高知土地活用ドットコム

最近多い相談は、アパートメーカーさんに30年一括借り上げで、賃貸経営を提案されているが、どう思うか?と言う相談。

介護とかは嫌だ、高齢者は嫌なので、サ高住ではなく、普通の賃貸経営を検討している。

なんで?30年一括借り上げが良いんですか?

「30年間長期に渡り、借り上げてくれるので、安心できるのと、空室の心配がいらないし、全部やってくれるから煩わしさがない。」

30年間借り上げ保証はありますけど、借り上げ賃料は固定ではないんですよ!!

例えば、某メーカーさんは30年一括借り上げをしていますが、
契約から10年間は借り上げ賃料は固定その後、5年毎に見直しとあります。
周辺相場が万が一下落しても、長期借り上げだから安心と言います。

確かに、地主さんの金融機関からの借り入れ期間が10年または15年返済なら
問題ありません。
しかし、20年30年返済と長期で組んでいる場合、

10年間は借り上げ賃料は変わらないが、10年目で査定があり、
空室が多くなった場合、家賃交渉が入り、当然、借り上げ賃料も減少します。
正直、10年間は安泰ですが、10年以降、先が全く見えません。

他のメーカーさんでも10年は固定、10年目以降、2年毎の見直し、
建物完成から15年を目安にリフォームを実施。と言う所もあります。

30年一括借り上げは、30年間借りる約束はしても、30年間同じ賃料を払う約束はどこもしていません。

はっきり言います。「10年間賃料固定30年借りてあげるよシステム」なんです。
これで、「安心」できますか??

現在の全国平均の空室率は18.9%ですが、25%を超えているエリアも多数あります。空室は年々増加の一途を辿っています。
どの街でも、駅から徒歩圏内なのに、ちらほらと空室がありますよね。
それが、どんどん、増加してくるんですよ。

空室率は全国的に増加傾向にあるのに、
賃貸住宅着工数は増加の一途を辿っています。

平成24年の貸家(賃貸住宅)の着工数は320,891戸(前年度比 10.7%増,4年ぶりの増加)首都圏5.3%増、中部圏5.8%増、近畿圏5.3%増
なかでも、北海道18.9%、九州14.8%、沖縄14.3%、中国11.2%と2桁台の伸び。

そうです。増え続けているんです。

人口は減少していく、しかし、高齢者人口は増加していく、
賃貸住宅の空室は増えて行く、でも、新築賃貸住宅は増え続けて行く。

近くに、新築物件が出来て、賃料が同じで、面積が若干広くなり、敷金礼金不要で、
引っ越し代もサービスなんて言ったらどうしますか?
引っ越しますよね。今までの部屋は?空室になります。

みずほコーポレート銀行が出している。
2030 年の市場規模予測と事業の方向性によれば、

(1) 我が国の賃貸住宅市場は、今後 2030 年に向けて大きく縮小することが予想される
(2010 年 12.6 兆円→2030 年 8.8 兆円、▲30%)
(2) 内訳で見ると、特にファミリー向け(40 m2以上)賃貸住宅市場の縮小が著しい
(2010 年 8.8 兆円→2030 年 5.6 兆円、▲37%)
(3) 非ファミリー向け(40 m2未満)においては、若年居住者が減少し、単身高齢者の居住者が増加する見込み。

との調査報告を出しています。

2030年の話かよ・・・と思う方。
あと17年後の話ですよ。
30年ローンを組んでいたら、返済の折り返し地点を少し過ぎただけで、
直撃しますよ。

よく、高齢者は嫌だとお話する方がいますが、通常の賃貸住宅でもメイン入居者は
「高齢者」になってきます。
この国ではどうする事もできない事実なんです。

じゃぁ!!サ高住にするか^^

それは、「大きな間違いです」
サ高住も18m2で要介護型、サ高住=施設や病院の代替。
の様な物を建てるならやらない方が良いです。

良く考えて下さい。
現時点のサ高住の入居率は概ね全国で80%
と言う事は、空室率は20%と言う事ですよね!!賃貸住宅の空室率は18.9%
なんと、サ高住よりまだ低いと言う事です。

コンセプトも何もない、サ高住は必ず「負けます」
特養の待機者42万人いるから安心?
要介護度4の方を中心にして?

ありえません。

今は、それで、入居が良くても、これからは間違いなく、「勝ち残れません」

その答えは・・・・

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