松戸土地活用ドットコム

(image) 「セミナーで想う事」1私のセミナーの基本は「サ高住は住まい」「施設の代替ではない」「介護保険に依存しない、保険外ビジネスとしてのシニア不動産」と言うお話をします。例えば・・・郊外で食費込み月額11万円と言うサ高住があったとします。18平米で戸数は25戸　デイサービス定員25人・訪問介護併設土地オーナー様からの20年一括借り上げだとした場合。総事業費2億3,000万円表面利回り8%だとすると借り上げ賃料は月額154万円では収支は?家賃50,000円共益費15,000円食費36,000円(外注)状態把握　5,000円入浴介助　4,000円合計月額　110,000円食費は外注なので売り上げ計上しない。売り上げは満室想定で月額　185万円支出は?借り上げ賃料154万円水道光熱費　45万円消耗品　5万円通信費　5万円人件費を除いてだいたい209万円収入が185万円支出が209万円差益　マイナス24万円と言う事は「満室」でも毎月24万円の赤字になる。では?どうして、マイナスになる事業を行うのか?その答えは「介護報酬」介護報酬がひとり20万円だとすると月額500万円もの売り上げになります。そうした場合、月額24万円の赤字は簡単に補てんできるし、この事業をやらなければ500万円の売り上げは無い。だから、住宅部分が赤字でも問題ないと考えて参入します。しかし・・・介護報酬マイナス改定。入居率の低迷・・・と言う事は先行き不透明であり、介護報酬に依存するモデルではもう通用しない。では・・・この場合。。。。詳しくはセミナーへお越しください。でセミナーで保険外としてのサ高住でなければならないとお話をします。でも・・・・個別相談や終了後数日経って相談が来ます。「セミナーの内容大変勉強になりました。そこで、今、サ高住を検討中なんですが、要介護2ぐらいを想定して・・・・」おいおい。「あなた人の話聞いていましたか?」とツッコミどころ満載の質問をする方がいます。良いですか?これからは、介護保険に依存しない。保険外としてのシニア不動産!!それが、求めらています。具体的に・・・詳しくは・・・5月29日横浜セミナー5月30日大阪セミナー6月1日越谷セミナーへご参加下さい!!大阪セミナーでは懇親会時により具体的に、色々とお話させて頂きます。現場を熟知した私大久保が熱くお話をします。まずはセミナーへ♪♪