高知土地活用ドットコム

土地活用として提案を受け
当初の想定表面利回りは10%

手残りも返済後税引き前で98万ぐらい。

悪くない土地活用だと思う。

でも・・・それが一括借り上げだと話は違う。

遡る事5年前からサ高住の一括借り上げは「危険」リスクと隣り合わせだと

持論を展開している。



何故?リスクであり危険が潜んでいるのか?

それは、借り上げ会社の事業モデルにある。

ほとんどの場合、介護報酬依存型「要介護者モデル」になっている。

例えば、今回の例で話すと

運営会社さんがオーナー様に支払う借り上げ賃料が250万円

戸数が30戸なので戸当たりでみると83,000円

でも・・・この市内のサ高住平均家賃は67,000円
一番高い物件でも月額家賃79,000円
そして、現地を見てこの物件では家賃7万円とることも難しい。
実際この物件も想定家賃は月額50,000円

と言う事は・・・
毎月33,000円戸当たりなので
かける30戸で99万円の逆ザヤになり毎月100万ちかくの赤字状態になる計算
年間1200万円の赤字に・・・

では?どこで収益を得るか
それは、介護報酬というのが残念だけどほとんどという現状。

悲しいけど・・・
大手が運営するサ高住でも
問い合わせると、「デイサービス週4日の利用が条件」という始末。

今回のケースは他にも多数展開していて
この物件が完成する前に
具合が悪くなり破たんという状況。

なので、建物が完成したけど、運営会社がいないという話。

そこで、新しい運営会社を探してくれと言うオーダーを受け、
探索中

現状の賃料では絶対に無理なので、
適正賃料を導く為「再査定」

すると表面利回り6.8%まで下落・・・

リスケをかけ、返済年数を伸ばせばなんとか返済と税金をはらい
ほんのわずかでも手残りが出る。

そうです。
サ高住の一括借り上げは、倒産リスクがある。
しかも・・・介護保険依存型だとなおさらです。

そうなる前にご相談下さい。