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(image) 東京都内には144棟、5,574戸が本日時点で登録されている。もちろん建設中のものも含まれる。平均で食事込みでいくらするか?ご存知ですか?平均で186,078円一番高額なもので496,730円一番低価格で105,000円居室面積は平均24.67m2最大49.40m2最少は18m2※金額・面積共に複数面積が異なる物件は最少にて計算しております。実数地に誤差があります。目安とお考え下さい。例えば、東京都八王子市めじろ台駅徒歩10分の築6年の賃貸マンションは25.79m2の1Kで家賃54,000円　管理費3,000円です。同じ徒歩10分のサ高住は24.10m2で家賃75,000円、共益費20,000円95,000円です。共益費は水道光熱費が含まれている事もあるので、家賃だけで比較するとサ高住の方が毎月21,000円高いと言う事です。仮に25戸だったとすると月額525,000円、年間630万円も収益に差が開きます。通常の賃貸住宅は空室率は年々上昇し、家賃は年々下落する。しかし、サ高住ならば、入居者は安定し、将来性もあり、賃料の下落の心配もない。そして、固定資産税や不動産取得税等の優遇措置もあり、条件が合えば割増償却も行えて、補助金まででるし、当然、「相続対策」にもなる。将来不安があれば、賃料は下がるけど、20年30年の一括借り上げを運営会社にしてもらえば安心出来る。こんなに良い事だらけの賃貸経営はない!!よし、サ高住をやろう!!本当に良い事だらけですか?例えば、今回のケースでお話をすると、食費まで込みにして月額18万円なら入居者も入ると思います。ある「スパイス」をふれば!!しかし、25万円だったらどうでしょうか?私はきついと思います。そうすると、30年一括借り上げでも、入居率が50%止まり。採算ギリギリ、そうすると当然、オーナーさんへ家賃の引き下げ交渉に入ります。引き下げてうまく行くなら多少は仕方ない面もあるかもしれません。入居率が一向に改善せず、焦った運営会社は介護報酬を不正請求してしまった。内部告発にあい、行政指導。結果、介護保険指定取り消し処分。運営会社倒産・・・・この話は現実に老人ホームで起きているお話です。その時、オーナーさんは?入居者さんは?話を戻しますと、東京都内の平均が186,078円食費込で。実際に生活するとなると、要介護者ならば介護保険の一割負担、医療費、光熱費、雑費もろもろでプラス9万円ぐらいは見ておきたいですね。そうすると月額276,000円ぐらいかかります。毎月この金額を払える人でないと入居は厳しいと言う事です。じゃぁ!!この人はどんな人なのか?そもそも、運営会社は入居ターゲットを明確にしているのか?この立地の市場で狙えるのか?など様々な事を確認しないと行けません。しかし、ほとんどの地主さんは運営会社の事業計画自体を見ていない方がほとんどです。建設会社さんに言われるがまま。「これは良い話だ!!計画を進めよう」と始まっているのが現実です。何度もお話をしておりますが、地主さんが自ら運営しない場合、成功するも失敗してとんでもない思いをするのも「運営会社」次第なんです。ニーズは勿論あります。しかし、建てたら必ず成功すると言う物では間違いなくありません!!その秘訣はメルマガで!!今回のメルマガのテーマは「成功するための法則(1)ターゲット設定」をお話します。無料プレゼント応募者の方に「大久保悦次の不定期メルマガ」配信中です。