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このお盆の時期、お子様やご兄弟も集まり、土地の活用についてお話する機会もあるのではないですか?相続税の増税の話もあり、今後どうするか?悩む所ですね。私の所にも毎月30件以上の地主様からご相談のメールが全国から寄せられます。そこで!!アパート経営はするな!!今、(平成23年10月1日時点)の日本の総人口は1億2,780万人。65歳以上の高齢者人口は、過去最高の2,975万人そして、団塊の世代が65歳の仲間入りをする2015年には更に増え、この過去最高を軽々と更新する。そして、人口は毎年10万人以上減少している。日本は長期の人口減少過程に入った!!平成38年に人口1億2000万人を下回ったあとも減少を続け、平成60年にはとうとう1億人を割り込んで行く。一方で増え続けるのが高齢者人口だ。よく講演をしていても、『今は高齢者人口は増え続けるが、高齢者人口も減るだろ!!』と言うご意見を頂く。確かに、平成54年がピークで3,878万人に達してその後は、減少する。しかし!!高齢者人口は緩やかに減少を始めるが、高齢化率は上昇を続けて、平成72年には高齢化率39.9%となる。実に国民の約2.5人に1人が65歳以上の高齢者となる。そうです、今から48年後のお話です。ちなみに私は87歳を迎えています。そして、今の全国の空き家は757万戸あり、そのうち413万戸が賃貸住宅です。全体の54.5%空き家の半数以上は賃貸住宅なんです。その様な状況の中、新築の賃貸住宅は毎年着工数を伸ばしています。前回もお話した通り、新築の賃貸住宅が既存の賃貸住宅に与える影響は、入居者が新築に移り住み、今まで住んでいた物件は空き家になると言う事。入居者と言う『パイ』の奪い合いなのです。それにも関わらず、アパートを建てる方は、30年一括借り上げだから安心だと夢物語を口にします。私からすれば、本気でそんなこと考えていますか?本気で30年間賃料は変わらないと思っていますか?と言いたいです。変わります。アパートメーカーによって異なりますが、10年後に賃料査定を行い、家賃が下がったりします。30年間家賃の変動はあるものの、借り上げてくれると言う事に嘘はないです。でも、何度も言いますが、家賃は変動しますよ。私の義理の兄はそれで、今『地獄』を見ています。賃貸経営とは文字通り、『経営』です。これからマーケットの縮小傾向の市場で勝負するか?成長性のあるマーケットで勝負するか?考えれば分かる事ですよね。分かった!!高齢者住宅にすれば良いのか?と言う話ではない。ただ、造れば成功すると言う物でもないので、まずは、何のための『土地活用か』『土地活用をする目的はなにか』を明確にして、その立地、周辺環境、土地の広さ、を考えて、何が一番ベストなのかを考える必要がある。それには、必ずプロに助言を求める事がとても大切だと言える。でも、30年一括借り上げは信用しては行けません。高齢者向きに考えるなら、サ高住以外にも、シニアコミニュティハウスやコーポラティブハウス、シニア向けマンション、シニアシェアハウス、多世代交流型コミニュティハウス等いくらでもあります。時代ニーズにマッチした土地活用を!!土地活用プロデュースはお任せ下さい。