解して
決めるべきです。
事業には必ずリスクはあります。
問題はそのリスクをいかに最小限にするか?と言う事です。
そして、なぜ?サ高住をやるのか?目的の明確化をする必要があります。

一括借り上げで行くのであれば、きちんと事業者の選定を行わなければ行けません。プロのコンサルに依頼をすることをお勧めします。

これからは、まさに「大競争時代」が訪れます。
ご注意を!!

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