高知土地活用ドットコム

低価格型サ高住の落とし穴・・・

例えば、18m220戸　デイ16人定員併設

建設費1億6,000万円　土地オーナー様の建てがし

20年一括借り上げ

土地オーナー様の表面利回り10%

一括借り上げ賃料月額135万円

修繕は構造躯体のみオーナー様、それ以外は借り上げ事業者(運営会社)

入居者様からは
月額　家賃45,000円　共益費9,000円　状態把握・生活相談18,000円
食費43,000円　合計　月額115,000円

だとする。

18m2の共有型なので、入居者様の水道光熱費は運営会社負担。

入居者様から頂く家賃45,000円×20戸=90万円

あれ・・・

土地オーナー様への借り上げ賃料135万円なので、
45万円の不足・・・

デイの賃料として、45万円を支払う。

これで135万円

この収支からすると、家賃のみで借り上げ賃料が支払えない。
しかも・・・

満室で。

共益費9,000円×20戸=18万円

これでは、共有部分を入れて、水道光熱費で0円になってしまう・・・

では?

エレベーターの保守や消防設備点検費はどこから捻出するのか?

そのほかの修繕費は?

事業の売上からとなる。

ここまで見ると『えっ?なんでやるの?』となるかも知れませんが。

デイサービスの売り上げがある。

定員16人で日曜日だけ休み

そうすると稼働日26日

平均介護度2だとして、送迎減算をして、1日の定員16人

1ヶ月で289万の売上となる。

人件費比率が50%だとして、144万円残る

ここからデイ賃料45万円を引いて99万

約100万円残る事になる。

ここまで見て頂いて気づいたでしょうか?

この事業はデイサービスの売り上げがなければ『成立』しないという事を。

次期改正でデイの報酬5%ダウン
同一建物減算15%
と仮になったら・・・

単純に考えて毎月約58万円の『売上ダウン』となる。

なんと利益とすると今までは約100万だったのが、
約42万円となる。

これは、入居率100%の話。

もし、空室が出たら・・・・

そうです。

いつ事業継続不可能になるか?わからない。

それが『制度リスク』なんです。

だから、『介護保険』に依存せず、

サ高住は賃貸と考え、賃料収入を得なければ『ダメ』と言う事・・・・

もうすでに・・・

私の所には、入居率の低迷で

事業継続が厳しいと言う相談が多数寄せられております。

輪をかけて、『減算』・・・

怖いですね。

制度リスクに左右されない。
介護保険に依存しない。

それが、コンセプト型サ高住です。

まずは『高齢者住宅経営研究所』で検索!!