高知土地活用ドットコム

最近、地主様からの質問で多いのが!!
土地活用相談^^その中でやはり、賃貸住宅かサービス付きか?と言うご相談。そこで「賃貸住宅VSサービス付き」の比較についてお話します。

まず、設定条件　
建設費が2億4,000万円だった場合。
何室できるか?アパートは大手アパートメーカーさん、サ高住は地元建設会社様

アパート　1LDK28戸　サ高住30戸(25m2)

アパート収支
家賃70,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円
月額合計80,000円×28室=2,240,000円
30年間一括借上げの為、運営代行保証料総収入の9%
2,240,000円×9%201,600円(保証料)
2,240,000円-201,600円=2,022,400円が地主様の満室時月額収入になります。

サ高住収支
20年間一括借上げ
サ高住30戸デイサービスなし。
月額2,040,000円(借り上げ賃料)
地主様の月額収入2,040,000円

アパートの月額収入2,022,400円
サ高住の月額収入2,040,000円
サ高住の方が月額17,600円プラスになる。
年間211,200円プラス。

そして、月日は流れ5年後・・・・・
アパートは入居率が低迷し、家賃交渉をされて家賃が値下げされた
家賃63,000円　共益費5,000円　駐車場5,000円になり
月額73,000円に。そして、入居率80%・・・・・
73,000円×22居室(80%)=1,716,000円
ここから保証料9%を引いて月額収入1,561,560円
新築時から比較すると月額460,840円のダウン
年間5,530,080円のマイナスになります。

一方サ高住はかわらず、月額収入2,040,000円のまま
20年間一括借上げの為賃料変動なし。

アパートと比較すると
サ高住が478,440円(月額)のプラス年間では5,741,280円のプラスになります。

アパートの場合5年目で新築時から比較し年間マイナス553万円
なのに対してサ高住は年間574万円のプラス!!

あなたはどちらを選びますか?

アパートメーカー様の30年間一括借上げは
借り上げる約束はしているが、30年間の借り上げ賃料の保証はしていません。だから入居が悪くなれば当然、家賃交渉をされます。
それは、大手アパートメーカー様のサブリース部門はほとんどが「赤字」です。

しかし、サ高住は20年間家賃は一定です。
なので、家賃変動リスクはありません。
※一部変動する借上げ会社はあります。

なので、30年間一括借上げの賃貸経営は「空室リスク」があります。
サ高住は「空室リスクゼロ」です。

そして、全国の賃貸物件の空室率は年々上昇しています。
少子高齢化の波はとまりません。

どちらが賢い賃貸経営でしょうか?