江南土地活用ドットコム

(image) 満室なのに「赤字」に陥る・・・サ高住経営の落とし穴。通常、賃貸経営だと考えた場合、満室で赤字になる賃貸経営は絶対に存在しない。そもそも、事業計画の中で「採算分岐」を設定しているはず。私が設定する場合はどんなに悪くても70%台。と言う事は、仮に採算分岐70%だとした場合、入居率が71%なら黒字。なので、満室で「赤字」と言う事は考えられない。しかし・・・サ高住が通常の賃貸住宅とちょっと違う所は「人件費」がかかること。そして、全体の85%は何らかの「介護サービス」を併設していると言う事も大きく関係してくる。えっ・・・どういう事?今、サ高住経営は満室なのに4割強は赤字と言う事実。これは、とある地域で地場銀行さんが調べた結果。でも、どの地域でもあるお話だと私は全国のサ高住や住宅型からのSOSを受け、現場に急行し感じている事。当初の事業モデルにある。入居者様から頂く、家賃・共益費・サービス費は極力抑えて、10万円台前半とかを目指す。当然、これでは収益が出ない。しかし、併設の介護サービスを利用する事を前提に考える。例えば、併設しているデイサービスに入居者様が必ず通う。デイサービスで収益を上げる。そうすれば、安定経営が出来、利益も上がられる。でも・・・その事業モデルが根底から覆ろうとしている。(1)デイを利用したくないと言う入居者様が現れた。(2)軽度の入居者割合が多く、介護報酬減算で打撃を受けている。(3)ご家族様も知識を付けはじめた。大きくこの3点が今までの事業モデルが通用しなくなった最大の要因。そこで、頭を抱える・・・しかし、そういう所の施設長や経営者は諦めない。そのうち、「うちのデイを利用してくれるから」「家族も近い方が良いと言うにきまっている」だから!!もう少しの我慢。と言う考え方「本当にめでたい」ですね。サ高住は施設ではない、住まいである。社会保障に依存する「賃貸経営」がありますか?外部要因に依存すると・・・「制度リスク」が必ず付きまとう。まるでストーカーの様に・・・そんな将来リスクのある事業がいつまでもちますか?サ高住は住まいであり、介護保険外ビジネス。ここを理解し、介護は介護で利益を上げる入居者様に依存する事無く。それが、出来ないなら辞めた方が良いと思う。でも・・・今からでもまだ間に合う。ビジネスモデルを転換するべき。今のままのビジネスモデルは必ず崩壊する(image) 高齢者住宅はシニア期の住まい。終の棲家である。シニア不動産としてのサ高住それは「コンセプト型サ高住」まずは「高齢者住宅経営研究所」で検索!!