高知土地活用ドットコム

「セミナーで想う事」1
私のセミナーの基本は「サ高住は住まい」「施設の代替ではない」
「介護保険に依存しない、保険外ビジネスとしてのシニア不動産」
と言うお話をします。


例えば・・・
郊外で食費込み月額11万円と言うサ高住があったとします。
18平米で戸数は25戸　デイサービス定員25人・訪問介護併設
土地オーナー様からの20年一括借り上げだとした場合。
総事業費2億3,000万円

表面利回り8%だとすると
借り上げ賃料は月額154万円

では収支は?
家賃50,000円
共益費15,000円
食費36,000円(外注)
状態把握　5,000円
入浴介助　4,000円
合計月額　110,000円
食費は外注なので売り上げ計上しない。

売り上げは
満室想定で
月額　185万円

支出は?
借り上げ賃料154万円
水道光熱費　45万円
消耗品　5万円
通信費　5万円
人件費を除いて
だいたい209万円

収入が185万円
支出が209万円

差益　マイナス24万円
と言う事は「満室」でも毎月24万円の赤字になる。

では?
どうして、マイナスになる事業を行うのか?
その答えは「介護報酬」
介護報酬がひとり20万円だとすると
月額500万円もの売り上げになります。


そうした場合、月額24万円の赤字は簡単に補てんできるし、
この事業をやらなければ500万円の売り上げは無い。
だから、住宅部分が赤字でも問題ないと考えて参入します。
しかし・・・
介護報酬マイナス改定。
入居率の低迷・・・

と言う事は先行き不透明であり、
介護報酬に依存するモデルでは
もう通用しない。
では・・・

この場合。。。。
詳しくはセミナーへお越しください。
でセミナーで保険外としてのサ高住でなければならないと
お話をします。

でも・・・・
個別相談や終了後数日経って相談が来ます。

「セミナーの内容大変勉強になりました。
そこで、今、サ高住を検討中なんですが、
要介護2ぐらいを想定して・・・・」


おいおい。
「あなた人の話聞いていましたか?」
とツッコミどころ満載の質問をする方がいます。
良いですか?

これからは、介護保険に依存しない。
保険外としてのシニア不動産!!
それが、求めらています。
具体的に・・・
詳しくは・・・


5月29日横浜セミナー
5月30日大阪セミナー
6月1日越谷セミナーへ
ご参加下さい!!

大阪セミナーでは懇親会時により具体的に、
色々とお話させて頂きます。
現場を熟知した私大久保が熱くお話をします。
まずはセミナーへ♪♪