藤沢土地活用ドットコム

注目を集めるサービス付き高齢者向け住宅。失敗しない為の知恵を伝授します。
今回は第一回目「運営事業者の選定のポイントについて」お話します^^

ズバリ、サービス付高齢者向け住宅を建設してうまくいくか?いかないかは
運営事業者にかかっています。(ご自分で介護ビジネスに参入する場合はもちろん別ですけど)

なぜか?
サービス付高齢者向け住宅は文字通り「サービス付」です。
絶対に提供しなければいけないサービスは(1)状態把握(安否確認)
(2)生活相談この2点は絶対に提供しなければ行けません。

だれがサービス提供出来るのか?
医療法人・介護事業者・社会福祉法人等のヘルパー2級以上の方が上記のサービス提供を行います。

そこで!!
(1)状態把握　(2)生活相談の2つは必要最低限のサービスです。
入居者やそのご家族から選ばれる為には、他にどんなサービスがあるのか?
どういったサービスをしてくれるのか?どんなスタッフ達がサービスをしてくれるのか?がカギになってきます。

サービス付きが安定的に入居率90%以上の高稼働をするためには、
サービスがポイントとなり、競合との差別化になります。
ここが、成功と失敗の分かれ道と言っても過言ではありません。

サービスをおろそかにすると、「退去」と言う事態を招いたりします。
エリアによっては、何もしなくてもオープン当時は満室になる場所もあります。
それは、物件の供給の少ないエリアで、需要と供給のバランスが供給より需要が上回っているからです。しかし、長くは続きません。残念ですが・・・・・

事実、2極化が始まっています。

と言う事は、地主さんのサービス付きの成功のカギを握っているのは、
運営会社なんです。

では、どうやって運営会社を見極めれば良いか?

(1)経営力をチェックする。(帝国データバンク等を利用)

(2)行政や同業者からの評判をチェック
(ここでのポイントは、ケアマネの事務所や地域包括センター等を回ってヒアリングを実施する。)

(3)経営者と面談する。
(ポイントは、介護に対する考え方、なぜ、高齢者住宅を運営したいのか?、経営ビジョンは?注意しなければいけないのは、介護を福祉だと捉えすぎている考え方。正直経営には向いていません。)

(4)現在運営中の事業所を訪問する。
(ポイントは、利用者さんの様子、職員さんの対応等をチェック)

(5)離職率20%以下か
(離職率が20%以上の事業所は必ず、内部に問題を抱えています。良い事業所は職員の定着率も当然高いです。)

(6)現在の行っている介護サービスの利用率を調べる。
(例えば、デイサービスを運営しているのであれば、そのデイサービスの稼働率は何%か、目安は80%以上。今の稼働率が60%だとしたら、営業力がない事になります。高齢者住宅を運営しても、入居者募集に苦労します。
と言う事はうまく行かない可能性があると言う事です。)

最低でも、上記6点をチェックして、任せられるか、どうかを判断します。

これこそが、成功か失敗するかの
分かれ道となります。

ご注意を!!

次回は「一括借り上げか?テナント方式か」についてお話します。