高知土地活用ドットコム

前回の続きです。
実際の問題として、委託保証制度を「強制的」に利用して賃貸借契約を締結した案件で、入居者が家賃を滞納し始めた場合、どのような状況が起きうるのか、検討してみましょう。

賃借人は、委託保証会社と保証委託契約を締結し、家賃滞納の場合の補てんを行う約条となっているわけですから、オーナーにとって、もはや、家賃を賃借人が滞納しようがしまいが、自身の賃貸借契約の履行には何らの心配はないと考えるべきです。

そこで、賃借人が滞納する家賃をどの程度まで(期間及び肩代わりする家賃の総額等)委託保証会社が補填してくれるのか、展望してみましょう。

例えば、賃借人が、2か月間家賃を滞納した場合ですが、保証会社は、オーナーからの催告がなくても、約条の家賃支払い日に補填家賃を支払うでしょう。(保証会社はこの補填家賃を求償債権として賃借人に請求することとなります。)
しかし、3、4、5カ月と滞納家賃を補填し続けるとお考えでしょうか?これは、企業事業の原則からありえません。
委託保証会社は、滞納家賃の立替原資として(1)契約時に入居者から徴収する家賃1か月分の保証料(2)各月にオーナーに変わって入居者から代行徴収する家賃からの相当%の保証料の合計(3)契約更新時に徴収する入居者からの保証料の合計を原資としているはずです。
従って、当該原資を超過するような滞納家賃の肩代わりを永久に行うことは考えられません。
しかし、入居者は適正な保証料を支払っているわけですから、委託保証会社は「連帯債務者」として家賃をオーナーへ支払う義務があるのです。
そしてこの状況であれば、オーナーにとって賃貸借契約は適正に履行されていることになり、「オーナーから賃貸借契約の解除(家賃滞納による信頼関係棄損を原因とする正当事由)」はできないことになります。
従って、委託保証会社は、入居者が入居を継続する以上、永続的にその家賃を立て替え、その立替家賃を入居者へ求償することになりますが、家賃を支払えない者に求償権を行使しても意味はないでしょう。
従って、この委託保証制度によれば、家賃の滞納が始まった場合、入居者が任意退去する迄の間、金員の負担をするのは委託保証会社であり、オーナーに契約解除権が発生しない以上、入居者にとって最適なシステムと考えられます。(求償債務の支払い義務は除く)
しかし、はたしてそうなのでしょうか?
是非とも、このような状況に陥ったオーナー及び入居者から「委託保証会社による滞納家賃補填の実態方法」の生の情報を聞いてみたいものです。

結局この委託保証制度の内容は、非常に不確実、不安定な保証制度であり、オーナーの家賃滞納の安心を生む商品ではなく、保証人を立てれない入居者の弱みをつく制度であるとともに、貸金業法、利息制限法等の規制を受けない新ての金銭消費貸借事業の一環と判断すべきなのです。

この制度は、家賃を滞納し始めた入居者が顕在してきた場合、おそらく、保証委託会社が強制的に契約解除を行い、家賃補填期間を極力短期でおさえるよう管理しているはずです。

従って、委託保証制度を利用すれば
(1)入居者の確保が促進される
(2)補填家賃が退去まで自動的に支払われる
(3)法廷闘争に及ばない、というのは、明らかに間違った常識と断定する以外にないのです。