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今のサ高住は採算分岐までオープン2年半ぐらいかかると言われ、
体力的に持たずに「売却」や「廃業」する物件が増加している・・・
これは、私が4年前から警告している事。
私の過去記事を読んでもらえば分かります。
先日もとある方から相談がありました。
サ高住25戸デイサービス通常規模定員30人併設で
月の単月売り上げが500万円ちょっとと提案され、
非常に興味があるが、本当に単月500万円の売り上げになるのか?
「セカンドオピニオン」で教えて欲しいと
細かく話を聞くと借り上げ賃料1戸当たり月額50,000円
×25戸なので月額125万円
そして、どんなサ高住をやりたいのか?
と伺うと、要介護型で要介護者を入居させ、介護サービスを提供する。と
一番多い、サ高住の事業モデルと言えます・・・
そこで、このエリアの家賃相場は45,000円
単純に1部屋あたり5,000円の逆ザヤになる・・・
毎月125,000円の持ち出し(赤字)となる。
すると・・・
でも住宅部分だけでも満室なら300万円の単月売り上げになると言われたと
確かに・・・
売り上げ的には満室なら3,125,000円の売り上げになる。
でも・・・
そこから借り上げ賃料(家賃返済)、人件費、水道光熱費、食材原価
金融機関からの借り入れ返済、事務経費等を引くと
ほとんど残らないし、マイナスに転じるか?トントン・・・
細かく説明すると「えっ・・・」と理解し青ざめました。
では?どうしてこんなことをやるのか?
みんなやっている・・・
と聞かれ、
答えは「デイサービスの売り上げ」そして、何も考えずに
表面だけの数字を見て、こんなに出るのか?
これならやろう!!
でも・・・2年経っても満室にならない・・・
到底事業継続が厳しくなる。
これが今の現状であり、現実。
何度言っても理解されず、耳障りの良い言葉に喜び
事業を行う・・・
結果、火の車になり・・・
ようやく事態の深刻化に気づき・・・
どうしたらいいのか?
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これは、運営事業者さんだけの問題ではありません。
土地建物オーナーさんも
万一運営事業者さんが破たんしたらどうしますか?
20年30年一括借り上げ契約なんてなんの効力もなくなるんですよ・・・
数多くのサ高住の事業再生や入居募集指導、運営改善指導を行ってきて
満室にしてますし、改善も出来ています。
満室にならない物件はひとつもない。
改善できない物件はひとつもない。
でも・・・かなりな「覚悟が必要」です。
クラッシュ&ビルドが私のやり方。
相談・ご依頼はお気軽に!!
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