松戸土地活用ドットコム

(image) まず、平成26年の茨城県ひたちなか市の高齢化率は23%高齢者数は36,574人です。およそ2年前はひたちなか市には6棟ぐらいしかサ高住はありませんでした。その頃は、大体オープン半年から8ヶ月ぐらいあれば、ほぼ「満室」しかし・・・今は13棟232戸のサ高住があります。オープン1年半で80%台。なかには80%台から伸びない物件もあります。(image) 正直、1年半80%台から好転しないと・・・当然、きつくなります。採算分岐から見ると本当にギリギリと言う所でしょう。そもそも、高齢化率23%　高齢者数36,574人と言う数字からみると普通と言った感じです。しかし!!どんなモデルにするか?によって大きく変わるんです。現在13棟中2棟だけが、同一建物で介護サービスを提供していません。その2棟もうち1棟は3戸、もう1棟も6戸と小粒です。では他は?同一建物でデイサービスと訪問介護を併設しているのは、3棟同一建物でデイサービス・居宅・訪問介護併設は1棟同一建物でデイサービスと居宅併設は1棟同一建物でデイサービスのみ併設は6棟と言う事は小粒な2棟以外は全てなんらかの介護サービスを同一建物に併設している事になります。(image) 平均居室面積も21.m2　最大31.46m2　最少18.64m2(※共に1棟あたりの平均より算出)と言う事は何が言えますか?そうです!!ほとんどのモデルは「要介護型」になります。そして、市内には特養が5ヶ所あります。では、ひたちなか市内の85歳以上高齢者数は3,615人このうち20%が特養へ入所していると仮定すると2,892人となり、このうち6%がサ高住ターゲットだと考えると約174人となります。そして、ひたちなか市内の要介護者数は2,773人(実数)でも高齢者数は36,574人わずか7.58%しか要介護者はいない・・・と言う事になります。10%に満たない要介護者マーケットを群がっている構図・・・(image) これでは正直・・・厳しいですよね。でも「地域包括ケアシステム」から見ると、日常生活圏域に1棟もない地区が2ヶ所あります。空白地域のエリア要介護型モデルでもこの2エリアなら展開できます。では?もうひたちなか市ではこれ以上サ高住は供給できないのか?というと、「違います」!!(image) コンセプト型サ高住なら十分可能性を秘めています。本当は、更に細かく数字を拾い、競合調査を行い、可能性を模索しますが、今回は仕事ではないので・・・成功するには「法則」があります。激戦区でサ高住をオープン前満室にしました。そこには「戦略」があります。コンセプト型サ高住のご依頼・ご相談はお気軽にまずは「高齢者住宅経営研究所」で検索www.hwc-zoo.org★4月3日東京セミナー・4月15日大阪セミナー開催★(image)