高知土地活用ドットコム

住生活をめぐる現状と今後10 年の課題
(少子高齢化・人口減少の急速な進展。大都市圏における後期高齢者の急増)

◇人口減少と少子高齢化

○ 我が国の総人口は平成 22(2010)年の1億 2,806 万人をピークに減少局面に。高
齢者の割合は、平成25(2013)年には25%を超え、世界に例のない高齢社会がすでに
到来。

○ 少子化による若年人口、生産年齢人口の減少と、団塊の世代の高齢化に伴う高齢人
口の増加が進み、平成37(2025)年には、30%を超える見込み。

◇地方圏の人口減少と継続・増大する大都市圏への人口流出

○ 地方圏では高齢化がさらに進み、人口と世帯数が大都市圏よりも早く減少局面に
入っている。他方、東京圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県)における平成 26
(2014)年の転入超過数は約11 万人、東京都(約7万3千人)が最多で3年連続で
増加しており、地方圏から大都市圏への人口流出が継続・増大。

○ 長期的にみると、2050 年に人口が増加する地点の割合は全国の約2%で、主に大都市圏に分布する一方で、人口が半分以下になる地点が現在の居住地域の6割以上となる見込み。

◇大都市圏における後期高齢者の急増
○ 平成 37(2025)年には、団塊の世代が後期高齢者となり、全国の後期高齢者数は
平成 22(2010)年の約 1.5 倍、首都圏(埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、茨城県)では約1.8 倍に増加。首都圏をはじめとする大都市圏では、後期高齢者の大幅な
増加に直面する見込みであり、医療・介護・福祉需要の増加への対応が喫緊の課題。

○ 特に、高齢者世帯の増加に伴い、賃貸住宅居住の高齢者世帯(年金受給世帯等)が増加しており、今後も増加する見込み。

・高齢者(夫婦・単身)世帯数:
平成27(2015)年の1,222 万世帯から平成37(2025)年に1,346 万世帯に増加する見込み
・賃貸住宅に居住する高齢者(夫婦・単身)世帯数:
平成15(2003)年:約109万世帯 → 平成25年(2013年):約162万世帯

これが今後の予測です。
これは、預言でも予知でもない。
まぎれもない事実。

では?この先「土地活用」と考えて
明確にしなければならいないのは「ターゲット」
そして、土地活用の目的!!

この目的も大切。
何の為に「土地活用」をするのか?
遊休地の活用なのか?
相続対策なのか?
節税対策なのか?
資産運用なのか?

次に期待値。
どれぐらいの期待値なのか?

なかには「バブルの亡霊」に憑りつかれている方をよく見る。
表面利回り15%以上だとか・・・
最低手取りでこれぐらいないととか・・・・

根拠は?
昔はそれぐらいだったと・・・

昔はいつなのか?そうバブルの頃。

高齢者住宅系ではだいたい表面利回りで一昔前は
10%前後、今は8%前後。

それでは少ない。
最低でも10%ないと・・・

では、その期待値でやれる物を考えれば良い。

利回りを上げるのは簡単な事。
投資額を下げて、収益を最大限化すれば良いだけ。
でもそれだったら本当に短期で回収できる物にするべき。

間違いなく住宅系は向いていない。

住宅系で考えるなら
この先、住生活はどの様に変化するのか?
そこを考えれば答えは出てくる。

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