高知土地活用ドットコム

　さて、また前回からの続きで、『サ高住はやってはいけません』の爆弾発言の第3弾です。
しかし長くなりますと申し訳ありませんから今回で終了です。

　まず『やってはいけない10項目』を列挙いたしますと
(1)『入居募集』　(2)『土地建物』　(3)『一時入居金』　(4)『賃貸契約』　(5)『月間生活費』　(6)『死亡入院』　(7)『稼働率』　(8)『ヘルパー』　(9)『ケアマネ』　(10)『PCソフト』です。
その中で前回は(1)(2)(3)が終了しましたから、今回は一気に(4)(5)(6)(7)(8)(9)(10)をご説明いたします。

　ゴールドエイジの664人のサ高住(当時は高専賃)の7年間の運営のノウハウの公開は、日本では2番目の規模の『実績のマル秘情報』の公開となります。
やはりデータは50人や100人では平均値が出ませんし、2年や3年の運営より7年間と言う長い期間でのナマナマの実績は、必ずご参考にしていただけるのではないかと自負しております。
大手介護会社や上場企業であれば、この実績やノウハウは完全に『マル秘』です。
ペラペラ大事なことを話すのはバカですね。

　しかし私の会社は中小企業ですし(2012年度予定、グループ売上120億、社員数600名パート含む)公開の予定もありません。
失敗は恥ずかしい事ではありますが、それを参考にしていただいて、皆さんには『サ高住』で、ぜひ成功していただきたいと考えていることは、本心で本音ですね。

　そして『サ高住が日本を救う』のですから、一件でも多くの医療法人様や企業会社様や地主様や一般の企業様が『サ高住』に前向きに取り組んでいただくことが、私の念願ですし、やるからには必ず成功していただきたいので、嫌なことも、失礼なことも申し上げています。
是非とも参考にしていただいて、この10項目を完全にクリアしてサ高住をやっていただきたいと思います。

　前回、(1)(2)(3)が終わりましたので、さて第(4)の『賃貸契約』です。
介護付有老の特定は『利用権契約』ですね。ゴルフの会員様と同じです。
ゴルフ場が倒産すれば、会員権はただの紙切れですから、何の権利もありません。
だからこの『利用権契約』では高齢者の居住が守れませんから、今回のサ高住は『賃貸契約』となります。
ですから介護度の変化で部屋を移動させることもできません。
入居者の部屋には本人との了解がないと入れませんね。
しかし、良い点はサ高住の運営に失敗して、会社や法人が倒産しても、入居者は部屋を出る必要はありません。
賃貸契約とは非常に厳しい契約ですから、今までの利用権とは全く違うと言うことをご注意ください。
それと今回『保証金』が法的に禁止となりました。
前払い家賃はもらえますが、保全義務と退去時には返還します。
またこれがキツイのですが、サ高住は『住所地特例』が適用されません。
各市町村は嫌がりますね。
他県から来た人達にも自分たちの県、市の保険料負担をするのですから、イヤーな顔をされています。
中にはサ高住なのに利用権契約にして、住所地特例を使って下さい。と本気で言われる市町村もありました。
まだ少し役所は混乱していますね。ご注意ください。

(5)『月間生活費』が今後は一番の競争激化となります。一言で言って、家賃は安くして下さいよ。と言うことです。
食事や水道光熱費は最低必要な金額はどこも変わりませんが、家賃は全く違います。
家賃とは建築費のことです。
家賃イコール建築費とお考え下さい。
一戸当たりに、高い建設費用をかければ、当然に家賃は高くなりますね。
介護付有老は多額の一時金が入りました。
50人が3000万円払えば15億円です。建物に一戸1200万円で6億円。土地を3億円で買っても9億円ですから、6億円残りますね。
このお金でまたもう一棟土地を買って建てるのです。
しかし、もうそう言う時代は終わりました。
ゴールドエイジの木造のデザイナーズの『サ高住』で一戸500万円。補助金一割ですから、一戸450万円。それを3.8万円の家賃で年間45.6万円。45.6万円割る450万円は年間利廻り、10.1%です。月3.3万円、年間39.6万円で、8.8%です。2・8万円家賃で年間33.6万円で7.4%ですね。
今3LDKの賃貸マンションでも7.4%あれば大成功ですから2.8万円月間家賃のサ高住でも大成功なのです。
今どこでも6万円8万円10万円の家賃が、サ高住の相場ですから、これからはどんどん家賃の低いサ高住が沢山できることだけは十分にご注意願います。
以前はゴールドエイジの月間生活費(1割負担含まず)は16万円だったのですが、今は13万円台平均になってきました。
今、設計や工事に着工しているものは12万円。
これから計画するものは11万円。来年あたりから10万円を切って運営できる予定です。
そういうゴールドトラスト(株)という会社も世の中にあることも十分ご注意ください。

さて(6)は『死亡入院』です。これは一番の大問題です。
この問題がサ高住運営の介護会社にとっては最大の問題となります。
わたしの失敗事例でお話ししますと10ヶ月間で154人の高齢者をサ高住に入居させました。
私は、これはなかなか上手く行ったと喜んだのもつかの間、この10ヶ月間になんと150人が退居していました。
私はもう頭がクラクラで死ぬかと思いましたね。本当です。
150人の入居者の売上(家賃・その他・介護報酬)は一人月間25万円。年間300万円。150人分でなんと4.5億円の損失です。
これがもう3年以上前でしょうか、その後私は、言葉は悪いのですが、入院されない様に、お亡くなりにならない様に全力でノウハウを作り実行してきました。
今では退去率は大変に低くなりました。

　同時にゴールドエイジ全棟で医療対応に全力であたっています。
夜間もナース常駐にしたり、健康診断や在医総管も充実させています。
また訪問看護事業所などが全棟の医療対応を行っています。
この『入院死亡』の退居を防ぐことや、たとえ入院やお亡くなりがあっても売上を下げないノウハウを作ることができました。
紙面の関係で書けませんが、お問い合わせいただければ、すぐにお答えいたします。

　(7)『稼働率』について。
私の言う稼働率は介護業界の言う『入居率』と言う意味ではありません。
『ヘルパー稼働率』です。ヘルパーの月間の全労働時間の中で、実際に介護の仕事をした時間の割合いをわたしは『稼働率』と名前をつけて、一番大切な数字と考えています。
サ高住は30分単位の介護の作業の積み重ねが、レセプト請求となります。
特定やデイサービスは『包括請求』ですから、稼働率なんて全然必要ありませんね。
しかし、サ高住では『稼働率の管理』が一番大切ですね。またヘルパーの勤務体制は外部のケアマネは全く分からないのですから、ケアプランを勝手に作ってしまいます。
これではサ高住は崩壊しますから、これも大変に重要です。
出勤のシフトを基準にケアプランを作り、最も効率のよい(稼働率80%)の介護活動をしないと、一人当たり8万円収入のサ高住はすぐに倒産です。
これは冗談ではありません。莫大なお金が赤字で消えて行くのです。経験者は語る。ですから間違いありません。
それでは夜間はヘルパーを置かないサ高住にすれば人件費はかかりませんが、それでは入居者に安全、安心はありません。
私はこの『稼働率』との戦いが、7年間で一番頭の痛い仕事であったと言うことだけは、是非ご理解いただきたいと思います。

　それ以外の2つの重要な数字は『上限率』『給与分配率』です。
上限率とは、その高齢者の介護度の上限金額を何%達成したか。こなしたか。です。
包括請求であれば全くどうでもいいのですが、外部サービス利用型の訪問介護が基本のサ高住では、大変に重要な指標となります。
利用者ご本人の満足度や、介護する側のヘルパーの能力評価によって、この『上限消化率』は大幅に変わるものです。
次に『給与分配率』とは、そのヘルパー一人が行った介護報酬の収入の中の、そのヘルパーの給与額です。一般的には、粗利に占める人件費の割合いが『労働分配率』ですが、私は全く同じ計算をヘルパー一人一人と各事業所を計算して、グラフにして、ヘルパーステーションに実名入りで貼り出しています。
厳しいようですが仕方ありませんね。
サ高住の経営とはそもそも、そんなに簡単なものではありません。しかし私は毎月、介護報酬の売上の5%をヘルパーの給料以外の『業績給与』として支払っていますし、6ヶ月に一度は、6ヶ月間の営業利益の10%を『賞与』として支払っています。
やはり利益を出して少しでも多くの給料を支払いたいと考えています。

　(8)『ヘルパー』について注意点を申し上げます。
サ高住の運営は、今始まったばかりですね。5年前から『高専賃』が始まって、私は高専賃の始まる以前の7年前から、この事業を始めて、今年で8年目です。
8年前からヘルパーを常駐させて運営していましたから、今始まったサ高住の運営や、もうすぐに始まる『定期巡回・随時対応型訪問介護看護』にも完全に対応できる体制が8年前からありました。
しかし、初めてサ高住の運営をする医療法人さんや介護会社さんは、どうして良いかが全く分かりません。
ヘルパーさえ採用すれば何とかなるだろう間違いですね。
誤解を恐れずに言えば、訪問介護で育ったヘルパーも特定施設で育ったヘルパーも、すいません、使いものにはならないのです。
やはり『サ高住専門のヘルパー』を育成しないと運営はうまくいきません。
何もかもやってしまう特定のヘルパー。建物の中での介護は全く知らない訪問介護のヘルパー。サ高住の運営はこれではできません。長くなりますから、質問はお受けしますのでお問い合わせください。

　さて次は(9)『ケアマネ』です。
悪いと言うつもりはありません。しかし、政府の決める報酬の基準は時々大きな間違いがあるものです。
私はケアマネに年間650万円の給料を払いましたが、以前は30人までで、一人当たり1万円。月間30万以上仕事をしてはならないと厚労省が決めていました。
これでは社内ケアマネが育ちませんね。サ高住のヘルパーの出勤時間に合わせたケアプランが全く不可能でした。これではサ高住は人を使えば使うほど赤字ですね。
7年間痛い思いをしましたが、今はノウハウを作りましたから非常にうまく運営されています。

　(10)『PCソフト』
最後に私の会社で作った2つ目の『サ高住経営ソフト』の説明ですが、一言で言って、これら(1)番から(9)番の問題は全てこの1台で解決できるように製作しました。
2年間多額の資金を使って、この4月1日から使用開始です。このソフトの名前は『サ高住君』か『サ付ちゃん』で迷いましたが、厚労省さんの呼び名に合わせて、『サ付ちゃん』と決定いたしました。
このソフトを売って儲ける気持ちも私にはありませんから、無料貸与も考えています。
必要な方はお申し出ください。このソフトの内容が分かる様になれば、『サ高住の運営』が全て分かる仕組みです。ぜひお使いください。

　さて長くなりましたが『やってはいけない10項目』でした。
十分注意していただいて是非とも『サ高住をやっていただきたい』と念願しております。なんなりとお申し付けください。