高知土地活用ドットコム

職業柄、車での移動でも、電車での移動でもアパートの新築現場には思わず、

目がいく。「新しくアパートやるんだぁ～」と

それから数ヶ月が経ち・・・

「あっ完成したんだぁ～」完成時満室にならなかったんだぁ～と思い。

更に数ヶ月経過・・・
同じ道を通る。

「あれ!!えっ・・・・まだ入居者ゼロ・・・」
もちろん大手施工の物件。

なかには、1年が過ぎ、「えっ・・・やっと半分??」

しかし、目と鼻の先で、別のメーカーさんが
「新築アパート」を建設中・・・・

こっちの物件は1年が過ぎてようやく半分なのに、
こんなわずかな距離で、もう新築。

そんなことは構わず、至る所で増え続ける「賃貸アパート」

もはや、新築でも完成前に満室にするのは当然至難の業。

それも尻目に、戸建て賃貸は好調!!

建設中に満室になる。

賃料も安いとは言えない。でも建設中に満室になる。



前回、相談に来た地主さんのお話。

現在、アパートを4棟所有しており、戸建て賃貸も2棟、都内にもオーナーチェンジで
購入したアパート1棟とワンルームマンションを区分所有で4戸の賃貸経営を
している。

今度は、サ高住をやりたいと。
今の物件は、アパート含めて90%稼働と好調。
しかし、この先アパートはダメになる。

今のうちにサ高住をやって、アパートの空室が増えて、厳しくなったら
高齢者住宅にするつもりだと言う。

今のアパートは都内以外は自主管理。
募集はネットと不動産会社へ依頼。
まさに賃貸経営者。

そして、俺の友達は30年一括借り上げの提案を受けて、アパートを5年前に始めた。当時は楽で良いと喜んでいたが・・・・

ここ数年空室が増えて、周りには新しい新築がどんどん出来て、
増えるのは空室のみ、退去後1年空室なんて言う部屋もある。
そこで、借り上げ賃料と募集家賃を下げる交渉をされて、
従うしかないと受け入れ、銀行への支払いがギリギリ・・・・
甘い言葉にのせられた・・・やらなければ良かったって後悔しているよ・・・と

まさにやらない方が良い。
その通りだと思います。

高齢者住宅と言えども、普通のものでは当然、厳しくなっています。
細かくマーケティングを行い、地域ニーズを拾い、コンセプトを決める。
そして、「価値」と「暮らし方」のブランディング。

ただ、作れば良いと言う時代は終わりました。

それでも、どうしても30年一括借り上げでアパートをやりたいと言うのなら
そのエリアでの世帯数流入と流出を調べて下さい。
過去5年。
そして、流出より流入が全て上回り、なんで上回るのか
その根拠を調べて下さい。

上回っていないなら。
止めた方が良い。