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(image) よく、大手ハウスメーカーさんが、20年30年の一括借り上げなので安心です。とセミナーを展開しておりますが、「本当に安心」なのか?常に疑問が残ります。地主さんの土地活用としてのサービス付高齢者向け住宅の開設スキームはなにも「一括借り上げ」が全てではありません。(1)一括借り上げ(2)テナント型(3)委託型(4)自ら運営大きく分けるとこの4つのスキームがあります。(2)のテナント型から説明しますと、デイサービス併設の場合、介護会社さんに、デイサービスのみを20年25年と一括借り上げをしてもらい、サ高住の管理・運営をデイサービスを借りてもらう事業者に委託をします。地主さんは、入居者から入る「家賃+共益費+デイサービス賃料」が収益となり、運営する介護会社は入居者からの「状態把握費+食費+入浴・調理・健康増進・その他オプション」部分が収益となります。地主さんのメリットは家賃が相場プラスαで入る事。借り上げより賃料収入が高い事。万が一、介護会社が破たん・指定取り消し・撤退した場合でも、すぐに、次の運営会社が見つかり易い事。地主さんのデメリットは空室リスクは地主さんが負う事。マーケティングが重要になるので、どこでもこのスキームが通用する問題ではないこと。(3)委託型デイサービス等を併設しない場合、物件内にサ高住の事務所を作り、介護会社に事務所のみ借りてもらい、入居者に対する、状態把握・生活相談サービスを介護会社に委託します。地主さんのメリットとしては、家賃+共益費+事務所賃料が入り、相場プラスαになり、借上げより収益が高い事。デメリットは(2)と同じです。(4)自ら介護に参入地主さんが建物を建てて、法人を設立し、その法人が地主さんから借り上げる。法人は当然、介護事業を始めます。地主さんが設立した法人が運営・介護サービスを提供します。地主さんのメリット家賃+共益費+状態把握・生活相談費+食費+介護事業収益が入ります。表面利回りで見ると介護事業収益を除いて、15%前後にはなります。そして、介護事業収益が入ります。税引き前経常利益率20%前後となります。もちろん、介護人材を雇用して介護事業を立ち上げます。地主さんは「社長業」に専念してもらい、自ら現場に入る事はありません。デメリットコンサルタントに依頼をするかFCに加盟するかどちらかの方法を取らないと事業化できない。コンサルの腕次第で大きく左右される。そして最後に(1)一括借り上げです。通常の賃貸住宅の一括借り上げは30年物件を借りますよと言う契約でだれも、30年間同じ賃料で借りるとは約束していません。ココで皆さん勘違いするケースが非常に多いですよね。サ高住はそれと違い、30年間借り上げると言ったら30年間賃料変動はありませんので、通常の賃貸の借り上げと比較すると、安心と言えます。ただし、運営会社の選定をしっかりしなければなりません。なぜか?介護保険は2000年から始まり、まだ13年と言う業界です。いやいや、介護保険制度スタート前から介護事業をやってた!!と言う所もありますが、逆に言えば「経営センス」は全くない所が多いです。そして、介護事業は許認可事業だと言う事。「指定取り消し」を受けたら介護事業はできなくなります。だから「大手」だから安心!!と言う言葉には、違和感しか感じません。当時、業界最大手の「コムスン」はご存知の通り、指定取り消しで破たんしました。あんなに、大きい、業界最大手ですら、一つの間違えで、「破たん」するんですよ。なので、大手だからと言う言葉に騙されて良いのか?大手は100%コンプライアンスは守られているのか?本体は徹底したコンプライアンス管理をしていても、地方の拠点のたったひとりの管理者の不手際によって「指定取りけし」になる可能性はあります。私は、東証一部上場の業界最大手の人材会社で本社　コンプライアンス本部におりました。コンプライアンス管理の番人として、担当エリアのコンプライアンス管理をしていた経験があります。なので言える事です。では、どうしたら良いのか?運営会社選びはその運営会社はどの様な「理念」のもと運営しているのか?「職員の離職率は」「労働基準法を遵守」しているか?「平均稼働率は」「近所のケアマネの評判は」そして、今回の物件の運営会社の「事業計画」は?など等、チェック項目は多数に渡ります。そして、運営を任せる、借り上げてもらうと言う事です。安易に30年同じ賃料で借り上げてくれるから「安心」と言うのはどうかなぁ?と感じています。皆さんはどうですか?高齢者住宅・介護ビジネスのご相談はお気軽に!!高齢者住宅経営研究室で検索★大久保悦次のセミナー情報★3月12日火曜日　「賃貸経営戦略セミナー」IN横浜を開催します。今話題のサービス付き高齢者向け住宅を徹底解説!!とき:3月12日火曜日　14時～18時(受付開始13時30分～)場所:横浜市中区千歳町1-2　横浜THビル　　　アットビジネスセンター定員:60名会費:おひとり様3,000円主催:綜企画設計　(HP:www.soukikaku.co.jp)TEL045-401-8301 担当:伊藤・添田さん)共催:一般社団法人　日本アクティブシニア協会　　　株式会社エヌ・シー・エヌお気軽にご参加下さい。