松戸土地活用ドットコム

(image) 連日、平成25年度税制改正に向けた与党税制協議の内容が報道されており、相続税増税はほぼ確実だろう・・・そして、消費税増税。土地活用としての消費税増税を避けるタイムリミットは平成25年9月末までに請負契約を締結しなければならない。どうせ土地活用をするならば、将来性のある「サービス付き高齢者向け住宅」でと検討される地主さんも非常に多く、連日、電話相談やメール相談が多数寄せられている。そんな、注目をされる「サ高住」であるが、本当に将来性はあるのか?その未来は?誰の目にも明らかなのが、高齢者数の増加。これからは、誰がどう見てもこのまま行けば、「超高齢化社会」になる事は間違いない。そして、単身世帯や夫婦のみ世帯の増加、これには、歯止めがかからないのも事実。だから、絶対に大丈夫ですよ!!と言い切れるのか?先日も、東京テレビのWBS(ワールドビジネスサテライト)でサ高住の登録に規制をすると言う放送があった。そこで、出てきたのが以前にも書いたが、茨城県つくば市の問題。市の条例を作り、建設を阻止する構えだ。国は2020年までに60万戸の整備目標を持って促進しているのに、なんで自治体は反対するのか?つくば市の見解は、現在の高専賃の入居者はほとんど東京からの住み替えがほとんど、市民にアンケート調査を行ったが、サ高住のニーズはない。開設相談に色々な事業者が来るが、大規模なものが多く、施設的で介護報酬が目当てと言うのは明らか。これは、つくば市だけの問題ではない。甲信越にある県は、登録を拒否できないので、登録はするが、地元自治体が、新規介護事業の指定を認めるかは知らない。との話。早い話、建物を立てたければどうぞ!!その代り、介護事業が出来るかどうかは別問題だよ。やらせたくない香がプンプンする。なぜか?ズバリ「住所地特例」が適応されないので、介護財源が圧迫する恐れがあるから。では、賃貸借契約でなくて、利用権方式なら住所地特例が適応できるので、利用権なら問題はないのか?ほとんどの自治体が利用権ならと口を揃える。しかし、現実にはほとんどが賃貸借方式。税制優遇を受けられるのも、原則、賃貸借契約と記されている。そして、住所地特例が使えなければ、地元自治体からすると、今まで縁もゆかりもなかった他の自治体の住民が引っ越してくる。当然介護保険は引っ越してきた先の自治体負担。いきなり、介護保険が上がり、財源を圧迫、そうすると、地元市民の介護保険料を値上げしなければならない。果たして、地元住民から理解が得られるか?と言う最大の問題がある。つくば市のある茨城県はまさにここ最近異常な伸びを見せている。昨年の7月時点では1,190戸だったが、2,008戸と半年で818戸の増加となっている。更に増え続けている。そして、サ高住の供給の多い地域では、競争が始まった。しかし、これから増々、単身高齢者が増加する。ニーズは間違いなくある。それはには、コンセプトやソフトサービス、そして、差別化を図れる目玉がなによりも大切。まだまだ、供給数の少ないエリアは狙い目だが、茨城や群馬は競争が激化するだろう。東京のサ高住は入居で苦戦している。しかし、苦戦するには理由がある。これからのサ高住はなによりマーケットとその将来性を見極める必要がある。何処でも建設が出来なくなる可能性もある。何度も言う様にニーズはある。なので、高齢者住宅はサ高住だけが全てではない。多世代が入居できる「新しい形の賃貸住宅」次のステージを見た物件の開発に着手している。そして、サ高住は「施設」ではない、残念ながらほとんどのサ高住が施設の代替とされ、介護保険で売り上げを上げるスキームが一般的。私の目指すサ高住はそれとは違う。それこそが、勝ち続けられるサ高住であると確信している。サ高住の未来は、ニーズは間違いなくある。しかし、介護施設の様な一般的なサ高住に明るい未来はないと考えている。これから弊社では、「多世代コミニュティ型賃貸住宅」「ホテルスタイルのサ高住」「空室賃貸住宅を活用した見守り型高齢者住宅」「一般戸建てを活用したシニアリビング」等の商品企画を行っております。サ高住の常識を覆すまずは、お気軽にご相談下さい。本当に!!そのマーケットでサ高住で大丈夫ですか?いまの計画で本当に勝てますか?高齢者住宅は施設ではありません。「賃貸住宅」です。www.hwc-zoo.com　高齢者住宅経営研究室で検索!!あぶないですよ!!その計画!!プロの目で診断します。